2014博鰲房地產(chǎn)論壇?？诩まq“下行通道”

　　本報(bào)特派記者 郝菲

　　冰城獨(dú)家

　　直擊博鰲

　　8月的海南并非旅游最佳季節(jié)，但在這炎熱的日子，有一大群地產(chǎn)人相約來到海南，參加一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　8月6日-9日，在兩天一晚的大會(huì)議程中，參會(huì)嘉賓圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”展開了充分的交流，本報(bào)記者跟隨房地產(chǎn)大佬及專家們經(jīng)歷了一場“頭腦風(fēng)暴”。

　　“房地產(chǎn)不需要拯救”

　　關(guān)于房地產(chǎn)下行通道中，是否需要拯救房地產(chǎn)？中國社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松、德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平在會(huì)上各抒己見。

　　“該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？”針對(duì)“該不該拯救房地產(chǎn)”的問題，陳淮在演講時(shí)用了好幾個(gè)“我不理解”，表達(dá)對(duì)看空房地產(chǎn)行業(yè)觀點(diǎn)的不滿。

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平在演講中也稱，因?yàn)槿澜缍紝?duì)中國房地產(chǎn)的發(fā)展走勢不明確，所以購房者觀望情緒濃厚，行業(yè)波動(dòng)開始加劇。

　　“購房者不清楚到底該不該買，這比房地產(chǎn)暴跌還要更加可怕，資本市場有一句俗話叫‘不怕你跌不怕你漲，就怕你不交易’。這種現(xiàn)狀若維持時(shí)間長的話，我相信未來一兩年會(huì)出現(xiàn)很大的下滑”。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松態(tài)度較為積極，他認(rèn)為波動(dòng)市場情況下將為二手房帶來新機(jī)會(huì)。

　　“雖然中國的二手房市場主要集中在一線和個(gè)別二線市場，二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間?！?/p>

　　巴曙松指出，人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。

　　房價(jià)沒跌，而是漲了！

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長 任志強(qiáng)

　　房價(jià)沒跌，而是漲了！

　　什么叫下行？任志強(qiáng)的回答是，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，一般經(jīng)濟(jì)是下行的。

　　“一種下行就是所有行業(yè)都下行，很難找到在宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)完全一枝獨(dú)秀的行業(yè)。今年我們可以看到的是，房地產(chǎn)投資增長率下行，估計(jì)可能會(huì)變成個(gè)位數(shù)，可能小于10%?！钡沃緩?qiáng)認(rèn)為，小于10%對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是正影響。

　　第二種下行是價(jià)格下行。在這里，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)價(jià)格”這個(gè)概念：“資產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)過程，經(jīng)常是今年下行、明年可能會(huì)上漲。”

　　據(jù)任志強(qiáng)分析，資產(chǎn)價(jià)格既受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，也受市場供求關(guān)系、購買力等多種因素影響?！叭绻Y產(chǎn)價(jià)格完全下行了，那就預(yù)示著房價(jià)跌了。但如果國內(nèi)貸款提高利率的時(shí)候，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格就沒有下行，而是上行了”。任志強(qiáng)認(rèn)為，不能只看房價(jià)跌沒跌，要加上市場購買能力、優(yōu)惠利率這些因素，實(shí)際上房價(jià)沒跌，而是漲了。

　　第三種下行是增速下行，房地產(chǎn)和中國宏觀經(jīng)濟(jì)更多的關(guān)系還是增速下行。

　　“7%的增長和10%相比確實(shí)掉下去了，但是7%的經(jīng)濟(jì)增長還是正增長?！比沃緩?qiáng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，這叫增速下滑，“今年房地產(chǎn)都不好，但是增速可能還是正的，只要是投資正增長，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也是正增長”。

　　第四種是總量下降，房地產(chǎn)下一個(gè)階段可能面臨總量下降的過程。對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后，任志強(qiáng)推算認(rèn)為，以去年13億平方米的銷售面積計(jì)算，今年銷售即便是下降20%，也有10億平方米的銷售面積；而下降到百分之二十五六，接近于30%的時(shí)候，還是相當(dāng)于2011年和2012年的水平，規(guī)模還是很大的。

　　“未來市場的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)銷售可能會(huì)維持10億到12億平方米之間的水平?！比沃緩?qiáng)認(rèn)為，如果按照總量計(jì)算的話，我們還需要新增200多億平方米的建筑總量，那就需要維持七八年左右。

