從上浮8%下調(diào)到上浮5% 廣州市場(chǎng)其他銀行按兵不動(dòng) 房貸政策“左右為難”

　　專(zhuān)題文/ 記者潘彧、李婧暄

　　記者最近幾天調(diào)查廣州市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前，大部分銀行對(duì)首套房貸利率依然處于上浮10%的區(qū)間，但工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調(diào)整到上浮5%。

　　事實(shí)上，隨著昨日佛山放開(kāi)限購(gòu)，各地的救市政策出現(xiàn)了兩極分化的局面，對(duì)于一直備受關(guān)注的房貸政策，也呈現(xiàn)了左右為難的情況。

　　記者從某銀行總行的內(nèi)部人士處獲悉，房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀監(jiān)會(huì)近期反復(fù)要求商業(yè)銀行加強(qiáng)防范的重點(diǎn)領(lǐng)域，分析認(rèn)為，一系列的情況導(dǎo)致了最近房貸利率總是難以下調(diào)、樓市調(diào)控政策出現(xiàn)兩難的原因。

　　央行喊話(huà)已數(shù)月，且此前也傳出了上海部分銀行出現(xiàn)房貸利率松動(dòng)的情況，消息稱(chēng)，對(duì)于首套房貸，農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行率先調(diào)價(jià)，而工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等也取消了此前持續(xù)多月的基準(zhǔn)利率上浮10%左右的慣例，而大部分的股份制銀行仍在上浮10%以上的高位，不少還要上浮30%。

　　其他行何時(shí)跟進(jìn)難料

　　記者近日調(diào)查廣州市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前，大部分銀行對(duì)首套房貸利率依然處于上浮10%的區(qū)間，但是另一方面，工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調(diào)整到上浮5%。

　　“確實(shí)是調(diào)整了，但是也要看各家銀行的具體情況，只能說(shuō)原來(lái)的申請(qǐng)資質(zhì)要批上浮8%的，現(xiàn)在可調(diào)整到5%批給他?！币晃还ば邢嚓P(guān)人士表示。

　　多位按揭公司人士也向記者表示，雖然工行已經(jīng)率先降低了自己的首套房按揭利率，但是沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)其他銀行希望跟進(jìn)的消息，目前“很難預(yù)期會(huì)有哪些銀行、何時(shí)跟進(jìn)降低上浮利率?！?/p>

　　涉房貸款不良顯現(xiàn)

　　銀監(jiān)會(huì)要求重點(diǎn)防范

　　近日，有消息稱(chēng)，目前房地產(chǎn)貸款已經(jīng)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其中，內(nèi)蒙古銀監(jiān)局已著手摸底轄內(nèi)銀行房地產(chǎn)貸款情況，要求銀行在8月內(nèi)上報(bào)房地產(chǎn)逾期貸款和不良貸款的規(guī)模以及處置計(jì)劃，對(duì)于不能借新還舊或展期的逾期貸款，要求在年底都劃歸為不良。

　　某國(guó)有大行內(nèi)蒙古分行一位高管透露，該行在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)貸款有40多億元，今年出現(xiàn)了按揭貸款逾期的現(xiàn)象，尤其集中在鄂爾多斯，按揭貸款出現(xiàn)不良的額度有5億至6億元。

　　此外，有媒體報(bào)道稱(chēng)，五六月末，浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱(chēng)“無(wú)力還款”。

　　雖然目前相關(guān)情況在廣州地區(qū)未批量出現(xiàn)，但對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)一直都沒(méi)有放松，昨日，記者從一位銀行總行的內(nèi)部人士處獲悉，房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀監(jiān)會(huì)近期反復(fù)要求商業(yè)銀行加強(qiáng)防范的重點(diǎn)領(lǐng)域，“這也是最近房貸利率總是難以下調(diào)的原因。”

　　就在兩周前，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在某會(huì)議上也表示，“部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三、四線(xiàn)城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注?！?/p>

　　博鰲房地產(chǎn)論壇專(zhuān)家談

　　市場(chǎng)嚴(yán)重低估地產(chǎn)行業(yè)

　　現(xiàn)是整合房地產(chǎn)好時(shí)機(jī)

　　本報(bào)訊 （記者潘彧）“樓市回歸正常的過(guò)程已經(jīng)開(kāi)始?！?國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，北京大學(xué)、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱則在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。

　　尚有7、8年穩(wěn)增期？

　　樊綱認(rèn)為，正常的狀態(tài)應(yīng)該有高有低，“我們應(yīng)該歡迎房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

