新華網(wǎng)海南博鰲8月9日電（記者王存福、郭信峰、張鐘凱）伴隨樓市下行，只要投資房地產(chǎn)就能賺錢的日子已遠(yuǎn)去，下行調(diào)整期房企如何轉(zhuǎn)型突圍，成了“2014博鰲房地產(chǎn)論壇”上的重點(diǎn)話題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在“2014博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，今后將進(jìn)入到居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　銀河證券研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，地產(chǎn)公司高歌猛進(jìn)的機(jī)會(huì)過(guò)去了，過(guò)去房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅是高于資金成本的，可以高負(fù)債運(yùn)行。未來(lái)可能正好相反，所以要控制負(fù)債率。

　　“一些開發(fā)商會(huì)死，除非大幅波動(dòng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)是優(yōu)勝劣汰的規(guī)律?！敝袊?guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮預(yù)測(cè)。

　　盡管市場(chǎng)下行、分化較為嚴(yán)重，優(yōu)秀的地產(chǎn)商仍然有很大的機(jī)會(huì)。朱中一分析認(rèn)為，萬(wàn)科、恒大這幾年的銷售之所以持續(xù)增加，主要是開發(fā)的產(chǎn)品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到快速發(fā)展，重要原因是既擴(kuò)大在國(guó)內(nèi)的覆蓋面，也不斷拓寬在國(guó)外的市場(chǎng)。有些企業(yè)在銷售上遇到困難，主要是開發(fā)的產(chǎn)品中高端產(chǎn)品比例過(guò)高，存在“供求錯(cuò)配”問(wèn)題。

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平表示，目前很多地方的商業(yè)地產(chǎn)已明顯過(guò)剩。“全國(guó)有2986個(gè)購(gòu)物中心，這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，泡沫遲早會(huì)被擠破。”他強(qiáng)調(diào)，對(duì)于部分融資成本過(guò)高的二、三線城市項(xiàng)目，可能會(huì)更加危險(xiǎn)。

　　朱中一說(shuō)，6月末，全國(guó)商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，同比增加24．8％。現(xiàn)在我國(guó)樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入調(diào)整期，是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　專家認(rèn)為，房企欲實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，需要“量體裁衣”，選擇適合自己的發(fā)展路徑。首先是企業(yè)間收購(gòu)?！艾F(xiàn)在是一個(gè)整合的機(jī)會(huì)。”蔡洪平說(shuō)：“優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，尤其是已上市的公司，應(yīng)該趁此時(shí)機(jī)整合房地產(chǎn)，收購(gòu)其他公司的股權(quán)，在這些公司奄奄一息之前把股權(quán)買過(guò)來(lái)。”其次是跨界資源整合，多元化發(fā)展。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，房企應(yīng)嘗試多元化業(yè)務(wù)，可以涉及商業(yè)、酒店、觀光農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療。第三是向西部二、三線城市轉(zhuǎn)移。海亮地產(chǎn)總裁周迪永透露，在保證一線城市投資之外，目前對(duì)于蘭州、西寧等地的投資也較多，這些西部地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較好。

　　此外，從賣產(chǎn)品到賣服務(wù)，延伸價(jià)值鏈條也是一種突圍方式。萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官陳風(fēng)楊說(shuō)，立足于客戶需求，從賣產(chǎn)品到賣服務(wù)，從傳統(tǒng)對(duì)物業(yè)的管理轉(zhuǎn)向?qū)θ说姆?wù)，通過(guò)延伸更多物業(yè)價(jià)值服務(wù)獲取經(jīng)營(yíng)型收益，既實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，也提升企業(yè)品牌。

　　多位與會(huì)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)既要認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，又要對(duì)今后的市場(chǎng)發(fā)展有信心。從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我國(guó)持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化還有十多年時(shí)間，到2020年還要解決好“三個(gè)一億”的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當(dāng)多的人有購(gòu)房需求、改善性需求和租房需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)還有很多發(fā)展空間。