在A股房地產(chǎn)上市公司再融資暫停3年多后，作為第一家公布非公開增發(fā)預(yù)案的房企，新湖中寶近日發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行股票申請獲得中國證監(jiān)會審核通過。

　　中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，從短期來看，再融資開閘效應(yīng)有正反兩個方面，正面的是再融資房企在業(yè)績釋放和市值管理方面的動力將大幅加強；負(fù)面的是當(dāng)前估值偏低的地產(chǎn)公司實施增發(fā)對公司業(yè)績會有短期攤薄效應(yīng)。

　　優(yōu)化房企負(fù)債結(jié)構(gòu)

　　此次再融資重歸市場化后，上市房企可通過股權(quán)融資重構(gòu)財務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，業(yè)績彈性得以進一步修復(fù)

　　2010年4月出臺的“國十條”規(guī)定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，并且上市房企股權(quán)融資的要求都需經(jīng)過證監(jiān)會和國土資源部聯(lián)合審核。

　　“這一政策主要是希望通過抑制房企融資從而加大房企資金鏈壓力，迫使房企只能通過合理價格加快去庫存?！敝行沤ㄍ斗治鰩焺㈣凑f，但從實際情況來看，再融資暫停環(huán)境下房企融資容易受制于銀行系統(tǒng)貸款政策波動，同時中小房企被迫轉(zhuǎn)向高成本資金，從而催生影子銀行的壯大，提升行業(yè)的隱性成本。

　　從新湖中寶公布定增方案來看，本次擬非公開發(fā)行不超過18.27億股，發(fā)行價格不低于3.01元/股，募集資金總額不超過55億元，主要用于上海兩大棚改區(qū)改造項目。分析人士認(rèn)為，今年以來棚改政策頻出利好，為新湖中寶的定增預(yù)案提供了政策優(yōu)勢。

　　今年《政府工作報告》明確提出，今后一個時期，“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。”今年上半年，國家開發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；發(fā)放2195億元，惠及棚戶區(qū)居民213萬戶。

　　“過去3年再融資的暫停使得房企過度依賴債權(quán)融資，靠財務(wù)杠桿進行擴張。此次再融資重歸市場化后，上市房企可通過股權(quán)融資重構(gòu)財務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，業(yè)績彈性得以進一步修復(fù)。”劉璐說。

　　中小市值房企先受益

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)再融資重歸市場化的預(yù)期下，通過再融資優(yōu)化杠桿的高杠桿企業(yè)，和以再融資能力恢復(fù)為重點、有望無條件通過國土資源部審核的一批中小市值企業(yè)受益最為顯著

　　自去年8月新湖中寶發(fā)布定增募資預(yù)案以來，截至今年8月5日，共有48家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計劃，其中已實施的有4家，通過證監(jiān)會發(fā)審委的有6家。

　　實際上，晚于新湖中寶申報再融資的中茵股份、天?；?/a>在今年3月份發(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過，二者擬募集資金分別為17.2億元、15.5億元，成為近年來首批再融資預(yù)案獲批的房企。但相對于新湖中寶，這兩家房企的再融資規(guī)模十分有限。