8月5日，中國交建投資82億元建設(shè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施綜合項目明珠灣起步區(qū)靈山島尖綜合開發(fā)項目正式開工建設(shè)，標(biāo)志著廣州南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)開發(fā)建設(shè)邁入全面推進的新階段。

　　根據(jù)計劃， 30個月之后，這里將出現(xiàn)有一座新城。

　　靈山島綜合開發(fā)項目是廣州市首次引進大型央企合作投資建設(shè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施綜合項目，同時也是中國交建進入一線城市進行城市綜合開發(fā)的突破。項目采用投資人+施工總承包的合同模式，由中國交建為南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供規(guī)劃設(shè)計、投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資產(chǎn)運營等一攬子解決方案。

　　為什么是南沙

　　中國交建之所以選擇廣州南沙作為城市綜合開發(fā)運營業(yè)務(wù)的落地城市，有著國家政策、區(qū)域位置以及公司戰(zhàn)略等多方面的考慮。

　　廣州南沙新區(qū)位于廣東省廣州市南端，地處珠江出海口，似乎在廣州改革開放三十多年的發(fā)展中沉睡。但正因為如此，這個大珠江三角洲地理幾何中心，有著國家政策、區(qū)域位置方面得天獨厚的優(yōu)勢，成為廣州新一輪發(fā)展的戰(zhàn)略空間。

　　2012年9月6日，國務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 ，南沙新區(qū)成為第六個國家級新區(qū)，其開發(fā)建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略層面。南沙新區(qū)戰(zhàn)略定位為粵港澳優(yōu)質(zhì)生活區(qū)、新型城市化典范、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新高地、具有世界先進水平的綜合服務(wù)樞紐、社會管理服務(wù)創(chuàng)新試驗區(qū)。

　　從區(qū)域位置來看，南沙新區(qū)具備這樣的條件：作為大珠江三角洲地理幾何中心， 1小時內(nèi)能夠抵達深圳、珠海、佛山等8個地級市，距香港、澳門分別僅38海里和41海里，周邊有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機場。南沙的區(qū)域地理優(yōu)勢有利于產(chǎn)業(yè)集聚。

　　可以說，南沙新區(qū)得到中央、廣東省、廣州市政府高度重視，處于改革開放的前沿，是一個政策高地和投資熱土，屬于眾多資金追捧的投資目的地，具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。明珠灣起步區(qū)是南沙明珠灣區(qū)先行進行開發(fā)建設(shè)的具有示范效應(yīng)的高品質(zhì)區(qū)域，也是粵港澳全面合作示范區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)和先導(dǎo)區(qū)。

　　參與南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮中國交建資金、品牌、技術(shù)及運營管理優(yōu)勢，利用南沙新區(qū)的體制、機制優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，探索打造城市綜合體開發(fā)運營商，完全符合中國交建“五商中交”戰(zhàn)略的發(fā)展方向。

　　中國交建如何才能切入這一熱土？

　　從2012年10月開始，中國交建與廣州南沙新區(qū)管理委員會（以下簡稱“管委會” ）進行了多次磋商，就明珠灣起步區(qū)項目的合作內(nèi)容、合作模式、商務(wù)條款等問題深入交流。2013年3月29日，在廣州市政府舉辦的“新廣州、新商機”推介活動上，中國交建與管委會簽訂了《廣州南沙新區(qū)城市開發(fā)與建設(shè)投資合作框架協(xié)議》 ，標(biāo)志著雙方合作取得階段性成果。

　　2013年，中國交建提出打造“五商中交”戰(zhàn)略構(gòu)想以來，打造城市綜合體開發(fā)運營商成為企業(yè)戰(zhàn)略重點。中國交建在近30家國內(nèi)國際知名咨詢機構(gòu)中選定了阿特克斯、易居中國（克爾瑞） ，從中交資源及核心競爭力、城市綜合開發(fā)的路徑、價值以及操作實務(wù)等方面，對城市綜合開發(fā)進行了專題研究，形成了大量的技術(shù)儲備和前期研究成果。

　　中國交建向著城市綜合體開發(fā)運營商邁出了堅實的步伐。

　　在市場拓展方面，中國交建對廣州南沙新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、陜西西咸新區(qū)、甘肅天水、海南文昌等區(qū)域進行專題研究，分析獲取城市綜合開發(fā)項目的可行性及投資收益和市場前景。而兩家咨詢公司阿特克斯、易居中國（克爾瑞）首推廣州南沙新區(qū)。

　　2013年8月，為推動戰(zhàn)略合作和南沙項目落地，中國交建出資20億元注冊成立“中交南沙投資發(fā)展有限公司” ，并以此為平臺，統(tǒng)籌、引領(lǐng)和加大在南沙新區(qū)及周邊地區(qū)的投資業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　高端運作運作高端

　　作為央企首次進入廣州的大型合作項目，必然涉及到模式機制、利益分配等重大問題的討論，中國交建高端運作，充分表達“合作共贏、持續(xù)發(fā)展”的理念，得到了廣州市政府的認可。

