淡靜許久的原黃埔區(qū)將有望在第三季度迎來大盤入市高峰期

　　上周，由原黃埔區(qū)和原蘿崗區(qū)合并而成的新黃埔區(qū)開始正式對(duì)外招標(biāo)“2014年黃埔區(qū)建設(shè)方案”。規(guī)劃范圍包括原蘿崗和原黃埔行政區(qū)484.17平方公里，新規(guī)劃將按照居住、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化體育、市政、生態(tài)八大類功能，統(tǒng)籌制定實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。日前，記者獲悉，樓市淡靜許久的原黃埔區(qū)將有望在第三季度迎來大盤入市高峰期，輪番登場亮相的項(xiàng)目均為“三舊”改造背景，其住宅產(chǎn)品的定位也將以“剛需”買家為主，關(guān)注東部樓市的買家可以出動(dòng)看房啦。文/圖:記者王雯倩

　　提起黃埔區(qū)，許多老廣對(duì)其印象都停留在開發(fā)區(qū)的工業(yè)時(shí)代。這個(gè)曾經(jīng)工廠多過住宅的區(qū)域，正隨著三舊改造工程的推進(jìn)以及交通路網(wǎng)的通達(dá)，悄然發(fā)生著變化。由低矮握手樓組成的密集城中村正在消失，一棟棟高層住宅建筑拔地而起?？捶靠椭卸嗔瞬簧購奶旌涌鐓^(qū)而來的年輕人，地鐵五號(hào)線在為當(dāng)?shù)鼐用裆钐崴俚耐瑫r(shí)，亦縮短了人們對(duì)黃埔與市中心的地理距離和心理距離。

　　在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》和《廣州市城市總體規(guī)劃(2010~2020)綱要》中，明確廣州未來用10年時(shí)間基本建成能容納200萬人口的宜居宜業(yè)的東部山水新城。而在東部山水新城，黃埔所扮演的角色不可忽視，甚至稱它為挑大梁的也不為過。今年初，黃埔和蘿崗合二為一變身新黃埔，雖不似同期進(jìn)行行政區(qū)域調(diào)整的增城、從化有著明顯利好，但業(yè)界普遍對(duì)優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)城結(jié)合的新黃埔發(fā)展前景更為高看一眼。

　　新增住宅供應(yīng)少 樓市十年安靜

　　盡管當(dāng)前市政規(guī)劃利好不斷，但在業(yè)內(nèi)人士眼中，過去十年的原黃埔區(qū)基本沒有多少住宅用地可以開發(fā)。從其近十年的土地供應(yīng)情況來看，經(jīng)過公開招拍掛所出讓的住宅地塊屈指可數(shù)。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2004年迄今，僅有2009、2013和2014三年有住宅性質(zhì)地塊公開出讓，其余年份均為“零”出讓。

　　由于土地市場一直淡靜，直接影響到原黃埔區(qū)的新增住宅供應(yīng)量持續(xù)低迷，甚至?xí)霈F(xiàn)持續(xù)1年以上的新貨斷檔期。成交均價(jià)與市區(qū)房價(jià)同脈搏，自2010年亞運(yùn)年開始，區(qū)域成交均價(jià)從以往的“8字頭”，躍升至萬元大關(guān)。

　　亞運(yùn)年后 與中心四區(qū)價(jià)差翻倍

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去5年，黃埔樓市成交量占全市成交量的比重不到1%。房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州高級(jí)分析師肖文曉表示，與廣州樓市熱火朝天的景象不同，近年來老黃埔樓市的發(fā)展給人的感覺是偏居一隅，發(fā)展基本處于停滯的狀態(tài)，在東部樓市也完全被蘿崗、增城的風(fēng)頭蓋住。與此同時(shí)，老黃埔與中心四區(qū)的房價(jià)差距也越來越大，2010年時(shí)價(jià)差為8866元/m2，到2014年差距已高達(dá)16315元/m2。不過，在蘿崗黃埔合并為新黃埔以及黃埔濱江新城建設(shè)啟動(dòng)的利好下，黃埔樓市的局面有望在近期得到改觀，部分品牌開發(fā)商已先行一步，比如佳兆業(yè)在2013年年中以45億元拿下南坡地塊(折合樓面地價(jià)11812元/m2），保利在2014年年初以16.7億元拿下閥門廠地塊（折合樓面地價(jià)17564元/m2)，“樓面地價(jià)均高于市場預(yù)期，顯示品牌開發(fā)商對(duì)老黃埔的發(fā)展?jié)摿π判牟S埔樓市的發(fā)展也有望借這個(gè)市場東風(fēng)得到振興?！毙の臅哉f。

