市場上積壓了一批急需“賣一買一”改善置業(yè)的二套房買家

　　由于現(xiàn)時二手樓市成交整體疲弱，業(yè)主普遍需要以低于市場價格，方能加快轉(zhuǎn)手速度。記者采訪多位中介業(yè)者時了解到，市場上積壓了一批急需“賣一買一”改善置業(yè)的二套房買家。這部分買家普遍名下已有一套中小戶型單位，基于家庭成員增加，需要改善居住環(huán)境。而面向此類客戶的房貸申請條件較為苛刻，加之其自身經(jīng)濟實力有限，必須先“賣一”才能實現(xiàn)“買一”。但因今年以來二手樓市行情持續(xù)淡靜，其手上物業(yè)即使以市場價放售，亦未能在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，致使換房計劃被迫擱置。文/圖：記者 王雯倩

　　房難賣 款難貸

　　改善置業(yè)者占比銳減5.5%

　　在限購政策持續(xù)和房貸收緊的雙重影響下，廣州二手樓市中改善型置業(yè)者比例有所減少。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月改善型購房需求約占整體成交兩成左右，較去年同期改善型購房需求占比減少5.5個百分點。

　　中原地產(chǎn)多間分行主管表示，中心各區(qū)換房客比例各有不同，7月，天河區(qū)珠江新城板塊的換房客比例較去年同期減少一半，海珠區(qū)江南大道南板塊及荔灣區(qū)中山八路板塊則有所增加，而越秀區(qū)東風(fēng)東板塊和白云區(qū)白云大道板塊則與去年同期沒有太大變化?！?月份珠江新城板塊二手房買賣交易中，換房客比例約占20%，而去年同期換房客占比約40%?！敝性禺a(chǎn)雙城國際分行高級營業(yè)經(jīng)理賀繼紅表示，換房客比例的減少，直接原因是現(xiàn)時樓價下降，買家多處于觀望狀態(tài)，遲遲不愿入市購房，同時受限購政策影響，不少買家沒有名額購房，導(dǎo)致有購房計劃，但無法執(zhí)行。

　　“如果從成交宗數(shù)來看，今年經(jīng)我們公司促成的二手房交易中，‘賣一買一’的客戶數(shù)量同比少了三成?！睗M堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，現(xiàn)時“賣一買一”改善型置業(yè)者在實際交易中所受的阻礙多多，交易周期也在不斷延長。

　　成交不濟

　　業(yè)主“賣一”時間被拖延

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，在“穗六條”后，二套房貸首付增加，再加上樓價較往年同期已上漲了一定幅度，改善型買家的換房成本相比起去年同期有所提升，因此不少改善型買家往往都是先“賣一”，待手中有一筆換房資金后才“買一”。不過，在實際交易中，改善型買家時常遭遇出售舊居亦不足以支付全部換房的費用，因此，不少改善型人士多以出售舊居的資金加上積蓄支付換房費用，或者以出售舊居的資金支付換房首期，按揭購買改善型居所。

　　滿堂紅周峰更指出，由于市場上的實客數(shù)量減少，改善型置業(yè)者“賣一”的時間被拖延。以老城區(qū)為例，荔灣、越秀、海珠等區(qū)域的二手房中小戶型，若業(yè)主以市場價放售，眼下往往需要1個半月到兩個月的時間才能轉(zhuǎn)手，當中電梯樓的放售時間會更長，普遍在兩個月至兩個半月。若是在天河和白云，地段較為優(yōu)越的中小戶型二手房則需要兩個月左右的時間放售，地段稍差的則要兩個半月至三個月才能脫手。

　　降價10%

　　成交速度明顯上升

　　合富置業(yè)金碧三期分行主管李雪梅表示，現(xiàn)時二手房銷售的時間長短一般要看物業(yè)的綜合素質(zhì)和業(yè)主是否急需要資金而定。如果業(yè)主急需套現(xiàn)，一般都會主動降價，幅度一般在10%左右，且降價后大多會明顯加快轉(zhuǎn)手的速度。

　　中原地產(chǎn)賀繼紅透露，以珠江新城為例，如業(yè)主放售中小戶型二手房單位，并且愿意比市價低10%~20%，則可加快轉(zhuǎn)手速度。如業(yè)主放盤僅低于市價10%，則較難成交該單位，而在去年業(yè)主以市價放盤，約半個月即可成交。因此，不少業(yè)主認為放盤價低于其心理預(yù)期價格，選擇暫時取消放盤計劃。

　　中原地產(chǎn)江燕分行高級營業(yè)經(jīng)理李彩云透露，由于現(xiàn)時二手房價格有所下降，7月份江南大道南板塊的二手房買賣交易中，換房客約占五成，而去年同期換房客的比例則占總購房客的三四成。該板塊100平方米以下的兩、三房若以市場價格放售，一般3個月仍無法售出，但如果業(yè)主主動降價20%，可以在1~2個月左右售出單位。