　　2013年9月中旬，南沙項目合作進入廣州市決策層面。廣州市政府常務(wù)會議對《南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)融資和建設(shè)方案》進行了討論。

　　根據(jù)前期磋商，這是一個宏大的投資計劃，范圍包括靈山島尖、橫瀝島尖共約10 . 5平方公里的區(qū)域，靜態(tài)投資額254億元，動態(tài)投資額270至300億元，開發(fā)期9年，建設(shè)期5年。

　　廣州市政府常務(wù)會議對南沙模式的合法合規(guī)性、是否增加政府負債、規(guī)模是否過大等問題進行了審慎討論。隨后，廣州市有關(guān)部門對汕頭、前海、橫琴三個項目進行調(diào)研，深入了解了引進大型央企投資合作的模式、流程、資金、管理等問題。在此基礎(chǔ)上， 2013年10月12日，廣州市政府常務(wù)會議再次討論這一項目，市長陳建華指出：中交是好公司，要把中交留在南沙，但是要在項目規(guī)模、雙方合作模式、利益分配上進一步溝通，并確保項目合作合法合規(guī)。

　　新一輪的協(xié)商就此展開。2013年11月7日，中國交建董事長劉起濤拜訪廣州市市長陳建華。劉起濤提出，在項目規(guī)模上可以一次招標(biāo)分期實施，合資公司由政府控股以確保政府主導(dǎo)，中國交建收益留在南沙，中國交建全面布局相關(guān)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。

　　在這次會見中，劉起濤創(chuàng)造性地提出，建立剎車機制，避免企業(yè)過高收益、當(dāng)?shù)乩鏀偙　?

　　這得到了廣州市政府的認可，局面由此打開。中國交建總裁陳奮健作為談判工作組組長，率領(lǐng)項目團隊，與廣州市政府方面展開深入、細致的談判。

　　2014年1月7日，劉起濤再次拜訪陳建華。經(jīng)過充分的交流，雙方對這一重大合作形成了建設(shè)性共識。隨后，陳奮健拜訪廣東省政府主要領(lǐng)導(dǎo)，進一步協(xié)商合作重大事宜。中國交建的合作建議逐步得到各級政府的接納。

　　政企合作開展城市綜合開發(fā)運營，在全國鮮有先例。在此過程中，中國交建進一步對項目的合法合規(guī)性進行了調(diào)研，并就合作機制進一步優(yōu)化。2014年1月16日，中交集團副總經(jīng)理、中交南沙董事長甄少華率隊專門咨詢國家審計署，就項目實施的合法合規(guī)性得到了法律和審計方面的正面評估。項目團隊向廣州市政府做了專門匯報。

　　2014年4月8日廣州市政府常務(wù)會議、 5月5日廣州市委常委會分別通過方案，確定先行合作開發(fā)靈山島尖約3 . 5平方公里區(qū)域，開發(fā)完成后按照明確的考核標(biāo)準(zhǔn)進行驗收，符合要求后再全面推進靈山橫瀝片區(qū)10 . 5平方公里的整體開發(fā)。

　　由此，這一重大政企合作項目進入實質(zhì)性操作階段。

　　何為“南沙模式”

　　通過南沙項目的探索，中國交建“城市綜合開發(fā)運營”商業(yè)模式初露端倪，就是整合城市設(shè)計、規(guī)劃，工程設(shè)計、投資建設(shè)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運營等三個環(huán)節(jié)，為南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供一攬子解決方案。

　　廣東是全國改革開放之先鋒，經(jīng)過30年發(fā)展，廣州更是匯聚人才、技術(shù)、資金之地，中國交建如何才能打動廣州市？這既是廣州市和南沙新區(qū)的期待和疑問，也是需要中國交建南沙項目決策者不斷思考和解決的問題。

　　答案是：理念和模式創(chuàng)新必須先行，政府和企業(yè)合作必須有足夠深度。

　　在南沙項目中，中國交建提出“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)+郵輪母港區(qū)域開發(fā)+自由貿(mào)易區(qū)+總部基地+產(chǎn)業(yè)金融投資”的模式。與其它投資項目相比，實現(xiàn)了諸多商業(yè)模式的創(chuàng)新，其中最為獨特之處在于中國交建與地方政府實現(xiàn)全面的戰(zhàn)略合作，全產(chǎn)業(yè)鏈參與城市綜合開發(fā)運營業(yè)務(wù)：除中端的投資合作和施工總承包外，全面參與前端的城市設(shè)計、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)和后端的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運營環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)參與實踐真正意義上的城市綜合開發(fā)運營商的角色。

　　前端環(huán)節(jié)，就是通過規(guī)劃互動。按照市場運作、價值提升的原則，引導(dǎo)地方政府深入思考和接納規(guī)劃理念，確定項目的高端定位、高端業(yè)態(tài)，確定科學(xué)有序的開發(fā)，從而全面提升項目的整體價值。