　　一貫對(duì)于樓市信心滿(mǎn)滿(mǎn)的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)今年樓市整體判斷也不太樂(lè)觀，“房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個(gè)位數(shù)，商品房年銷(xiāo)售面積同比回落，新開(kāi)工面積同比增幅將全年告負(fù)。”

　　不過(guò)，他也稱(chēng)，以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增建筑總需求來(lái)倒推，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)尚有7至8年穩(wěn)定增長(zhǎng)的年景。

　　而協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛(ài)明在大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)表示：“未來(lái)我們進(jìn)入了一個(gè)多樣化的時(shí)代，未來(lái)10年乃至未來(lái)20年可能才是真正的黃金時(shí)代?！?/p>

　　限購(gòu)放松難消化存量

　　對(duì)于限購(gòu)政策影響，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士們各執(zhí)一詞。

　　越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，目前，即使是對(duì)于一線(xiàn)城市而言，限購(gòu)的退出是必然的，只是時(shí)間的早晚而已，他同時(shí)表示，其實(shí)大家并不是很關(guān)注限購(gòu)的事情，“釋放出來(lái)的這些需求不會(huì)改變現(xiàn)在供大于求的局面?！?/p>

　　而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，而沒(méi)有解決更多人的購(gòu)房能力問(wèn)題。因此，還可采取一些方式來(lái)促進(jìn)去化，比如說(shuō)有關(guān)部門(mén)督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持、企業(yè)以?xún)r(jià)換量等等。

　　今年下半年乃至明年

　　做并購(gòu)或會(huì)有好機(jī)會(huì)

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平表示，現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重超低的，“大好的機(jī)會(huì)到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司、已上市的公司，應(yīng)在這個(gè)時(shí)候整合房地產(chǎn)，收購(gòu)其他公司的股權(quán)?！?/p>

　　蔡洪平指出，在中國(guó)香港上市的地產(chǎn)商，二、三線(xiàn)地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，“我們開(kāi)玩笑說(shuō)，一個(gè)騰訊每天股價(jià)漲10%，或者跌10%，就殺掉4個(gè)大地產(chǎn)商或者增加4個(gè)地產(chǎn)商?！?/p>

　　蔡洪平進(jìn)一步指出，優(yōu)秀的地產(chǎn)商如果有能力，不是要更多地買(mǎi)地，而是用資本的杠桿來(lái)整合企業(yè)。

　　而德信資本資深合伙人、董事長(zhǎng)陳義楓也表示，今年處于房地產(chǎn)弱周期，流動(dòng)性壓力催生了大量的并購(gòu)機(jī)會(huì)，“今年下半年乃至明年，做并購(gòu)的房地產(chǎn)基金會(huì)有好機(jī)會(huì)。”

　　松

　　限購(gòu)紛紛松綁

　　財(cái)稅補(bǔ)貼跟上

　　截至目前，已有36個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占所有限購(gòu)城市46個(gè)比例近八成。“除一線(xiàn)城市外，其他都將肯定在年內(nèi)取消限購(gòu)政策?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

　　不僅如此，越來(lái)越多城市已出臺(tái)財(cái)稅方面的補(bǔ)貼政策。包頭發(fā)文顯示，將在房地產(chǎn)交易會(huì)期間對(duì)首套新建商品住房給予所納契稅100%的補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)二套以上（含二套）新建商品住房，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　緊

　　有地區(qū)扶持政策出臺(tái)就消失

　　日前，四川出臺(tái)政策，只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸，省財(cái)政將按貸款額的3％向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。不過(guò)，該政策在8月4日已無(wú)法在相關(guān)網(wǎng)站查找。據(jù)多位知情人士介紹，信息確實(shí)已經(jīng)被相關(guān)政府部門(mén)撤回。

　　房貸政策上，近幾個(gè)月記者沒(méi)發(fā)現(xiàn)有過(guò)多的調(diào)整，貸款利率多是“微調(diào)”，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是從去年就開(kāi)始被警示的?！币晃粡V東銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

　　專(zhuān)家視點(diǎn)

　　中國(guó)利率水平長(zhǎng)期或降

　　瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光在博鰲房地產(chǎn)論壇上對(duì)記者表示，目前中國(guó)的房貸還存在基準(zhǔn)利率，但對(duì)于企業(yè)的貸款利率已放開(kāi)了，這種情況下，有利潤(rùn)考核壓力的銀行要給房地產(chǎn)貸款已是心有余而力不足，“后來(lái)央行定向降準(zhǔn)，利率已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，已經(jīng)看到部分地區(qū)的銀行對(duì)于房貸已經(jīng)9.5折而不是上浮10%?！?/p>

　　沈建光預(yù)計(jì)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利率應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下滑，買(mǎi)房人未來(lái)負(fù)擔(dān)的利率成本會(huì)更低。