與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場進入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。一些供給明顯大于需求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪

　　房地產(chǎn)形勢受到普遍關(guān)注。應(yīng)如何看待當前房地產(chǎn)市場所處階段？如何應(yīng)對在很多城市出現(xiàn)的供給明顯大于需求的情況？房地產(chǎn)調(diào)控政策何去何從？針對上述問題，《經(jīng)濟日報》記者專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一。

　　記者：如何看待當前房地產(chǎn)形勢？如何評價市場上房地產(chǎn)市場“拐點已至”、面臨“崩盤”的說法？

　　朱中一：我國房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出兩個階段性的特征：

　　一個特征與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，即與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場也進入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。另一個特征是，現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)同比下行，一些城市進入了調(diào)整期，這是不爭的事實，但未到要崩盤的程度。

　　今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額均出現(xiàn)負增長。值得注意的是，今年1至6月商品房累計銷售42487萬平方米，雖比去年同期下降7.8%，但與2012年、2011年、2010年相比，銷售面積仍分別上升20.20%、6.74%和19.69%。另外，今年4月、5月、6月的當月數(shù)據(jù)中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額等12項指標都逐月上升，仍延續(xù)了往年的情況。

　　因此，應(yīng)客觀分析今年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)同比下降的原因和當前實際情況。這次調(diào)整主要與不少城市的供給明顯大于需求有關(guān)，還與貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購房者預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)，但主要是市場本身調(diào)整的結(jié)果。這次調(diào)整估計還會延續(xù)一段時間，調(diào)整時間的長短，城市之間會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　我們必須認真應(yīng)對當前的市場調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場“軟著陸”。同時要抓住市場的調(diào)整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　記者：當前一些城市出臺放松“限購”的措施，“限購”應(yīng)該放開嗎？

　　朱中一：在城市差異明顯的情況下，分類調(diào)控，因城施策，既是中央政府的決策，也是地方政府確保當?shù)厥袌銎椒€(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大于求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　但也要認真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計劃盲目開發(fā)的教訓(xùn)。地方政策措施的調(diào)整，近期目標和改革方向要與國家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致，限購政策的調(diào)整不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背。

　　記者：供給明顯大于需求的城市如何應(yīng)對當前形勢？

　　朱中一：供給明顯大于需求的二、三線城市，要把消化存量作為一個時期的重要任務(wù)。限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，沒有解決更多人的購房能力問題。

　　因此，除限購等措施適度調(diào)整外，還可采取下列措施：一是積極落實對居民首次購房者的信貸支持，同時發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。二是要適當控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。三是鼓勵企業(yè)以合理價格促銷，以價換量。四是探索在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴大貨幣補償?shù)谋壤尡徊疬w安置戶在市場上購買或租賃合適的住房，或者由地方政府與開發(fā)商議定一個合理價格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費上給予優(yōu)惠，由政府組織團購，采取貨幣補償?shù)募邪仓?。五是政府?yīng)有針對性地抓緊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。六是鼓勵有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自持的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　記者：您對未來房地產(chǎn)市場的政策走向有何建議？

　　朱中一：市場的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。應(yīng)該完善促進市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，加強不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進與房地產(chǎn)有關(guān)的財稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實施住房（含保障性住房）的建設(shè)規(guī)劃與計劃。在規(guī)劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性。（經(jīng)濟日報記者 亢 舒）