　　剛開始運作南沙項目時，中國交建就引入了阿特克斯咨詢公司，根據(jù)將南沙新區(qū)打造成富有活力生機的智慧城市的理念，開展南沙新區(qū)規(guī)劃專題研究和總體規(guī)劃，主要內(nèi)容有南沙發(fā)展定位與愿景等十余個專題，為南沙項目發(fā)展提供了規(guī)劃支撐。這些研究成果有的已經(jīng)進入實操階段。

　　中端環(huán)節(jié)，則是充分發(fā)揮中國交建在工程設(shè)計與建設(shè)、土地投資開發(fā)上的綜合優(yōu)勢，將吹填造地、濱海治理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、土地兩級開發(fā)結(jié)合起來，為地方政府提供一條龍服務(wù)。

　　南沙項目的主要工程建設(shè)內(nèi)容包括： 18條市政道路組成的片區(qū)路網(wǎng)及附屬工程、橋梁工程、濱海及景觀帶工程、市政公用設(shè)施和城市公共服務(wù)設(shè)施。

　　后端環(huán)節(jié)，則是結(jié)合南沙新區(qū)的定位和發(fā)展規(guī)劃，由中國交建導(dǎo)入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集。一方面導(dǎo)入涵蓋辦公、會議、商務(wù)、休閑、公寓、旅游的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，另一方面導(dǎo)入?yún)^(qū)域總部、科技孵化、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)和高端制造業(yè)的持續(xù)性產(chǎn)業(yè)，推動南沙區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。中國交建還將籌劃一批落地項目，提升南沙的區(qū)域價值；謀劃一批產(chǎn)業(yè)升級項目，助力南沙的產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟發(fā)展。

　　中國交建計劃實施及運營的項目主要包括：投資30億元的中交國際中心項目，核心是高端建筑群；投資150億元的中交華南服務(wù)中心項目，核心是中交區(qū)域總部、國際業(yè)務(wù)總部及其它業(yè)務(wù)功能總部；投資110億元的南沙郵輪母港項目，核心是集交通、商住、旅游、娛樂為一體的休閑購物度假中心。

　　合作共贏之路

　　市場的靈魂是合作共贏，在南沙模式中，中國交建最大程度地兼顧了合作方的利益和訴求。在反復(fù)協(xié)商談判后，雙方找到了可持續(xù)合作的新路徑。

　　作為廣州市全面引進合作的第一個央企，中國交建如何在合作模式上做到領(lǐng)先一步，這是合作雙方不斷思考和探索的另外一個問題。

　　答案是：政府與企業(yè)深化合作必須具有可持續(xù)性。

　　在合作溝通過程中，中國交建始終堅持“與政府深度合作、與城市共同發(fā)展”的理念。經(jīng)過數(shù)十次的談判，廣州市和中國交建形成規(guī)范化運作的實體合作平臺，合資公司、專責(zé)公司各司其責(zé)，界面清晰，體現(xiàn)“政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與”的有機結(jié)合，符合政府目標(biāo)。此外，剎車機制的設(shè)置、股權(quán)比例的調(diào)整也充分體現(xiàn)了政府的控制權(quán)。

　　在發(fā)達國家，政府購買公共服務(wù)是普遍做法，借助社會力量，可以廣泛開啟社會合作。黨的十八屆三中全會《決定》提出，推廣政府購買服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)，原則上都要引入競爭機制，通過合同、委托等方式向社會購買。目前，這一改革正在深化。在南沙模式中，雙方合作嚴(yán)格按照“收支兩條線”的規(guī)定，在政府通過招、拍、掛獲取的土地出讓金繳入國庫后，通過政府預(yù)算的方式支付中國交建的成本和收益，是政府購買服務(wù)的一種體現(xiàn)，完全符合法律法規(guī)和中央精神。而且這種合作模式已在江蘇、天津、重慶等省市被廣泛采用。

　　在前期洽商中，中國交建提出雙方成立平臺公司。在后期溝通中，中國交建提出，為確保政府控制，平臺公司由政府控股。整個合作過程，都在管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)、指揮部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下由平臺公司具體實施。政府可以在項目規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓、資金管理等方面實施直接控制，也可以通過平臺公司對監(jiān)理、造價、監(jiān)督、檢測等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實施間接控制。

　　在談判中，廣州市曾擔(dān)心，未來土地價格可能大幅上漲，企業(yè)投資可能會出現(xiàn)過高收益。為保障地方利益，防止企業(yè)出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，中國交建主動提出，建立收益分配的剎車機制。建立剎車機制后，隨著地價的上漲，政府的收益越來越多，直至獲得全部溢價收益；中交的收益越來越少，直至完全放棄溢價收益。利益的分配機制符合客觀、科學(xué)、合理原則，達到合作共贏的目的。

　　中國交建計劃將從這個項目中獲取的收益，以成立南沙發(fā)展基金的方式留在南沙，繼續(xù)滾動投入到南沙的開發(fā)建設(shè)中，給南沙的發(fā)展注入強勁動力，助力南沙新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。