正常波動將成樓市“新常態(tài)”

　　——訪中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長柴強

　　經(jīng)濟日報記者 亢 舒

　　過去房價單邊過快上漲是不可持續(xù)的，上下雙向波動將是常態(tài)。房地產(chǎn)市場適度調(diào)整有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的下行趨勢。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢?未來走勢如何?應(yīng)該防范哪些風(fēng)險?政策走向和基調(diào)應(yīng)如何確定?圍繞這些問題，《經(jīng)濟日報》記者專訪了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長兼秘書長柴強。

　　記者:如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢?

　　柴強:從今年上半年新建商品房和二手房的成交量、成交價以及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品房新開工面積、房地產(chǎn)稅收等有關(guān)數(shù)據(jù)來看，不同城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向基本上相同，均呈下行趨勢。應(yīng)該說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不是分化，而是整體下行。

　　記者:樓市會崩盤嗎?

　　柴強:長期看，房地產(chǎn)市場調(diào)整難以避免。這是因為，我國房地產(chǎn)市場自身及其外部環(huán)境與以前相比有了很大改變。

　　就內(nèi)部環(huán)境而言，首先，房價的相對水平和絕對水平均已處于高位，短期內(nèi)的上漲空間有限。其次，住房在總量上已不短缺，供求格局有所改變。

　　從外部環(huán)境看，商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)信貸額度，提高實際貸款利率，延長貸款審批周期。投資渠道方面，購房者預(yù)期未來房價上漲空間有限，在租金收益率低的情況下，房價不漲或少漲直接影響房地產(chǎn)投資回報。

　　總之，過去房價單邊過快上漲是不可持續(xù)的，上下雙向波動將是常態(tài)。從中長期來看，房地產(chǎn)市場適度調(diào)整有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場總體上不會大跌，更不會崩盤。原因在于，一是目前人們?nèi)匀黄梅康禺a(chǎn)，只是認為房價過高導(dǎo)致短期內(nèi)上漲空間有限，當(dāng)房價下跌到適當(dāng)程度就會有人購買，一些降價的商品房銷售良好。二是我國還處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，居民收入增長還較穩(wěn)固，這些決定著還有較大的住房潛在需求。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，不可避免會帶來某些“陣痛”，人們也有一個適應(yīng)和接受的過程。

　　記者:應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)調(diào)整對經(jīng)濟形勢的影響?

　　柴強:從房地產(chǎn)市場自身運行規(guī)律來看，房價一定會上下波動。房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，要兼顧多種不利因素疊加效應(yīng)帶來的過多、過大的不利影響。

　　應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)整對GDP、地方政府、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、社會穩(wěn)定等的影響。目前而言，房價總體上應(yīng)在可控范圍。在當(dāng)前地方財政仍比較依賴土地出讓收入的情況下，房地產(chǎn)市場下行影響最大的是地方政府，房地產(chǎn)市場調(diào)整可能會加快暴露地方政府債務(wù)風(fēng)險，對可能帶來的風(fēng)險應(yīng)早做準(zhǔn)備，加強防范。

　　記者:您對房地產(chǎn)政策走勢有怎樣的判斷以及建議?

　　柴強:首先，應(yīng)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相對穩(wěn)定。應(yīng)改變長期以來形成的房地產(chǎn)市場“政策市”，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，市場預(yù)期很重要。因此，應(yīng)讓市場參與者產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期，把主要精力放到研究市場上，根據(jù)市場規(guī)律作出決策。

　　其次，應(yīng)著力促進新建商品房和二手房交易。要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價銷售，以價換量;要適當(dāng)減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收;要繼續(xù)支持合理住房消費需求，特別是對購買首套住房的貸款優(yōu)惠政策，增加住房貸款額度，落實優(yōu)惠貸款利率，加快貸款發(fā)放速度;在棚戶區(qū)改造中加大貨幣補償安置比例。

　　此外，應(yīng)進一步強化房地產(chǎn)信息化工作。目前我國房地產(chǎn)市場缺乏全面、準(zhǔn)確的房屋狀況等基本信息和真實的房地產(chǎn)成交價格信息。建議開展住房普查，建立健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，解決房地產(chǎn)市場信息不充分、不對稱、不透明等問題，并可為有關(guān)科學(xué)決策提供有力支撐。