頭條關(guān)注

　　7月起，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《新規(guī)》）開(kāi)始實(shí)施，飄窗、陽(yáng)臺(tái)、地下室等“偷面積”舉措行不通了，“贈(zèng)送面積”將逐漸退出歷史的舞臺(tái)，這引起了市民的熱議。據(jù)了解，東莞目前暫沒(méi)出臺(tái)本地的相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消“贈(zèng)送面積”在樓盤(pán)營(yíng)銷方式上有一定的影響，日后，開(kāi)發(fā)商將重點(diǎn)打造產(chǎn)品，尋覓樓盤(pán)其他的溢價(jià)價(jià)值。另外，新規(guī)的實(shí)施規(guī)范了市場(chǎng)模糊地帶，為行業(yè)的規(guī)范作一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而買房者購(gòu)房成本也不會(huì)因是否贈(zèng)送面積而增加。

　　樓盤(pán)普遍存在“送面積”

　　樓市蕭條，“贈(zèng)送面積”成為吸引購(gòu)房者的利器，不少樓盤(pán)屢試不鮮。在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)大部分樓盤(pán)仍可“送面積”，尤其是Loft戶型和大戶型。當(dāng)筆者提及新規(guī)時(shí)，樓盤(pán)銷售人員則表示“目前樓盤(pán)已經(jīng)通過(guò)審批，還可以贈(zèng)送面積，還沒(méi)通過(guò)審批的樓盤(pán)就沒(méi)有這個(gè)優(yōu)惠了?！?/p>

　　“買一層送一層，超100%大贈(zèng)送，精裝復(fù)式公寓，一層價(jià)格住兩層！”位于南城白馬城市立方拋出了“贈(zèng)送一層面積”的廣告宣傳。為了一探究竟，筆者以購(gòu)房者的身份暗訪該樓盤(pán)。

　　“相當(dāng)于用一層的錢住兩層的房子?！痹摌潜P(pán)營(yíng)銷人員為筆者推薦一套產(chǎn)權(quán)面積為53平方米（包括公攤）房子：“這套房子實(shí)際套內(nèi)使用面積69平方米，其中一樓套內(nèi)38平方米，這是有產(chǎn)權(quán)的，而二樓面積31平方米，則不帶產(chǎn)權(quán)?！?/p>

　　該營(yíng)銷人員說(shuō)道：“這種就是假?gòu)?fù)式，按照層高報(bào)高，現(xiàn)在國(guó)家不斷壓縮樓高，因?yàn)橹篱_(kāi)發(fā)商在超面積，2013年，東莞住宅只能報(bào)建3.9米，我們按寫(xiě)字樓4.5米的規(guī)格報(bào)建的，所以可以多建一層?！痹摖I(yíng)銷人員告訴筆者，該房子均價(jià)在9300元/平方米，若按照實(shí)際使用面積計(jì)算，該房子的均價(jià)才均價(jià)8900元/平方米。

　　由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商為了更好地營(yíng)銷樓盤(pán)，鉆政策規(guī)范的空隙，也反映了市場(chǎng)的不規(guī)范，遍布亂象。

　　近年來(lái)，“贈(zèng)送面積”的熱潮從地面上延伸到地下，向地下要空間。不少別墅項(xiàng)目推出“送地下室”的廣告宣傳。

　　隨后，筆者來(lái)到東城某別墅項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，一共6層，地上4層，地下2層。

　　“該項(xiàng)目的贈(zèng)送面積很大，相當(dāng)于買4層送2層，地下室2層都是贈(zèng)送的。”該別墅銷售小姐介紹：“加上贈(zèng)送的面積，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達(dá)到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達(dá)到928平方米。”

　　按照新規(guī)，地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)曾高在2.2米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。這意味著未來(lái)地下室將不能免費(fèi)，也需要算價(jià)了。

　　“偷面積”變得更難

　　自今年7月1日起，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式實(shí)施，同時(shí)，舊版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式廢止。

　　對(duì)比兩個(gè)版本的規(guī)范，新版的政策在“送面積”上頗具殺傷力。在整理中，筆者發(fā)現(xiàn)其中的四類情況與購(gòu)房者息息相關(guān)。

