近日，高力國際召開新聞發(fā)布會，就2014年廣州商業(yè)地產投資進行了從宏觀到微觀的解析。高力國際認為，2014年下半年投資首先必須考慮政府布局，交通改善等條件將有助于提升項目的區(qū)域價值；與此同時，更多資金流向商業(yè)地產是大勢所趨，地理位置優(yōu)越、綜合配套較好的高質素公寓和寫字樓市場均值得考慮。

　　選擇投資區(qū)域要考慮多重因素

　　近月，廣州市發(fā)布《廣州市2014-2016年重要基礎設施項目計劃》，表示在廣州未來幾年將在城市基礎設施建設上投入超過8000億元，其中七成將被投放至交通領域。在如此龐大的資金支持下，顯然為投資者對未來廣州的發(fā)展打了強心針。高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋表示：交通改善從長遠的角度來說，有利于提升項目區(qū)域價值，但同時也不能忽視市場成熟需要的時間，投資者在選擇投資區(qū)域時仍需考慮其他因素。

　　高力國際認為：選擇投資區(qū)域可從區(qū)域發(fā)展KPI體系中考慮，主要包括考察物業(yè)所在區(qū)域的產值、龍頭企業(yè)、產業(yè)集群、政府規(guī)劃、政策及稅收優(yōu)惠、產業(yè)扶持措施等。如廣州科匯金谷、廣州綠地中央廣場，都是在產業(yè)集群上做得較具規(guī)模的項目；而在政府規(guī)劃、政策及稅收優(yōu)惠方面比較突出的則是深圳前海地區(qū)。以廣州科匯金谷為例，從功能及物業(yè)組合配比來看：獨棟寫字樓47棟，面積從3200㎡/棟到7130㎡/棟，占比84%；SOHO公寓3棟，17-20層，629套，3梯17戶；大堂層高8m，標準層層高3m，占比13%；商業(yè)街及底層商鋪D1、D2及S2-S4棟裙樓商鋪約8640㎡，約70間，面積從38㎡到65㎡，層高8m，占比3%。

　　“對于一個城市的新區(qū)發(fā)展，市政基礎設施著眼發(fā)展的長期，政府政策引導與產業(yè)聚集則更為重要?！标惡駱蚩偨Y道。

　　將有更多資金流向商業(yè)地產

　　上半年廣州全市寫字樓新增面積40.1萬平方米，新增供應同比上升70.9％。由于主要新增供應以番禺及黃埔地區(qū)為主，使天河CBD地區(qū)供應量日趨緊張。上半年寫字樓成交在各大宗交易拉升下，同比上漲1倍，總成交面積達23.2萬平方米，網(wǎng)簽均價同比上漲21.7%。上半年的成交當中，天河區(qū)占72%，隨著中心高端物業(yè)供應稀缺性越發(fā)顯著，其價格抗跌性亦越強。下半年隨著寰城海航廣場及新鴻基峻林寫字樓的入市將帶來7萬平方米供應，稍微緩解天河的緊缺供應。

　　公寓市場供應主力同樣以番禺及黃埔區(qū)為主，導致兩區(qū)公寓陷入價格戰(zhàn)。就上半年成交量而言，番禺、黃埔、花都三區(qū)占公寓總成交量65%，天河區(qū)僅成交3.1萬平方米，同比下降72%。盡管如此，高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿表示，地理位置優(yōu)越、綜合配套好的高質素公寓仍然值得考慮。下半年公寓新增供應量爆發(fā)，新增供應112萬㎡，加上庫存總可售貨量204萬㎡。新增貨量83％集中在郊區(qū)，黃埔、番禺占大部分；預計郊區(qū)項目繼續(xù)以價換量，中心區(qū)優(yōu)質項目仍然具有升值保值潛力。

　　根據(jù)現(xiàn)時政府及央行出臺的政策及措施均可推測，2014年下半年政府不會采取激進的經濟刺激措施，微刺激、定向寬松將成常態(tài)。對于后市發(fā)展，黃潤滿分析道：住宅市場持續(xù)低迷，廣州預計不會跟隨佛山放松限購。二三線城市陸續(xù)放松限購，有助恢復市場信心，但帶動成交甚微，佛山放松限購預計市場不會有報復性反彈；預期房產稅出臺前，一線城市不放松限購。而廣州商業(yè)處于發(fā)展期，投資空間比住宅高，即使住宅放松限購，也不會對寫字樓市場造成明顯沖擊。因此，市場將引導更多資金流向商業(yè)地產，住宅市場的看空將導致更多資產重組需求產生，6、7月的寫字樓大宗成交亦將帶動更多中小型買家進入寫字樓投資市場。此外，高力國際提醒，隨著珠江新城進入銷售尾聲，金融城將成為下一個商業(yè)熱點板塊。

　　南方日報記者 許蕾