在樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷深入的背景下，銀行業(yè)在源頭上擰緊“水龍頭”讓很多房企陷入資金困局。個別企業(yè)融資不暢甚至導(dǎo)致問題樓盤事件出現(xiàn)。

　　預(yù)售資金監(jiān)管在行業(yè)發(fā)展過程中飽受質(zhì)疑，但，這樣的局面正不斷扭轉(zhuǎn)。房管局介紹，當(dāng)前，預(yù)售資金監(jiān)管法規(guī)和監(jiān)管系統(tǒng)在制定和建設(shè)，系統(tǒng)建成后將實(shí)現(xiàn)與監(jiān)管銀行同步對接、數(shù)據(jù)共享，及時監(jiān)控每一筆資金的流向，基本杜絕違規(guī)操作。

　　主管部門在加強(qiáng)市場監(jiān)管的同時，根據(jù)市場環(huán)境及時作出合理調(diào)整。今年6月，為解決困擾社區(qū)發(fā)展的住宅專項(xiàng)維修資金歸集難題，主管部門出臺《惠州市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房屋在辦理產(chǎn)權(quán)前由開發(fā)商先行墊付住宅維修基金。針對今年房企融資受阻和銷售遇冷導(dǎo)致資金緊張的狀況，房管局結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，將進(jìn)一步完善《細(xì)則》。

　　完善行業(yè)監(jiān)管讓行業(yè)規(guī)范更“規(guī)范”

　　進(jìn)入2014年，隨著銀行業(yè)緊縮，惠州房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期。從短期來看，城市房地產(chǎn)業(yè)銷售量局部滑落；然而從長周期來看，惠州相關(guān)措施在不斷完善，隨著市場供需端和資本端的調(diào)整改善，未來的惠州房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展的軌道。

　　惠州在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代泡沫調(diào)整，在政府各項(xiàng)政策和財(cái)稅制度的穩(wěn)步規(guī)范過程中，行業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展周期。在長達(dá)10年的發(fā)展路上，盡管長線上增長趨勢明顯，但具體到局部市場，深受政府調(diào)控影響。

　　當(dāng)前市場步入調(diào)整周期的現(xiàn)狀與2010年的樓市調(diào)控祭出組合拳后的市場表現(xiàn)類似，當(dāng)年政府一系列的調(diào)控政策出臺，市場成交跌入底谷，開發(fā)商紛紛降價走量求生。據(jù)當(dāng)時市場的知情人士介紹，當(dāng)時的鴻升世紀(jì)東方城降價最兇，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品推出時剛好趕上2008年金融危機(jī)，產(chǎn)品入市滯銷最后以6000—8000元/平方米價格甩賣。到2011年推洋房又遇上市場調(diào)控，賣得很艱難。

　　市場的冷淡周期直至2012年下半年才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，當(dāng)然首先還是源于政策上的松動，金融政策的松綁，長期積壓的市場置業(yè)需求釋放，推動市場回暖。樓市迎來了難得的暖周期，整個2013年，市場一再刷新成交高值，全年成交面積超過1000萬平方米，穩(wěn)居廣東省前列。

　　對此，業(yè)內(nèi)長期研究行業(yè)調(diào)控的資深專家指出，房地產(chǎn)業(yè)作為衍生于國土資源上的產(chǎn)業(yè)，對政府調(diào)控政策反應(yīng)敏感。因此，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r及時作出引導(dǎo)，將社會主義市場經(jīng)濟(jì)“有形的手”和“無形的手”結(jié)合起來，對維護(hù)行業(yè)有序發(fā)展很是關(guān)鍵。

　　與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動了城市周邊產(chǎn)業(yè)，推動著惠州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而相輔相成的是，惠州各部門對行業(yè)的發(fā)展可謂重視。在今年6月份舉辦的“企業(yè)服務(wù)月”中，更是將面臨調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)首度被納入企業(yè)服務(wù)月范疇。

