外圍板塊巨大的供應(yīng)量，即便放松限購(gòu)，帶動(dòng)作用又有多大？面對(duì)買(mǎi)家數(shù)量不斷減少，商家還能笑得起來(lái)嗎？

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

　　從8月7日凌晨開(kāi)始，佛山放開(kāi)樓市限購(gòu)。廣州的限購(gòu)政策早于佛山于2011年2月份推出，并于2013年11月18日公布了升級(jí)版的調(diào)控政策“穗六條”。而在“穗六條”推出即將滿(mǎn)9個(gè)月，在限購(gòu)、限外、限貸等多重政策作用下，研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的廣州7月份的一手住宅成交量仍在走低。與此同時(shí)，包括最新放松限購(gòu)的佛山，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市取消限購(gòu)或放松限購(gòu)政策，而廣州及其他三大城市仍舊巋然不動(dòng)。

　　日前，業(yè)內(nèi)人士、專(zhuān)家學(xué)者就“穗六條”是否要繼續(xù)堅(jiān)守的問(wèn)題進(jìn)行了激烈的討論。討論會(huì)中，有人直言“穗六條”應(yīng)停止執(zhí)行，有人認(rèn)為在“穗六條”之前出臺(tái)的限購(gòu)政策尚未退出的時(shí)候，可以調(diào)整后繼續(xù)實(shí)施，有人認(rèn)為調(diào)整限購(gòu)可以救廣州樓市，有人認(rèn)為救廣州樓市的措施只能依靠信貸……不論觀點(diǎn)如何爭(zhēng)鋒，各方都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是希望樓市能健康穩(wěn)定發(fā)展，商家能賣(mài)適量的樓、買(mǎi)家能買(mǎi)喜歡的樓、政府能讓百姓安居樂(lè)業(yè)。

　　熱議1

　　“穗六條”要不要堅(jiān)守？

　　合富輝煌（中國(guó)）首席市場(chǎng)分析師 黎文江：理應(yīng)停止執(zhí)行

　　“穗六條”中的“限外”政策是限購(gòu)政策的升級(jí)版，提高了非廣州戶(hù)籍的購(gòu)房門(mén)檻，政策之前非廣州戶(hù)籍購(gòu)房群體大體占了總購(gòu)房群體的35%，政策實(shí)施后該比例降至不到10%，這是一手住宅成交量下降的一個(gè)原因，當(dāng)然還有信貸等其他方面原因。廣州發(fā)改委在人大報(bào)告中說(shuō)，今年上半年一手住宅成交量是10年來(lái)最低的，甚至低于金融危機(jī)的2008年，該年度每月的一手住宅成交量都有46萬(wàn)平方米，現(xiàn)在平均只有44萬(wàn)平方米。我們的統(tǒng)計(jì)顯示，7月份的成交更慘，只有33萬(wàn)平方米，顯示出房地產(chǎn)行情低迷，我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是這樣的。

　　另外，“穗六條”的前置條件已經(jīng)過(guò)時(shí)，比如關(guān)于二套房貸提升首付至七成以及對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)的前置條件，均為“根據(jù)2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，這個(gè)前置條件今年已經(jīng)過(guò)時(shí)，理應(yīng)廢止；同時(shí)，關(guān)于提高非廣州戶(hù)籍家庭購(gòu)房條件，這有一個(gè)“暫定”的前置條件，是有時(shí)間性的，說(shuō)明是可以改變的。我們經(jīng)過(guò)了9個(gè)月的時(shí)間證明該規(guī)定不合理，還是取消比較好。

　　廣州市社科院高級(jí)研究員 彭澎：可以調(diào)整部分規(guī)定

　　對(duì)于房地產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)的時(shí)候，我們認(rèn)為它的年限是1-3年，這個(gè)應(yīng)是跟房產(chǎn)稅對(duì)接的，但現(xiàn)在房產(chǎn)稅出不來(lái)，一線城市也就不敢放松限購(gòu)，只要中央和地方政府沒(méi)有明確說(shuō)取消，大城市的限購(gòu)令都會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

　　同時(shí)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)是不是真的那么糟糕？廣州的市場(chǎng)基本都是年年穩(wěn)中有升，就是一兩次穩(wěn)中有降，我認(rèn)為不必那么緊張，有升有降的市場(chǎng)才是健康的，只升不降的市場(chǎng)才是不正常的。再細(xì)看廣州市場(chǎng)，現(xiàn)在降價(jià)的全部在外圍，中心區(qū)如天河、越秀的房子基本看不到降價(jià)，廣州的房子有升有降，這就是很正常的。

