房?jī)r(jià)低迷融資難 2.4萬(wàn)億巨債壓頂?shù)胤秸?

　　地方債危局

　　毫無(wú)疑問(wèn)，今年是地方政府償債壓力最大的一年。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，地方債還款高峰期將至，面對(duì)巨大財(cái)政收支缺口，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷顯現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，今年上半年多數(shù)地方政府的財(cái)政收入增幅放緩，而剛性支出不減，地方債的償債壓力陡增。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬(wàn)億元，而今年需要償還的債務(wù)占債務(wù)總余額的21.89%，這意味著，2014年地方政府需償還債務(wù)或高達(dá)2.4萬(wàn)億元?！霸谪?cái)政收入增速放緩而支出剛性強(qiáng)的背景下，地方政府償債壓力會(huì)進(jìn)一步加大。同時(shí)，化解債務(wù)壓力較大。”財(cái)政部副部長(zhǎng)王保安此前曾表示。

　　2.4萬(wàn)億巨債壓頂，注定了今年將是償債壓力最大的一年。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的同時(shí)，地方政府賣地收入?yún)s不斷下滑，尤其是一線城市土地流拍和底價(jià)成交頻頻，倒逼部分城市不得不對(duì)限購(gòu)政策松綁。

　　更值得關(guān)注的是，地方政府債務(wù)違約現(xiàn)象不時(shí)出現(xiàn)，從而影響到國(guó)內(nèi)整體的融資市場(chǎng)。無(wú)論是券商還是基金子公司，相比較政府信用而言，如今更看重的是實(shí)物抵押，且估值折扣較大。

　　限購(gòu)松綁促賣地

　　杭州松綁限購(gòu)，佛山松綁限購(gòu)……在46個(gè)限購(gòu)城市中，相繼36個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策做出了調(diào)整，而目的無(wú)非是托市，以刺激國(guó)內(nèi)眼下低迷的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　由于土地以及房地產(chǎn)市場(chǎng)陡然降溫，過(guò)去借債發(fā)展、靠地還債的粗放發(fā)展模式難以為繼，因此導(dǎo)致一些地方的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增，加重了地方償債壓力，進(jìn)而使得地方政府越加依賴賣地償債。

　　在這一輪聲勢(shì)浩大的救市行動(dòng)背后，不可忽略的最大動(dòng)力就是地方政府賣地收入的驟降。據(jù)了解，7月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。

　　盡管地方政府努力加速賣地，然而有些開(kāi)放商卻只能“望地興嘆”。一家國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，由于資金鏈的繃緊，市場(chǎng)不景氣，今年開(kāi)發(fā)商拿地都非常謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，有些地方政府為了將地賣出去，不得不降低土地價(jià)格。然而即使如此，開(kāi)發(fā)商為了保證公司現(xiàn)金流，面對(duì)價(jià)格非常便宜的土地往往也需要再三考慮。

　　在這種市場(chǎng)心態(tài)下，土地流拍和底價(jià)出讓的例子比比皆是。7月29日，一年前由于交通位置便利而備受市場(chǎng)追捧的北京朝陽(yáng)孫河地塊流拍，也是三年來(lái)北京首次出現(xiàn)的土地流拍。

　　二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)流拍更嚴(yán)重。以成都為例，成都市7月份土地市場(chǎng)明顯供大于求，整體流拍率達(dá)到53.87%，共出讓土地20宗，總供應(yīng)面積環(huán)比減少12.12%。

　　價(jià)格方面，住宅價(jià)格最近的跌幅也在逐漸擴(kuò)大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，7月份百城住宅價(jià)格指數(shù)下跌0.81%，跌幅較7月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　方正證券最新一份研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的下跌走勢(shì)或延續(xù)到年底，而更多的城市會(huì)加入到取消或放松限購(gòu)政策的行列中。

　　“如果不能盡快解決地方政府土地收入減少和債務(wù)增加的矛盾，年底的情況會(huì)越來(lái)越糟糕?！焙笔∝?cái)政廳相關(guān)人士對(duì)記者表示，這也是很多地方放開(kāi)限購(gòu)的主要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年地方政府賣地收入為3.9萬(wàn)億元，償債規(guī)模為2.49萬(wàn)億元。2014年的地方債務(wù)償還規(guī)模2.38萬(wàn)億元，與去年基本持平。盡管今年上半年地方政府賣地收入已經(jīng)達(dá)到2.1萬(wàn)億元，但是市場(chǎng)人士皆認(rèn)為下半年這一數(shù)字將會(huì)有所放緩。

　　上述地方財(cái)政廳相關(guān)人士認(rèn)為，政府的收入過(guò)于依賴土地經(jīng)濟(jì)，這加大了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！罢恋囟寄贸鋈サ盅毫耍庞脫?dān)保融資規(guī)模也不小?，F(xiàn)在來(lái)看，擔(dān)子太重?！?