　　“行業(yè)深入調(diào)整，市場成交局部下行。結(jié)合當(dāng)前市場實(shí)際情況，將房地產(chǎn)業(yè)納入‘企業(yè)服務(wù)月’對行業(yè)而言意義重大。”參與企業(yè)服務(wù)月行業(yè)座談會的開發(fā)商代表日昇昌集團(tuán)總裁歐吉陽表示，書記和市長親自關(guān)注和過問行業(yè)發(fā)展的困難并召開行業(yè)座談會，這在惠州行業(yè)的發(fā)展史中都不曾有過，這讓我們房企感受到了被重視，對后續(xù)的市場發(fā)展充滿信心。

　　而更讓行業(yè)欣喜的是，政府在行業(yè)監(jiān)管過程中表現(xiàn)出來的服務(wù)姿態(tài)更讓行業(yè)受益。業(yè)內(nèi)某匿名專家就指出，政府監(jiān)管有的放矢，有原則有立場，有所為有所不為，這對于構(gòu)建行業(yè)規(guī)范，完善行業(yè)監(jiān)管來說非常重要。

　　預(yù)售金監(jiān)管信息孤島有望打破

　　市場局部成交量走低，市場深入調(diào)整。再加上銀行業(yè)在源頭上的收緊，導(dǎo)致個別開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張局面。市場一度出現(xiàn)的問題樓盤事件則更是對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管提出更高要求。而此前一直被相關(guān)業(yè)主質(zhì)疑對預(yù)售資金等行業(yè)問題監(jiān)管不力的市房產(chǎn)管理局無疑是首當(dāng)其沖。

　　對于這個質(zhì)疑，房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管方式，主管部門與銀行、開發(fā)商簽訂的三方協(xié)議并不具備強(qiáng)制力?！痹撠?fù)責(zé)人繼續(xù)解釋，由于三方協(xié)議并無法形成關(guān)聯(lián)緊密的行業(yè)監(jiān)控，形成信息孤島，造成銀行或開發(fā)商在預(yù)售資金轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出方面存在不規(guī)范，而在這點(diǎn)上房管局是很難及時掌握信息的。

　　在同樣的問題上，此前某大銀行廣東省分行高管接受本報(bào)采訪時透露，銀行作為三方協(xié)議的一方，從理論上具有監(jiān)管預(yù)售資金賬戶的責(zé)任，但在實(shí)際操作過程中，一旦出現(xiàn)開發(fā)商和相關(guān)部門的授權(quán)，銀行并不能阻止資金的轉(zhuǎn)出。由此，造成了預(yù)售資金監(jiān)管過程中的監(jiān)管真空帶。

　　然而，相關(guān)措施和系統(tǒng)正在逐步完善。市房管局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前實(shí)施的相關(guān)監(jiān)管制度年代久遠(yuǎn)，目前房管局正在制定預(yù)售資金監(jiān)管地方性法規(guī)，進(jìn)一步明確房管、建設(shè)、金融等部門職責(zé)。此外，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)也在建設(shè)，系統(tǒng)的房產(chǎn)局端，與工行、農(nóng)行、建行、中行四家試點(diǎn)銀行系統(tǒng)對接，建成后將實(shí)現(xiàn)與監(jiān)管銀行同步對接、數(shù)據(jù)共享，避免出現(xiàn)監(jiān)管的信息孤島。

　　隨著這一系統(tǒng)的實(shí)施，將很好地避免三方協(xié)議中相互間信息孤立，導(dǎo)致預(yù)售資金的流向動態(tài)無法及時掌握。另外，在專戶監(jiān)管和預(yù)售款進(jìn)賬查驗(yàn)方面，形成銀行每月提供監(jiān)管賬戶對賬單的監(jiān)管機(jī)制，對每筆資金的流向都嚴(yán)格把控，避免預(yù)售房資金被開發(fā)商隨意挪用的情況出現(xiàn)。

　　據(jù)房管局相關(guān)工作人員介紹，新系統(tǒng)上線后將實(shí)現(xiàn)房管局和銀行數(shù)據(jù)共享，預(yù)售資金的每一筆流向都將有跡可尋。監(jiān)管銀行每月需要遞呈報(bào)表，賬戶資金將變得一目了然，基本可以杜絕違規(guī)操作現(xiàn)象的出現(xiàn)，這對行業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展和規(guī)范非常關(guān)鍵。

