原標(biāo)題：專家建議不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證制度強(qiáng)化法律保障

　　千呼萬喚始出來的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》正在向社會公開征求意見。一些專家學(xué)者以及來自法律實(shí)務(wù)部門的人士表示，必須高度重視不動(dòng)產(chǎn)登記審查環(huán)節(jié)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性，對“由誰來審查，錯(cuò)了誰負(fù)責(zé)”的問題進(jìn)行相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)，或可借鑒國外經(jīng)驗(yàn)引入公證制度，更好地保護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。

　　“為保障登記真實(shí)、合法，登記審查的范圍必須包括對申請登記主體、登記物以及引起物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系的審查。”中國社會科學(xué)院法學(xué)所民法室主任孫憲忠教授說。

　　然而，在不動(dòng)產(chǎn)登記特別是遺產(chǎn)繼承的現(xiàn)實(shí)案例中，不乏登記主體信息不明確甚至造假的情況，從而引發(fā)問題甚至矛盾糾紛。對此，孫憲忠表示，我國人口多、流動(dòng)人口數(shù)量大，戶籍、婚姻、親屬關(guān)系等變動(dòng)無法及時(shí)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)信息尚未全國聯(lián)網(wǎng)，僅依靠申請人出示的相關(guān)資料往往達(dá)不到不動(dòng)產(chǎn)登記需要的真實(shí)性，而登記部門又很難進(jìn)行實(shí)際考察，這可能就會產(chǎn)生錯(cuò)誤或遺漏。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，引起物權(quán)變動(dòng)的因素包括房地產(chǎn)買賣合同、抵押合同、繼承等民事法律行為。孫憲忠提出，這些行為如果不真實(shí)、不合法，會導(dǎo)致登記不真實(shí)，進(jìn)而帶來登記撤銷、登記賠償?shù)炔焕蠊?。此外，物?quán)的復(fù)雜性也干擾了不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)程，我國不動(dòng)產(chǎn)的最大家底在農(nóng)村，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系較復(fù)雜，審查過程中僅依靠登記部門很難理清。

　　孫憲忠介紹，《物權(quán)法》規(guī)定了“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，房屋等不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)輒價(jià)值成百上千萬元，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審查中如果出錯(cuò)，就可能造成重大賠償。

　　“在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，審查職能是交由第三方法律專業(yè)機(jī)構(gòu)來行使的。”孫憲忠說，例如德國、法國的公證人，日本的司法書士等，既實(shí)現(xiàn)了專業(yè)性審查，保障登記的真實(shí)、合法，同時(shí)也保障了登記的穩(wěn)定，分擔(dān)了登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

　　孫憲忠表示，不動(dòng)產(chǎn)登記的審查，說到底就是對法律關(guān)系的審查，這種審查具有很強(qiáng)的專業(yè)性，像對主體資格、權(quán)利狀態(tài)、意思表示的審查，有必要借助公證，同時(shí)也可以降低登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記中，涉及繼承、遺贈(zèng)、委托和監(jiān)護(hù)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在審查的時(shí)候，不但要審查材料形式上是不是合法、真實(shí)、完整，還要審查材料所反映的事實(shí)是不是存在，所反映的法律關(guān)系是不是合法有效。比如誰對房屋有繼承權(quán)，登記機(jī)構(gòu)是很難審查的，只能公證機(jī)構(gòu)來做，就實(shí)踐來看也是被社會普遍認(rèn)可和接受的。

　　一些業(yè)內(nèi)人士表示，公證制度實(shí)際發(fā)揮著真實(shí)合法的證明者、法律責(zé)任的分擔(dān)者等作用。將公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置程序，即使出現(xiàn)錯(cuò)誤，也可由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)可以比較“超脫”地行使登記權(quán)。而且公證行業(yè)已建立全國性公證職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，對因公證造成的登記錯(cuò)誤有賠償能力，這比國家賠償更加公平、快捷。(鄒偉 程文楚)