□本刊評論員

　　一個又一個城市松綁限購，一個又一個城市的開發(fā)商為松綁叫好，大家都把限購看成此輪樓市低迷的罪魁禍首，松綁限購便是給開發(fā)商一個大翻身的機會。

　　無可否認，限購確實抑制了部分需求，此外，房貸收緊、利率提升等也是制約成交的重要因素。但另一個極少被提及甚至被忽略的因素是，現在樓市的產品缺乏吸引力，導致部分買家流失。

　　這一輪樓市成交的低迷，關鍵是大戶型成交不景氣，其主要原因是產品對高端買家的吸引力逐步減退。限購不過是“太天真”的借口，正如開發(fā)商所言，高端買家真的想買房，辦法總比困難多。

　　大戶型吸引力減退，主要是因為“用10年后的價格，只能買到10年前的產品”。對剛需買家來說，受房子總價、地段等的制約，對產品創(chuàng)新的要求不高；但對手頭已有多套物業(yè)、可以在全國乃至全世界范圍投資的高端買家來說，產品缺乏吸引力可能是致命因素。所以，越來越多的購房者走出國門、走向世界。

　　樓市產品越來越缺乏吸引力，由房企選擇的道路所造成。

　　毫不夸張地說，最近十年是中國房價快速上漲的十年，同時也是樓市產品創(chuàng)新能力快速萎縮的十年。十年前，市場上還有令人眼前一亮的產品，例如“四孖屋”、“三錯層”；十年后，當年那些一度驚艷的產品或樓盤，被開發(fā)商大量復制、四處開花，毫無創(chuàng)新可言。過去人們常說，房子是有地域性的，現在你在全國各地都有可能買到某家房企開發(fā)的完全相同的房子，甚至買到不同開發(fā)商開發(fā)的幾乎相同的房子。

　　陽光100董事長易小迪去年在接受羊城晚報記者采訪時曾經感慨“被很多人笑話，因為他今時今日還對做產品那么著迷”。

　　是的，對產品著迷的時代已經過去，樓市早已進入圈錢時代。至于如何圈錢，大多數開發(fā)商選擇了最省時、省力的道路，就是把一些成功的樓盤、產品復制到一個又一個城市。巧合的是，在開發(fā)商大量復制產品的時期，正是中國樓市需求噴發(fā)的時期，成交量不斷攀升，一家家“恐龍”房企誕生。房企因此把復制之路視為正確的道路，且發(fā)揮到極致，產品的創(chuàng)新之路被無情拋棄。

　　實際上，特殊時期的成功反映的并非正確之路，而是歧路。大量復制下，趕走了那些追求個性、特色的買家，導致目標客戶層面越來越窄，市場蛋糕越來越小，競爭愈加激烈。當投資客也受到越來越多限制的時候，樓市銷售便陷入困境之中。在房企規(guī)模越來越大的同時，房企所能承受風險的能力其實并沒有增加，最近幾年樓市的每次調整，部分一線房企同樣危機四伏。

　　當一個個城市放開限購，樓市成交量也許會有改觀，但不可能徹底扭轉局勢，恢復前幾年的榮光。在房企回歸產品不斷創(chuàng)新的道路、吸引大戶型買家回歸之前，樓市最多也就只能恢復到“還不錯”的狀態(tài)。

　　（執(zhí)筆/張秀欽）

　　無可否認，限購確實抑制了部分需求，此外，房貸收緊、利率提升等也是制約成交的重要因素。但另一個極少被提及甚至被忽略的因素是，現在樓市的產品缺乏吸引力，導致部分買家流失。