　　此外，市場閑置土地現(xiàn)象的加劇和城市周邊不斷出現(xiàn)的違建現(xiàn)象也極大影響了惠州房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。國土部門和城管部門對此加大監(jiān)管力度，打擊市場違規(guī)現(xiàn)象，維護(hù)了城市商品房交易市場的正常運(yùn)行。

　　項(xiàng)目驗(yàn)收流程縮短

　　政府在不斷加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管同時，也在不斷推進(jìn)行業(yè)服務(wù)發(fā)展。在此前的市政會議上，市委書記陳奕威曾強(qiáng)調(diào)政府各部門要切實(shí)轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，打造有擔(dān)當(dāng)?shù)姆?wù)型政府。

　　而體現(xiàn)在具體的房地產(chǎn)行業(yè)主管部門行政過程中，不斷完善的部門行政服務(wù)方式和不斷簡化的業(yè)務(wù)辦理流程對于行業(yè)發(fā)展來說提供了極大的便利。

　　惠州水口某樓盤一期單位約定2014年6月30日交樓，項(xiàng)目樓體框架和外立面等工程于去年春節(jié)節(jié)前就基本完工。春節(jié)后，內(nèi)墻粉刷和雜物清理以及水電等工作逐漸開展，驗(yàn)收工作也開始進(jìn)行，消防、環(huán)保、質(zhì)檢、安檢等工作有序開展。但該項(xiàng)目的驗(yàn)收工作在消防方面壓了下來，這導(dǎo)致后面的驗(yàn)收工作沒法持續(xù)進(jìn)行，樓盤在后續(xù)交樓問題上出現(xiàn)了一定延誤。

　　該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人指出，如果政府在相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)辦理過程中能夠更加靈活，作為企業(yè)就能在業(yè)務(wù)辦理過程中更很好地把控時間，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種背景下，主管部門適時推出了相關(guān)解決方案。據(jù)市住建局建管科劉姓負(fù)責(zé)人介紹，2014年6月30日，惠州市住建局聯(lián)合市公用事業(yè)局，印發(fā)《惠州市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目并聯(lián)驗(yàn)收辦法》，對于住建局不同的相關(guān)業(yè)務(wù)受理科室，以及住建局、公用事業(yè)局、消防局等相關(guān)的主管部門間，涉及的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目的驗(yàn)收程序并聯(lián)，在同一時間段可以同時辦理多項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)，有效提高專項(xiàng)驗(yàn)收的效率，縮短整個項(xiàng)目的驗(yàn)收時限。

　　今年底，該項(xiàng)目又將迎來二期部分業(yè)主收樓。該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在項(xiàng)目二期即將交樓的單位產(chǎn)品也進(jìn)入到后續(xù)工程完善階段，原本算上相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)實(shí)現(xiàn)交樓面臨很大壓力，但在向住建部門咨詢后，并聯(lián)驗(yàn)收辦法的實(shí)施，大大縮短了項(xiàng)目驗(yàn)收時限，年底交樓沒問題。

　　實(shí)際上，政府主管部門在推進(jìn)房地產(chǎn)市場和建筑市場規(guī)范方面的動作遠(yuǎn)非這些。據(jù)住建局辦公室介紹，今年上半年，住建局加大了行政審批事項(xiàng)公開力度。全程公開規(guī)劃建設(shè)行政審批事項(xiàng)，利益關(guān)聯(lián)的小區(qū)業(yè)主只要在相關(guān)公示上一查，就能清楚知道所在區(qū)域的規(guī)劃。而在對新區(qū)域做規(guī)劃時，更多地傾聽市民和區(qū)域項(xiàng)目的實(shí)際需求，做到更加實(shí)用和便民。

　　住宅專項(xiàng)維修資金細(xì)則管理將進(jìn)一步完善

　　今年6月，為應(yīng)對城市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，城市社區(qū)不斷增多，社區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金長期無法繳存到位影響到社區(qū)后續(xù)的營運(yùn)問題，市房管局出臺《惠州市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》，對于以后開發(fā)商未賣出的房屋，在辦理產(chǎn)權(quán)前，將由開發(fā)商先行墊付住宅維修基金，確保項(xiàng)目住宅維修資金有效歸集，保障社區(qū)健康運(yùn)行。

