據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：自去年9月到2014年8月1日，全國已有31個城市取消或放松限購政策，超過46個限購城市的三分之二。這說明中央房地產(chǎn)調(diào)控見底，地方樓市政策出現(xiàn)拐點，下半年二三線限購城市有望全面取消限購。從當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年房地產(chǎn)回歸市場化與中央樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路以及住建部去庫存的表態(tài)，一些庫存偏大，存在較大去化庫存壓力的二三四線城市，取消限購政策是大趨勢。盡管大多數(shù)城市沒有發(fā)布官方通知，但這似乎并不妨礙限購松動所呈現(xiàn)出來的“燎原之勢”。按照這一趨勢，除一線城市外，年內(nèi)絕大多數(shù)二三線城市陸續(xù)取消限購政策將成為大概率事件。

　　限購?fù)顺鰵v史舞臺成大趨勢

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年9月到2014年8月1日，已有31個城市取消或放松限購政策，占到46個限購城市的八成左右，這說明限購政策退出歷史舞臺成大趨勢。46個城市的限購政策調(diào)整可分為四類 ：一是（公開發(fā)文）明文取消或調(diào)整限購的城市12個：南寧、呼和浩特、濟南、?？?、西安、蘇州、無錫、杭州的蕭山區(qū)余杭區(qū)、溫州、寧波、青島、合肥，占比25%。二是（只做不說）無明文取消但放松的城市19個，占比55%。三是（傳言但未放松）傳言放松實際未放松執(zhí)行的城市8個，占比20%。四是（未放松）未放松未調(diào)整限購城市7個，占16%。因此，未取消未調(diào)整的二三線城市限購政策將在下半年全面放開，一線城市的北上廣深限購政策不排除區(qū)域調(diào)整，全面放開至少要到2015年上半年。

　　當(dāng)前地方退出限購五種路徑

　　除一線城市與已取消的限購城市外，剩余14個城市的限購政策將會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地產(chǎn)市場。

　　按照當(dāng)前31個城市限購政策松綁的特征與退出路徑看，可分為五類型。一是調(diào)整限購資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擴大符合購房資格群體范圍。譬如擴大城市區(qū)域與縮短社保證明及納稅證明繳納期限等。二是實施新型城鎮(zhèn)化、城市群戰(zhàn)略，通過戶籍改革側(cè)面突破限購。譬如買房落戶、異地高考、人才引進(jìn)等。三是高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執(zhí)行“差別化”的限購政策。譬如西安60平方米以上，長沙、無錫、蘇州90平方米以上，青島、武漢、杭州主城區(qū)140平方米以上不限購。四是限購政策調(diào)整執(zhí)行“只做不說”，最終逐步取消。五是下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。

　　全國46座限購城市呈現(xiàn)分化

　　根據(jù)限購調(diào)整的原因與背景看，執(zhí)行限購的46個城市已出現(xiàn)明顯的分化。一是一線城市因其人口控制與經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)的市場預(yù)期因素，預(yù)計限購政策將執(zhí)行到2015年上半年。二是二線城市因經(jīng)濟相對好，但區(qū)域供求不平衡，區(qū)域放松是大趨勢。三是二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市因庫存過高與供應(yīng)過剩，則會全面放松限購。

　　基本上可以分成四類限購政策調(diào)整方向，一類是明文取消或調(diào)整限購政策的城市，主要是迫于樓市下滑嚴(yán)重，庫存積壓，銷售周期超過合理期，土地市場不振、房企資金鏈緊張等問題。二類是無明文但放松執(zhí)行限購政策的城市，基本是考慮到以縮小區(qū)域、提高購房套數(shù)、放松執(zhí)行力度為主，意在去庫存。三類是傳言但未放松執(zhí)行限購政策的城市，則是庫存壓力決定其不久或有實際執(zhí)行可能。四類是沒有調(diào)整的或無變化的城市，集中于供求緊張與房價上漲、庫存合理的一線城市與部分二線城市。因此，隨著樓市的深刻調(diào)整，問題將會進(jìn)一步凸顯，雖然目前還處于傳言階段，但不久的未來可能就會付諸實施。

　　取消限購刺激樓市效果有待觀察

　　在高庫存和房價大范圍下滑的背景下，地方政府對限購進(jìn)行“松綁”的沖動不斷加劇，已有28個城市的限購政策調(diào)整并成蔓延擴容趨勢。目前限購政策迎來逐步退出的“窗口期”，下半年有望超過40個城市放松限購政策。不過，限購松綁是否能直接刺激成交，緩解地方高庫存的壓力依然是未知數(shù)。從明確松綁的5個城市來看，效果并不明顯，主要是房貸與信貸未放松，導(dǎo)致需求產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。毫無疑問，松綁樓市限購的城市將會越來越多，口徑也會越來越寬。但二三線城市限購調(diào)整到底能對市場面的長期帶來何種影響還有待進(jìn)一步觀察。目前取消或放松限購政策已成大概率事件，但這對部分地市已呈下滑趨勢的樓市來說，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市走勢的結(jié)局難以避免。限購政策松綁之后房價仍然“跌跌不休”的溫州就是前車之鑒，部分庫存高、供過于求的城市即使取消限購也救不了不再景氣的樓市。

　　信貸與房貸松綁決定其作用

　　從央行喊話到銀監(jiān)會再三強調(diào)到現(xiàn)在，除了北京、上海、武漢、東莞等幾個城市的少數(shù)銀行對首套房給予支持外，我們至今沒有看到更多銀行跟進(jìn)?，F(xiàn)在還沒有哪家銀行敢把首付比例恢復(fù)到三成以下?？傮w而言，我國的個貸政策依然緊繃，逐漸松綁的銀行數(shù)量很少，松綁速度緩慢。中國農(nóng)業(yè)銀行在國有四大銀行中率先放出“首套房貸款利率下調(diào)”的消息，首先是向銀監(jiān)會示好，其次則為貫徹中央的差別化的房地產(chǎn)信貸政策，同時也有“進(jìn)一步吸收業(yè)務(wù)”的考慮，與此同時也說明，農(nóng)行開始逐漸看好房地產(chǎn)市場了。而一些商業(yè)銀行之所以近期對首套房按揭開閘，這或許與今年的兩次定向降準(zhǔn)有關(guān)。與此同時，今年二季度，央行還曾兩度向商業(yè)銀行再貸款。據(jù)估算，通過上述兩項措施，央行累計釋放流動性資金近5500億元，相當(dāng)于降準(zhǔn)50基點的效果。

　　國有大行對房貸利率的松口，無疑成為一劑深深刺激市場的“強心劑”。國有大行個人房貸利率松口，源于7月23日晚間國務(wù)院常務(wù)會議提出的抑制金融機構(gòu)籌資利率不合理上升。目前，北京、上海房貸現(xiàn)利好消息，出現(xiàn)了9折的優(yōu)惠房貸利率。東莞此前房貸難也一直是常態(tài)，在央行召開住房金融服務(wù)專題座談會力挺首套房貸后，東莞市場也出現(xiàn)了房貸利率“松綁”的跡象。東莞雖未出現(xiàn)優(yōu)惠利率，但是上浮幅度已經(jīng)出現(xiàn)下滑。兩個月前，東莞各銀行首套房貸款利率上浮一般在15%~30%之間，當(dāng)前中信銀行等商業(yè)銀行的首套房貸利率上浮為10%，交通銀行上浮15%，東莞銀行則上浮15%。在放貸時限方面，多數(shù)股份制商業(yè)銀行表示，只要資料齊全，10個工作日就可放貸。

　?。ū疚挠蓙喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓供稿，文中觀點不代表本報立場）