　　對(duì)于未來市場走勢，任志強(qiáng)依然保持樂觀態(tài)度：“今年并沒有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米?！?/p>

　　“沒有準(zhǔn)備的人才會(huì)死。”任志強(qiáng)一如既往地犀利。

　　房地產(chǎn)稅，以后一定會(huì)有動(dòng)作

　　我們需要這么多房地產(chǎn)企業(yè)嗎？

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長 賈康

　　房地產(chǎn)稅，以后一定會(huì)有動(dòng)作

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)稅改革方向已經(jīng)被最高決策層鎖定，這次在最高層的文件中已經(jīng)明確了加快立法的改革，對(duì)于這個(gè)大方向我們應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)知，爭取在自己的生產(chǎn)經(jīng)營策略里邊看得稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)。

　　“這一兩年沒有動(dòng)作，并不意味著以后沒有動(dòng)作?！辟Z康強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在在加快立法，換一句話說，在立法先行過程中，今年是不可能再看到其他地方跟進(jìn)試點(diǎn)。明年估計(jì)仍然會(huì)按照加快立法的步伐，在立法上一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)地推，“在立法的過程中還會(huì)引起很多的爭議，在推進(jìn)過程中，要避免現(xiàn)有的無休止的太多爭論，要在以后繼續(xù)承認(rèn)允許大膽試、大膽闖的彈性空間。”

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 向松祚

　　我們需要這么多房地產(chǎn)企業(yè)嗎？

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚在大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)表示，銀行給房地產(chǎn)的利息為什么這么高？既然銀行、金融機(jī)構(gòu)給這么高的利率，你為什么要呢？銀行壟斷嗎？

　　向松祚指出，中國的銀行體系不存在壟斷，中國現(xiàn)在有3800多家銀行，工、農(nóng)、中、建、交這幾大銀行的市場占有率已經(jīng)在40%以下了，這幾個(gè)銀行不給你，你還可以找其它銀行，為什么銀行利率這么高，你還要呢？

　　“房地產(chǎn)行業(yè)這些年賺錢太容易，制造業(yè)趨之若鶩，紛紛貸款搞房地產(chǎn)?！毕蛩伸穹Q：“我們需要這么多房地產(chǎn)企業(yè)嗎？我們的房地產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)部門是否協(xié)調(diào)？我們的房地產(chǎn)基本面是不是健康？我們應(yīng)該有一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)行業(yè)？我想這才是我們這次論壇應(yīng)該深入思考的根本性的大問題?！?/p>

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO 劉愛明

　　未來10-20年才是真正的黃金時(shí)代

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明在大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)表示：“過去是傻子時(shí)代，誰都能賺錢，這樣的時(shí)代是不正常的，總是留戀是不對(duì)的?！?/p>

　　“未來10年乃至未來20年可能才是真正的黃金時(shí)代。”劉愛明指出，未來我們進(jìn)入了一個(gè)多樣化的時(shí)代，多元的時(shí)代，因?yàn)槎鄻?，因?yàn)槎嘣?，所以才豐富多彩。

　　瑞穗證券亞洲有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 沈建光

　　對(duì)下半年的市場有非常大的信心

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事、總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，今年以來，海外特別是香港資本市場投資者對(duì)中國房地產(chǎn)的看法發(fā)生了一個(gè)巨大的變化?！皬臉O度悲觀，到現(xiàn)在已經(jīng)相對(duì)樂觀，其實(shí)已經(jīng)有一個(gè)翻天覆地的變化?！?/p>

　　“第一，年初的時(shí)候，投資者對(duì)中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)是非常擔(dān)心的，主要擔(dān)心影子銀行會(huì)爆掉，房地產(chǎn)會(huì)崩盤，還有一個(gè)地方債務(wù)問題；第二，海外投資者很難看得懂中國房地產(chǎn)市場，過去四五年中國房地產(chǎn)價(jià)格變化，基本上是一年一變。這兩個(gè)原因在里面的時(shí)候，全球資本對(duì)中國的房地產(chǎn)就特別不看好。”沈建光表示。

　　但是，現(xiàn)在全球的投資者感到中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)大幅下降，對(duì)中國的資本市場包括房地產(chǎn)市場有越來越大的興趣。“從全球貨幣市場的貨幣政策、全球的資本市場，以及中國的基本態(tài)勢來看，我對(duì)下半年的融資環(huán)境、對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)還是有非常大的信心。”沈建光最后表示。