　　按照原規(guī)定，建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》的預(yù)售房或現(xiàn)房銷售后，購房者按其所擁有物業(yè)建筑面積繳存，惠城區(qū)每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。結(jié)合當(dāng)前惠州市場高層建筑較為普遍的25000元/平方米的建安成本，每平米住宅基金就達(dá)到125元/平方米，按套均100平方米計(jì)算，單戶繳納資金達(dá)12500元。具體到惠州當(dāng)前動輒1000套左右的社區(qū)規(guī)模，住宅維修基金由開發(fā)商現(xiàn)行墊付的資金數(shù)將普遍達(dá)到500萬—1000萬元左右。

　　然而，今年初以來，銀行從源頭上持續(xù)收緊，市場調(diào)整，行業(yè)并不輕松。據(jù)業(yè)內(nèi)觀察人士透露，今年的房企基本都不好過，融資渠道受阻和銷售環(huán)節(jié)遇冷，部分企業(yè)已經(jīng)開始面臨著資金緊張的狀況。

　　對此政策，江北某即將入市銷售的大型樓盤負(fù)責(zé)人表示壓力很大。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期，企業(yè)融資變得越來越難，在進(jìn)入銷售周期即需要墊付這樣一筆巨資，對于項(xiàng)目當(dāng)前資金狀況來說壓力很大。而在記者隨后的采訪過程中，多個開發(fā)商代表對該維修資金新政基本持類似看法。

　　對此，記者專門采訪了市房管局分管該項(xiàng)業(yè)務(wù)的主管副局長周秋平。周秋平表示，住宅維修資金管理辦法是房管局分管科室近年來結(jié)合市場現(xiàn)狀經(jīng)過長期調(diào)研作出的調(diào)整，有利于后續(xù)市場的規(guī)范運(yùn)行。結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和民意，房管局接下來將對規(guī)定進(jìn)一步研究細(xì)化，暫緩實(shí)施，待條例更加完善后推行。

　　業(yè)界對此很是歡迎。中城嘉信地產(chǎn)董事總經(jīng)理?xiàng)铄\斌指出，政府在制定政策和實(shí)施政策方面更加照顧到相關(guān)利益方的現(xiàn)實(shí)狀況，在政策推廣上更加注意傾聽民意，這體現(xiàn)了政府工作正在轉(zhuǎn)變，真正成為有擔(dān)當(dāng)?shù)姆?wù)型政府，這對于后續(xù)市場的穩(wěn)步提升意義重大。

　　此外，應(yīng)對時下銀行按揭難現(xiàn)象，惠州市住房公積金中心也順勢做出改變。新系統(tǒng)的上線加快了業(yè)務(wù)受理周期。據(jù)升利悅湖會負(fù)責(zé)公積金業(yè)務(wù)辦理的刁小姐介紹，以前辦理公積金貸款，在各項(xiàng)資料準(zhǔn)備齊全的情況下通常需要兩到三個月，但隨著新系統(tǒng)的上線，很多業(yè)務(wù)流程都實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理，很多業(yè)務(wù)的辦理基本都能在一個月之內(nèi)審批下來放款。

　　對此，在江北三環(huán)路邊某樓盤新近置業(yè)的聶先生感觸很深，聶先生介紹，他和朋友是在6月中旬一起付的首付，由于公積金購買還不滿一年，聶先生只能辦理商業(yè)按揭，而他的朋友則辦理的是公積金貸款?，F(xiàn)在兩個月過去了，聶先生的按揭貸款還在建行走放貸審批流程，而朋友的公積金貸款早在半個多月以前就已經(jīng)放款。

　　不過聶先生同時指出，現(xiàn)在惠州公積金中心推出了“商轉(zhuǎn)公”的新政策，針對他這種公積金繳存不滿一年的狀況，在繳存年限達(dá)到的時候，也可以申請享受公積金貸款的優(yōu)惠。“這也是沒有等公積金繳存滿一年就及時出手購房的重要原因?！甭櫹壬蛴浾咄嘎丁?/p>