　　值得注意的是，開(kāi)發(fā)商以往最常贈(zèng)送、舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，在新《規(guī)范》中有了明確要求：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1／2面積。

　　另外，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1／2面積。舊規(guī)中，建筑物的陽(yáng)臺(tái)及其水平面投影面積的計(jì)算1/2面積。

　　而在地下室方面，新《規(guī)范》中：地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1／2面積。

　　除此之外，修訂的面積計(jì)算規(guī)定有近26條，極大的細(xì)化和改變了此前舊《規(guī)范》中的建筑面積計(jì)算。

　　對(duì)此，瑞峰置業(yè)相關(guān)人員認(rèn)為，2014年7月1日新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的正式實(shí)施，不僅將直接影響容積率的計(jì)算和工程造價(jià)的計(jì)算，更將大大影響開(kāi)發(fā)商以往對(duì)戶型設(shè)計(jì)的思路和工程造價(jià)預(yù)算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。

　　在售的“送面積”樓盤(pán)變得稀缺

　　常平世博天林湖營(yíng)銷總監(jiān)葉偉強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)階段，市面上在售的“送面積”的產(chǎn)品會(huì)變得稀缺，新規(guī)落地反而利好這類樓盤(pán)。另外，新規(guī)使市場(chǎng)更加規(guī)范化，“偷面積”變得艱難。日后房子在設(shè)計(jì)和規(guī)劃上有所調(diào)整，使其密度、容積率會(huì)有所改變，房子的品質(zhì)感和舒適度會(huì)進(jìn)一步提升。

　　富通地產(chǎn)東莞公司總經(jīng)理助理梁蘭凌表示，新規(guī)對(duì)樓盤(pán)的銷售影響不大，開(kāi)發(fā)商同樣有應(yīng)對(duì)的方法，樓盤(pán)的營(yíng)銷可以從其他方面選取溢價(jià)值，如戶型設(shè)計(jì)、建筑的品質(zhì)、房子的質(zhì)量、園林景觀、規(guī)劃布局等。

　　中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳認(rèn)為，7月新規(guī)的落地會(huì)成為臨界點(diǎn)，對(duì)通過(guò)開(kāi)發(fā)審批的項(xiàng)目而言，各項(xiàng)建筑指標(biāo)已經(jīng)定下來(lái)了，規(guī)劃也審批通過(guò)，即使新規(guī)落地，對(duì)項(xiàng)目的本身沒(méi)什么影響，而對(duì)未通過(guò)開(kāi)發(fā)審批的項(xiàng)目會(huì)造成一定的影響。

　　瑞峰置業(yè)相關(guān)人員認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，目前項(xiàng)目自身?yè)碛小俺筚?zèng)送”的賣點(diǎn)可以結(jié)合政策新規(guī)放大宣傳，讓購(gòu)房者意識(shí)到“機(jī)不可失時(shí)不再來(lái)”的緊迫感與危機(jī)感。從開(kāi)發(fā)商以往的銷售情況來(lái)看，帶贈(zèng)送面積的戶型產(chǎn)品較為受到購(gòu)房者的青睞。這次新規(guī)的實(shí)施，未來(lái)市場(chǎng)“贈(zèng)送面積”這張營(yíng)銷牌將變得越來(lái)越不好打。

　　市場(chǎng)模糊地帶將變規(guī)范

　　“沒(méi)有了‘送面積’，買房的成本是否增加？”計(jì)劃在中堂買房的王女士說(shuō)：“我在中堂某樓盤(pán)看中了一套3+1的房子，總面積約97平方米，贈(zèng)送13平方米的面積，該房子價(jià)格在6900元/平方米?！?/p>

　　筆者為其算了一筆賬，該房子的產(chǎn)權(quán)面積是97平方米，均價(jià)是6900元/平方米，加上贈(zèng)送的面積，總面積達(dá)110平方米，均價(jià)達(dá)7200元/平方米，單價(jià)高出300元/平方米。

