□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　從房企已發(fā)布的業(yè)績中報預(yù)告來看，上半年樓市表現(xiàn)并不景氣。房地產(chǎn)行業(yè)將如何轉(zhuǎn)向？2014年的下半場，房企又將如何應(yīng)對？8月6日，以“下行通道中的房地產(chǎn)”為主題的2014博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。現(xiàn)場數(shù)百名經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)精英以及金融學(xué)者深入討論了中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與未來。

　　在宏觀經(jīng)濟層面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)正在面臨階段性調(diào)整。即從宏觀趨勢來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)也與宏觀經(jīng)濟相對應(yīng)，進入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。

　　然而對于當(dāng)下房地產(chǎn)進入“下行通道”的判斷，業(yè)內(nèi)則普遍持保留態(tài)度。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平對“下行”持贊同觀點，他認為短期而言，房地產(chǎn)市場肯定是在調(diào)整，這一點勿庸置疑。

　　而首創(chuàng)集團、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光則并不認同“下行通道”之說，他認為房地產(chǎn)只是可能進入了新的常態(tài)，有一些周期性的調(diào)整，也有一些分化，并不是下行。

　　與劉曉光類似，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康更愿意強調(diào)分化因素的影響，傾向于將盤整、調(diào)整、講市場分化，而不是簡單地說是下行。

　　而國民經(jīng)濟研究所所長、中國社科院經(jīng)濟學(xué)教授樊綱則更是一針見血地指出，“你得如履薄冰，擔(dān)心別人有一個新技術(shù)把你打垮，這才是市場經(jīng)濟的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時代不正常?！?/p>

　　而從近期陸續(xù)發(fā)布的上市房企年中業(yè)績報告來看，確實已經(jīng)有越來越多的房企難以跟上行業(yè)大佬們的步伐，面臨“掉隊”風(fēng)險。甚至去年銷售規(guī)模在300—700億元的“第二陣營”房企在今年也出現(xiàn)明顯分化，個別房企甚至跌出了TOP50排行榜。

　　對此，恒隆集團董事長陳啟宗表示，“在本輪調(diào)整中，可能會有一些開發(fā)商破產(chǎn)，但這其實并沒有什么大礙，反而會教育下一批人在進到房地產(chǎn)領(lǐng)域之前好好地思考，你到底該不該進去?！?/p>

　　在談到“這一輪調(diào)整中，房企最怕什么”的時候，房企代表普遍認為“缺錢”將是影響房企未來的最大障礙。

　　對此，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平表示，現(xiàn)在對于銀行而言，反而不能過分保守，因為“皮之不存毛將焉附”。原本是存在的風(fēng)險，銀行采取保守的姿態(tài)后，立馬就會變成暴露的風(fēng)險，會更難處理。

　　對話博鰲

　　回歸平穩(wěn) 健康可期？

　　現(xiàn)在是回歸正常增長的時代

　　現(xiàn)在我們要面對的，正是之前過熱之后的遺留問題”

　　市場的正常狀態(tài)是競爭、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。從這個意義上來說，房地產(chǎn)如果總是像過去這十多年一樣在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢就太不正常了。

　　從這個角度講，調(diào)整也是應(yīng)該的。除了供求關(guān)系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰、兼并重組等類似的事情發(fā)生。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)在面對的問題，包括產(chǎn)能過剩、影子銀行違約、銀行壞債等，甚至包括某些區(qū)域出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結(jié)果，一次是2004到2007年，一次是2009到2010年?，F(xiàn)在我們要面對的，正是之前過熱之后的遺留問題。房地產(chǎn)必然面臨一個調(diào)整，面臨回歸正常的過程。有人認為現(xiàn)在是一個下行的時代，其實不然，現(xiàn)在是回歸正常增長的時代，是一個好時代。

　　有支撐，市場不會發(fā)生大變化

　　今年并沒有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米的銷售面積”

　　當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時候，一般經(jīng)濟是下行的。從2000年到現(xiàn)在為止，基本上都是這樣的情況。今年房地產(chǎn)投資增長率可能下行，估計會小于10%。但即便如此，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟也是正影響，只是增長的沒有以前多了而已。以去年全國13億平方米的銷售面積計算，估計今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當(dāng)于2012年的情況，規(guī)模還是很大的。

　　今年影響房地產(chǎn)市場的因素中，經(jīng)濟持續(xù)增長沒有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個臺階，但還是增長的，沒有從正變成負；城鎮(zhèn)化沒有發(fā)生變化，人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費越來越多用于住房消費趨勢也沒有變化。這幾年人口調(diào)查中，從年齡上可以看到，家庭消費中住房消費比重是逐年增加的，這也沒有變化。有這幾個支撐，市場不會發(fā)生大的變化。