　　1/4面積“舊改”將重振黃埔樓市

　　盡管目前蘿崗樓市的風(fēng)頭更勝老黃埔，但若從市政配套成熟度、與市中心距離、教育資源、醫(yī)療資源、歷史人文沉淀等多方面來看，老黃埔還是有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。值得一提的是，目前如火如荼的“三舊”改造項(xiàng)目，正在為老黃埔增添新的風(fēng)景。據(jù)了解，黃埔區(qū)今年將投資51億元建設(shè)30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，未來將用10年時(shí)間進(jìn)行“三舊”改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。今年3月，經(jīng)省國土資源廳核準(zhǔn)，黃埔區(qū)標(biāo)圖建庫的“三舊”改造用地共271宗，面積達(dá)2257公頃，約占黃埔區(qū)域總面積1/4，此比例為全市最高。

　　截至今年6月，黃埔區(qū)“三舊”改造已開工項(xiàng)目共7項(xiàng)，為文沖（石化路以西）城中村改造、橫沙城中村改造、舊體育館舊廠改造（保利中譽(yù)廣場）、廣州港集團(tuán)物資倉地塊舊廠改造（華南國際港航服務(wù)中心一期）、中交四航局港灣路地塊舊廠改造（中交·港灣大廈）、長景物業(yè)舊廠改造、南玻廠舊廠改造項(xiàng)目（廣州佳兆業(yè)城市廣場），用地面積共約141公頃，總建筑面積共約574萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積共約441萬平方米，總投資估算共約284億元?！叭f”改造成為激活老黃埔樓市的興奮劑，隨著大范圍、大規(guī)模、大批量的城中村改造、舊廠改造項(xiàng)目的落地，一批大體量、新簇簇的商品房即將涌入市場。與蘿崗在售樓盤所不同的是，老黃埔在售和待售的住宅項(xiàng)目都已具備成熟配套，譬如已通車的地鐵五號(hào)線，如果兩者價(jià)格相當(dāng)，這種看得見、查得清的配套和資源，顯然更具吸引力。

　　老黃埔即將入市的住宅項(xiàng)目

　　中鼎·君和名城項(xiàng)目

　　入市時(shí)間：8月

　　7月31日下午，中鼎·君和名城新聞發(fā)布會(huì)暨“大黃埔·新中心”城市發(fā)展與居住價(jià)值高峰論壇在君和名城正式拉開帷幕。據(jù)介紹，中鼎·君和名城項(xiàng)目占地約64.46萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約280萬平方米，是集合居住中心、商業(yè)中心、文化中心三大中心功能于一體的大型都市綜合體。項(xiàng)目最引以為傲的當(dāng)屬其“三地鐵”直達(dá)的優(yōu)越地理位置，樓盤銷售中心距離地鐵5號(hào)線大沙東站僅3~5分鐘步行距離。據(jù)發(fā)展商介紹，項(xiàng)目一期住宅產(chǎn)品將在8月正式對(duì)外開售，主推78~123平方米洋房，但具體開盤時(shí)間和價(jià)格待定，現(xiàn)正進(jìn)行“1萬元抵8萬元”的認(rèn)籌。

　　佳兆業(yè)城市廣場（南玻項(xiàng)目）

　　入市時(shí)間：今年底

　　據(jù)悉，由佳兆業(yè)主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的黃埔區(qū)南玻地塊項(xiàng)目已定名為佳兆業(yè)城市廣場，項(xiàng)目總建筑面積近58萬平方米，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為二十多棟32~38層不等的超高洋房住宅及一個(gè)大型商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)最快今年底可入市。