　　“穗六條”中的首付政策是全國(guó)范圍內(nèi)的，增加土地供應(yīng)也是利于樓市的，唯一有可能調(diào)整的就是“限外”這一條，當(dāng)時(shí)定的是連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社保證明的期限為“3年以上”，為何是3年而不是兩年或其他，這個(gè)時(shí)間設(shè)置合理嗎？如何才算合理？相信沒(méi)有人能說(shuō)出準(zhǔn)確的理由，因此如果要調(diào)整，這個(gè)規(guī)定是有希望可以改變的，不一定說(shuō)非取消不可。

　　熱議2

　　如果可以調(diào)整，

　　可以如何調(diào)整？

　　合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究部總監(jiān) 馮佩云：調(diào)整納稅期限

　　中央說(shuō)房地產(chǎn)要健康穩(wěn)定的發(fā)展，市場(chǎng)就要合理的成交量，但現(xiàn)在限購(gòu)政策抑制了需求，成交動(dòng)力不足，“限外”政策的根本也是限購(gòu)，如果政策可以調(diào)整，應(yīng)該要放開(kāi)非廣州市戶(hù)籍家庭納稅或繳納社保3年的期限。但僅僅靠放松該條件也不足以讓成交量回復(fù)至往年的較好水平，其中與信貸政策有很大關(guān)系。如果國(guó)家信貸政策也能放松，將七成的二套房首付降低一兩成，對(duì)剛性改善型置業(yè)群體購(gòu)房會(huì)有很大促進(jìn)作用。

　　彭澎：

　　部分區(qū)域先松部分規(guī)定調(diào)整

　　“限外”是有調(diào)整的空間，有可能將非廣州市戶(hù)籍家庭納稅或繳納社保的3年的期限調(diào)整為1年；同時(shí)，可以考慮在南沙等外圍區(qū)域率先進(jìn)行一定程度的限購(gòu)放開(kāi)，外圍區(qū)域的一手住宅供應(yīng)量占比很大，需要提高它們的去貨速度。

　　熱議3

　　限購(gòu)政策調(diào)整后

　　市場(chǎng)會(huì)如何？

　　馮佩云：釋放三成購(gòu)買(mǎi)力

　　如果政策放開(kāi)，首先會(huì)增加的是成交量，進(jìn)而是樓價(jià)會(huì)走出低谷。僅就“限外”政策這一項(xiàng)，我們和搜房做了聯(lián)合調(diào)查，問(wèn)卷結(jié)果顯示有31%的受訪者沒(méi)有發(fā)票，因?yàn)樗麄儫o(wú)法提供三年的納稅證明。就從這個(gè)問(wèn)卷看，如果放開(kāi)限購(gòu)，將有望在短期內(nèi)擠壓釋放出三成左右的購(gòu)買(mǎi)力，但這種效應(yīng)能持續(xù)多久，可能在半年之后就會(huì)慢慢減弱了，市場(chǎng)漸漸恢復(fù)正常成交狀態(tài)。

　　彭澎：市場(chǎng)主要還看信貸政策

　　即使放開(kāi)了限購(gòu)，會(huì)帶來(lái)預(yù)想當(dāng)中的量?jī)r(jià)齊升嗎？我持懷疑態(tài)度?，F(xiàn)在二三線城市基本都放開(kāi)了，但絕大多數(shù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，想象中成交量大幅增加的現(xiàn)象并沒(méi)出現(xiàn)。這是因?yàn)槿∠讼拶?gòu)，而沒(méi)有放松限貸，大家沒(méi)有錢(qián)。我認(rèn)為限購(gòu)的影響不如限貸的影響大，限貸沒(méi)有松動(dòng)，成交量就難說(shuō)如何增加

　　中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院教授 魏清泉：

　　限購(gòu)放開(kāi)，樓價(jià)不一定會(huì)漲

　　樓價(jià)上漲與供求關(guān)系等多種因素有關(guān)，市場(chǎng)供應(yīng)充足，樓價(jià)就相對(duì)會(huì)穩(wěn)定?！八肓鶙l”規(guī)定“力爭(zhēng)2013年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上”，這個(gè)增加住宅用地的政策就很好，廣州去年就實(shí)現(xiàn)了500多公頃的住宅用地供應(yīng)量，達(dá)到了目標(biāo)，能保證未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)，緩和供求矛盾。供應(yīng)充足而需求平穩(wěn)，即使限購(gòu)放開(kāi)，樓價(jià)也不一定會(huì)漲。

　　相關(guān)鏈接

　　2013年11月18日“穗六條”

　　一、加快中低價(jià)位的商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)。二、增加住宅用地供應(yīng)。力爭(zhēng)2013年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定對(duì)能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　四、人民銀行廣州分行應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例，廣州二套房首付比例提高至70%。

　　五、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。根據(jù)2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　六、穗府辦〔2013〕14號(hào)文件與本意見(jiàn)不一致的內(nèi)容以本意見(jiàn)為準(zhǔn)，除此以外的其他內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行。