　　融資困境

　　令地方政府債務(wù)雪上加霜的是，今年的融資更難了。

　　農(nóng)行經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚[微博]近日稱，地方政府的資金來(lái)源現(xiàn)在面臨短缺甚至枯竭的危險(xiǎn)。正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)，特別是銀行，現(xiàn)在對(duì)地方融資平臺(tái)的貸款已經(jīng)非常慎重，甚至從某種意義上來(lái)講，基本上已經(jīng)停止貸款了。

　　記者了解到，對(duì)于地方政府的債務(wù)，監(jiān)管層此前一度認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)并不大。這其中主要有兩個(gè)理由：穩(wěn)定的財(cái)政收入和債務(wù)展期。在這種情況下，一些地方政府甚至只管借債，根本沒(méi)有考慮到還款壓力。一旦碰到資金短缺，地方政府很熟練地就會(huì)玩起了“信用擔(dān)?！焙汀敖栊逻€舊”的把戲。

　　“現(xiàn)在行不通了。在地方政府財(cái)政收入減少的情況下，很多機(jī)構(gòu)不愿意對(duì)這類項(xiàng)目接盤(pán)。行業(yè)大家都很清楚，誰(shuí)是最后一棒，誰(shuí)就有極大可能來(lái)承擔(dān)最終的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)于地方政府新增的融資項(xiàng)目，大部分金融機(jī)構(gòu)都非常謹(jǐn)慎?！币患倚磐泄卷?xiàng)目經(jīng)理表示，以前地方政府都會(huì)用承諾函來(lái)?yè)?dān)保，但目前看來(lái)這種方式卻存在著各種問(wèn)題。

　　該項(xiàng)目經(jīng)理稱，這種“官賴”現(xiàn)象在市場(chǎng)上普遍存在。對(duì)于存量債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)往往無(wú)奈，只能配合地方政府采取借新還舊的方法，但是地方政府想要讓機(jī)構(gòu)再“上當(dāng)”卻很難。

　　據(jù)審計(jì)署近日發(fā)布的部分地方債務(wù)跟蹤情況，去年6月底至今年3月底，9個(gè)省份為償還到期債務(wù)舉借省本級(jí)新債579.31億元，但仍有8.21億元逾期未還。

　　一家大型股份制銀行人士也向記者透露，地方政府與銀行發(fā)展?fàn)可娣N種，對(duì)銀行形成了一定的綁架。在這種情況下，債務(wù)的清理還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，目前銀行能做的就是把好總量關(guān)，基本上不批新增平臺(tái)融資。

　　對(duì)于地方政府融資，市場(chǎng)此前曾傳政府會(huì)逐漸引入民間資金，但是至今效果并不明顯。“一些民營(yíng)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)確實(shí)實(shí)力雄厚，但是也不可能去填窟窿。試想一下，銀行清理地方政府平臺(tái)融資都這么難，民營(yíng)企業(yè)回收資金可能會(huì)面臨更大問(wèn)題。”上述信托公司項(xiàng)目經(jīng)理稱。

　　該信托人士還直言不諱地表示，銀行、信托、券商在接手地方政府融資項(xiàng)目的時(shí)候，可能現(xiàn)在會(huì)比一般項(xiàng)目更謹(jǐn)慎一些，也更看重資產(chǎn)抵押。

　　債務(wù)走向市場(chǎng)？

　　滾雪球般的地方債如今面臨銀行斷奶、市場(chǎng)信用缺失等多重矛盾，按照中央的思路，未來(lái)這些地方債將全部走向市場(chǎng)。

　　銀行面對(duì)地方融資平臺(tái)開(kāi)始關(guān)上閥門(mén)，政信信托項(xiàng)目逐漸收緊已成為大趨勢(shì)。金融監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)了對(duì)地方政府及融資平臺(tái)公司的信貸管理，貸款規(guī)模被有效控制。而地方政府通過(guò)信托等影子銀行融資的渠道也被收緊。

　　在地方融資平臺(tái)和通過(guò)信托等渠道舉債已經(jīng)被看緊的同時(shí)，也使得大部分的地方債務(wù)慢慢走向債市。自今年5月起，為建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，上海、廣東、浙江等10個(gè)地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)地方債自發(fā)自還。記者獲悉，在143億元2014年江西省地方政府債券8月5日完成招標(biāo)后，廣東、山東和江蘇也已完成首批試點(diǎn)債券招標(biāo)。從債券的利率來(lái)看，地方政府的融資成本要比其他渠道低得多。

　　申萬(wàn)證券最新報(bào)告稱，“自發(fā)自還”地方債體系的建立，相比從前采取了更為公開(kāi)透明的運(yùn)作機(jī)制，有助于防控地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面為地方政府提供了成本更低的融資新渠道，另一方面也有助于地方政府風(fēng)險(xiǎn)差別化定價(jià)。

　　然而，目前5家試點(diǎn)的地方債券評(píng)級(jí)均為最高級(jí)別，這也讓市場(chǎng)對(duì)此存在一定質(zhì)疑。一家券商固定收益部人士認(rèn)為，從目前披露的情況看，地方政府并未公開(kāi)明晰的資產(chǎn)負(fù)債表，這種評(píng)級(jí)缺少了固定標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于政府資產(chǎn)而言，并非所有的資產(chǎn)都能夠?qū)鶆?wù)進(jìn)行清償，即類似公園、醫(yī)院等公益性資產(chǎn)是不能列入可清償債務(wù)中的。

　　“地方債券的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和制度還有待健全和完善，這才能清楚地區(qū)別債券的不同風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈坦淌詹咳耸空f(shuō)。