　　“下行”只是暫時現(xiàn)象

　　大的趨勢一定是不會變的，應(yīng)該是波浪式往前走”

　　今年房地產(chǎn)市場的狀況跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系，地產(chǎn)的走勢與經(jīng)濟的走勢、結(jié)構(gòu)變化有很大的相關(guān)性。經(jīng)濟很好，老百姓收入很高，房地產(chǎn)市場肯定會很活躍，反之房地產(chǎn)就不會很活躍，會出現(xiàn)一些問題。但是突然改變中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，讓中小企業(yè)變得很有生命力，也是不可能的事。

　　經(jīng)濟在高速增長的時候，地產(chǎn)也隨著經(jīng)濟往上走，當(dāng)經(jīng)濟往下行的時候，地產(chǎn)適當(dāng)?shù)叵滦幸彩钦５?，而且這個時候出現(xiàn)了分化。一些城市價值高，房地產(chǎn)還繼續(xù)堅挺；一些城市價值低，房地產(chǎn)就下來了；哪些地區(qū)過去上了一大批項目，房地產(chǎn)就下來了；哪些控制得很嚴，就維持原來的狀態(tài)。所以，這種情況下出現(xiàn)下行，應(yīng)該是短期的一個小趨勢，而且也是正常的。

　　總的來講，經(jīng)濟在下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢和走向，這都應(yīng)該是暫時的。大的趨勢一定是不會變的，應(yīng)該是波浪式往前走。

　　中國房地產(chǎn)步入“新常態(tài)”

　　比較成熟的市場都是有上有下的”

　　房地產(chǎn)的周期性本來就很強，所以下行、上行并不奇怪。短期來說一般的市場，特別是比較成熟的市場都是有上有下的。房地產(chǎn)以往的十幾年基本上是上行的局勢。到了今天，這個局勢可能不在了。目前來看，當(dāng)下的中國房地產(chǎn)處在一個大發(fā)展期之后的小周期里。

　　目前也是中國的房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)了一個比較正常的情況。第一，價格不要暴漲，慢慢上升就好了；第二，價格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情；第三，交易量要比較平穩(wěn)，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時期都要更正常，沒有看到房地產(chǎn)價格再飛升，也沒有看到它大跌，現(xiàn)在的價格比起三年前還是高的，成交量也還可以。

　　總的來說，對于未來我是比較樂觀的，我認為現(xiàn)在的住房市場更健康，而且繼續(xù)健康發(fā)展的機會相當(dāng)大。

　　下半年仍然有所“期待”？

　　“目前房地產(chǎn)市場正在調(diào)整，但調(diào)整程度還不夠徹底?！比f科董事長王石在今年6月時曾公開表示。雖然王石對當(dāng)前的市場并不樂觀，但是大部分房企對下半年的市場并未完全喪失信心。

　　萬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部經(jīng)理羅德表示，近日三四線城市都傳來了限購松綁的消息，雖然上海還未有任何動作，但是在整個大環(huán)境下，下半年的市場肯定會有所回暖。

　　市場“回暖”預(yù)期加劇，最先反映在了土地市場上，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，就上海而言，今年7月上海土地市場共計出讓各類地塊38幅，合計191.35萬平方米，環(huán)比上月漲幅達376.72%，同比上揚23.59%。同時，7月土地總成交金額138.36億，環(huán)比上漲76.85%。

　　從具體地塊性質(zhì)看，7月純宅地成交有11幅，合計59.82公頃，環(huán)、同比分別上漲253.34%和97.56%，成交金額為74.59億元。若剔除動遷配套用房，商品住宅用地則成交有9幅，相比上月增加9幅，與去年同期相比增加5幅。

　　值得注意的是，北京金隅、重慶同原、中國電建地產(chǎn)、廈門源昌四家房企是首次在上海拿地，進入上海住宅市場。

　　7月底以6.59億元擊敗共同競地的另外10余家房企，最終投到青浦區(qū)地塊的廈門源昌城建集團有限公司下屬企業(yè)上海源昌當(dāng)時在現(xiàn)場舉牌頗為積極，而其相關(guān)負責(zé)人更表示，該價位并未達到預(yù)先定的心理價位，公司對于上海的房地產(chǎn)市場充滿信心。

　　除政策層面外，近期銀行的一系列表現(xiàn)也在為房企的信心加碼。某央企代表告訴筆者，從近期來看，房貸有一定的放松跡象，因此相信下半年市場會有“復(fù)蘇”跡象。