　　若要換房

　　先“賣一”再“買一”更穩(wěn)妥

　　近期，外圍區(qū)域多個一二手樓盤價格倒掛，很多置換型買家都傾向購買一手房。據(jù)合富置業(yè)李雪梅介紹，很多業(yè)主會采用“先看中大房，下了訂再把自己住的小房放售”。但就現(xiàn)時市場環(huán)境和信貸環(huán)境看來，如果業(yè)主資金不算充裕，這種做法非常冒險。因為置換物業(yè)對于資金能否夠銜接要求很高，且一手房有明確的繳款時間，萬一業(yè)主在賣房的過程中出現(xiàn)資金問題，將直接因為資金無法銜接而違約。因此，李雪梅建議有置換物業(yè)想法的業(yè)主一定要把小房提前放售，業(yè)主可以趁放售期間了解市場環(huán)境和自己物業(yè)的真實市場價。遇客戶還價能有助業(yè)主快速判定是否成交。與此同時，業(yè)主可以提前留意好自己心水的大房。最后在小房簽訂買賣合同后才可以購買大房。

　　滿堂紅周峰建議，改善型置業(yè)者應(yīng)當先“賣一”，再“買一”。因為當前的二手房交易存在許多不確定因素，譬如放盤時間和成交價上的變數(shù)較多，倘若沒有控制好“賣一買一”的時間差，換房客不但無法完成改善置業(yè)的計劃，分分鐘還得賠上定金。不過，好在今年以來二手房價較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的行情。因此，“賣一買一”的時間差基本不會導(dǎo)致明顯的價格差。

　　7月以來，二手住宅市場處于低位調(diào)整期

　　本報訊 （記者王荔玨）7月以來，廣州二手住宅市場仍處于低位調(diào)整期，且老城區(qū)學(xué)位房已過成交高峰期，全市二手住宅均價從“結(jié)構(gòu)性拉高”回復(fù)正常狀態(tài)，令7月環(huán)比下跌7.2%，而越秀區(qū)二手住宅均價僅有24632元/m2，比6月下跌16.4%。近期二手樓市降價現(xiàn)象更從郊區(qū)擴散到中心區(qū)外圍，統(tǒng)計顯示，7月份經(jīng)滿堂紅促成的二手買賣交易中，整體成交價比放盤價下調(diào)6.7%。

　　公積金貸款成交占比下降

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，廣州住房公積金管理中心在最近幾個月連續(xù)出臺收緊措施，這是在2013年11月“穗六條”執(zhí)行了大半年之后才出臺，帶有一定的滯后性。二次申請公積金暫停已成事實，每月10億元的貸款總額度，若按每個家庭最高申請80萬元推算，最多只能滿足1250個家庭的申請需要。7月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，使用純公積金的宗數(shù)比例為24.1%，比6月增加6.6個百分點，大部分個案是趕在公積金新政策出臺前獲得審批的，但因套均總價下降，每套物業(yè)的獲批額度也比6月明顯降低。

　　廣佛交界市場變數(shù)大

　　隨著國內(nèi)一批二、三線城市近幾個月陸續(xù)取消或放松限購政策，佛山8月7日也正式放松限購政策。滿堂紅周峰分析，從佛山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理局公布數(shù)據(jù)可見，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比減少13.8%，二手住宅成交量為12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5個區(qū)域內(nèi)，一手住宅市場只有南海區(qū)出現(xiàn)成交量同比增加，其他4個區(qū)域皆是成交量同比減少；二手住宅市場則有南海和順德出現(xiàn)成交量同比增加，其他3個區(qū)域皆是成交量同比減少。

　　換句話說，與廣州接壤的佛山南海和順德兩區(qū)，在樓市調(diào)整期內(nèi)保持著相對穩(wěn)定。因廣州仍舊執(zhí)行嚴格的限購政策，原來有意向在金沙洲、滘口、穗鹽路、廣州南站等兩市邊界處購房的外地客戶，不排除會到佛山市區(qū)內(nèi)置業(yè)，目前這些板塊的兩地樓盤二手價格至少相差3000元/m2，若廣州的政策在短期內(nèi)維持不變，則廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響。

　　荔灣7月價格指數(shù)跌幅最大

　　本報訊 （記者陳白帆）近日，中原地產(chǎn)發(fā)布了7月領(lǐng)先指數(shù)報告，2014年7月領(lǐng)先指數(shù)為494.4點，成交均價為23045元/m2，同比增長8.28%，環(huán)比下跌0.38%，跌幅較上月收窄1.12%，繼5月份下跌以來本次價格整體跌幅為2.41%。從中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)看，7月廣州二手住宅買賣整體成交量較6月上升約一成：一是7月近郊一手盤降幅相對5、6月份減弱，降價項目數(shù)量相對減少，致使部分二手客回流；二是業(yè)主心態(tài)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，急售盤源增多，降幅相對增大，部分改善型客戶和投資性買家果斷入市筍盤，促成成交量小幅增長。不過，雖然成交量小幅回升，但價格總體仍是下行趨勢。

　　在白云、越秀、海珠、天河、番禺和荔灣六個主力區(qū)域中，荔灣7月價格指數(shù)下跌0.9%，是六區(qū)中下跌之首。老城區(qū)荔灣尤其是原芳村板塊，老樓梯樓較多，價格抗跌較弱；海珠和番禺本月跌幅較大，主要是近郊番禺、南沙在售一手盤降價促銷分流了較多海珠、番禺的潛在客戶；白云區(qū)由于白云有“三舊改造”利好，增強了客戶的信心，因此市場情況略好于原芳村；越秀區(qū)因有大量優(yōu)質(zhì)學(xué)位房支撐，總體跌勢相對緩和。