正常波動(dòng)將成樓市“新常態(tài)”

　　——訪(fǎng)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)

　　過(guò)去房?jī)r(jià)單邊過(guò)快上漲是不可持續(xù)的，上下雙向波動(dòng)將是常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)適度調(diào)整有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)？未來(lái)走勢(shì)如何？應(yīng)該防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？政策走向和基調(diào)應(yīng)如何確定？圍繞這些問(wèn)題，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪(fǎng)了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)。

　　記者：如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？

　　柴強(qiáng)：從今年上半年新建商品房和二手房的成交量、成交價(jià)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品房新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)稅收等有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向基本上相同，均呈下行趨勢(shì)。應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不是分化，而是整體下行。

　　記者：樓市會(huì)崩盤(pán)嗎？

　　柴強(qiáng)：長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整難以避免。這是因?yàn)?，我?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身及其外部環(huán)境與以前相比有了很大改變。

　　就內(nèi)部環(huán)境而言，首先，房?jī)r(jià)的相對(duì)水平和絕對(duì)水平均已處于高位，短期內(nèi)的上漲空間有限。其次，住房在總量上已不短缺，供求格局有所改變。

　　從外部環(huán)境看，商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)信貸額度，提高實(shí)際貸款利率，延長(zhǎng)貸款審批周期。投資渠道方面，購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間有限，在租金收益率低的情況下，房?jī)r(jià)不漲或少漲直接影響房地產(chǎn)投資回報(bào)。

　　總之，過(guò)去房?jī)r(jià)單邊過(guò)快上漲是不可持續(xù)的，上下雙向波動(dòng)將是常態(tài)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)適度調(diào)整有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上不會(huì)大跌，更不會(huì)崩盤(pán)。原因在于，一是目前人們?nèi)匀黄梅康禺a(chǎn)，只是認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致短期內(nèi)上漲空間有限，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到適當(dāng)程度就會(huì)有人購(gòu)買(mǎi)，一些降價(jià)的商品房銷(xiāo)售良好。二是我國(guó)還處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，居民收入增長(zhǎng)還較穩(wěn)固，這些決定著還有較大的住房潛在需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，不可避免會(huì)帶來(lái)某些“陣痛”，人們也有一個(gè)適應(yīng)和接受的過(guò)程。

　　記者：應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響？

　　柴強(qiáng)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，房?jī)r(jià)一定會(huì)上下波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，要兼顧多種不利因素疊加效應(yīng)帶來(lái)的過(guò)多、過(guò)大的不利影響。

　　應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)GDP、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等的影響。目前而言，房?jī)r(jià)總體上應(yīng)在可控范圍。在當(dāng)前地方財(cái)政仍比較依賴(lài)土地出讓收入的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響最大的是地方政府，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能會(huì)加快暴露地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)早做準(zhǔn)備，加強(qiáng)防范。

　　記者：您對(duì)房地產(chǎn)政策走勢(shì)有怎樣的判斷以及建議？

　　柴強(qiáng)：首先，應(yīng)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相對(duì)穩(wěn)定。應(yīng)改變長(zhǎng)期以來(lái)形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期很重要。因此，應(yīng)讓市場(chǎng)參與者產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期，把主要精力放到研究市場(chǎng)上，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律作出決策。

　　其次，應(yīng)著力促進(jìn)新建商品房和二手房交易。要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價(jià)銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量；要適當(dāng)減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收；要繼續(xù)支持合理住房消費(fèi)需求，特別是對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房的貸款優(yōu)惠政策，增加住房貸款額度，落實(shí)優(yōu)惠貸款利率，加快貸款發(fā)放速度；在棚戶(hù)區(qū)改造中加大貨幣補(bǔ)償安置比例。

　　此外，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)信息化工作。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏全面、準(zhǔn)確的房屋狀況等基本信息和真實(shí)的房地產(chǎn)成交價(jià)格信息。建議開(kāi)展住房普查，建立健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分、不對(duì)稱(chēng)、不透明等問(wèn)題，并可為有關(guān)科學(xué)決策提供有力支撐。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 亢 舒）