　　“羊毛出在羊身上，”車德銳認(rèn)為，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，不會(huì)因?yàn)槭欠褓?zèng)送面積而增加購(gòu)房成本。若市場(chǎng)走好的情況下，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積可以趁機(jī)調(diào)高價(jià)格；若市場(chǎng)冷淡的情況下，開(kāi)發(fā)商不能贈(zèng)送面積，或會(huì)降低價(jià)格促銷。另外，若贈(zèng)送面積的話，開(kāi)發(fā)商會(huì)算進(jìn)房?jī)r(jià)里，單價(jià)會(huì)變高。除此之外，送面積的樓盤(pán)一般容積率會(huì)虛高，密度也會(huì)變大，人們的居住的舒適度有所下降。

　　合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺表示，免費(fèi)送面積的歷史過(guò)去了，溢價(jià)的空間變少了。開(kāi)發(fā)商利用“贈(zèng)送面積”來(lái)提升樓盤(pán)附加值，所以面積也不是白送的，開(kāi)發(fā)商或會(huì)將贈(zèng)送的面積分?jǐn)偤笤僬鬯銌蝺r(jià)。

　　李興旺認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將縮水陽(yáng)臺(tái)、飄窗等當(dāng)作可送面積，實(shí)際上是把一些沒(méi)有多少使用價(jià)值的邊角空間以贈(zèng)送的名義向購(gòu)房者推銷，新規(guī)的實(shí)施有助于規(guī)范市場(chǎng)模糊地帶，為行業(yè)的規(guī)范作一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有利于規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)尋找

　　其他溢價(jià)值替代

　　■專家

　　新規(guī)實(shí)施下，新一輪的產(chǎn)品何時(shí)可以上市？車德銳認(rèn)為，從項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、報(bào)建審批、項(xiàng)目施工、拿預(yù)售證買樓至少需要一年半的時(shí)間。新品陸續(xù)上市后，項(xiàng)目之間會(huì)互相競(jìng)爭(zhēng)。新品贈(zèng)送面積變少，其附加值或會(huì)變少，開(kāi)發(fā)商會(huì)尋找產(chǎn)品其他的溢價(jià)價(jià)值。

　　車德銳認(rèn)為，未來(lái)樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)會(huì)以中規(guī)中矩的方正戶型為主，重點(diǎn)打造產(chǎn)品的功能品質(zhì)，如園林景觀、規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、建筑的品質(zhì)、房子的質(zhì)量等；從轉(zhuǎn)變來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)從贈(zèng)送面積的戶型的設(shè)計(jì)到功能分區(qū)合理性的規(guī)劃，將來(lái)樓盤(pán)或從細(xì)節(jié)上取勝，從廚房、朝向等細(xì)節(jié)方面考慮；從開(kāi)發(fā)商的方面來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以加強(qiáng)產(chǎn)品的打造、營(yíng)銷的服務(wù)環(huán)節(jié)和產(chǎn)品的展示功能，把這些溢價(jià)的價(jià)值呈現(xiàn)給購(gòu)房者。

　　這些年送的面積

　　■鏈接

　　贈(zèng)送面積是開(kāi)發(fā)商“打擦邊球”的做法，贈(zèng)送的面積也不會(huì)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，但是某些樓盤(pán)推出的甚至高達(dá)100%的贈(zèng)送面積，難保不讓人不心動(dòng)。

　　據(jù)悉，東莞最早的贈(zèng)送面積是小復(fù)式戶型，利用層高的優(yōu)勢(shì)，做出兩層小復(fù)式的戶型，上一層的層高往往低于2.2米，在驗(yàn)收的時(shí)候可不計(jì)入建筑面積，開(kāi)發(fā)商就以此為賣點(diǎn)吸引購(gòu)房者。

　　2004年-2005年，這種高贈(zèng)送的戶型風(fēng)光無(wú)限，受到購(gòu)房者的青睞；2005年7月，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定住宅層高不得超過(guò)4米，這種小復(fù)式受到一定的打擊。2006年－2007年，開(kāi)發(fā)商打出了“絕版小復(fù)式”的廣告，又火了一把；2009年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案面積計(jì)算規(guī)定的通知》（東規(guī)發(fā)〔2009〕8號(hào)），其中規(guī)定“居住建筑每戶的陽(yáng)臺(tái)面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過(guò)戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計(jì)入容積率”這一規(guī)定，大為規(guī)范了開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積。