7月廣州二手住宅二手均價(jià)環(huán)比降4.9% 市中心價(jià)相對(duì)平穩(wěn)

　　劉先生在番禺區(qū)星河灣有一套豪宅，因?yàn)樽约旱墓窘?jīng)營(yíng)需要周轉(zhuǎn)資金，加上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持看空心理，最近決定降價(jià)15%出售物業(yè)。不過(guò)實(shí)際上，劉先生在該套物業(yè)上賺到了一倍以上的利潤(rùn)。

　　“二手住宅最終的成交價(jià)取決于物業(yè)的品質(zhì)、業(yè)主對(duì)資金的需求迫切程度和客戶能接受的最高心理價(jià)位。”中原地產(chǎn)最新研究報(bào)告顯示，7月份廣州市二手住宅二手買賣均價(jià)為23247元/平方米環(huán)比下降4.9%，降價(jià)主要集中在番禺，但市區(qū)中心基本穩(wěn)定，因此整體成交量相比6月基本保持穩(wěn)定。

　　文、表/記者林琳

　　市區(qū)中心：買家降價(jià)要求難獲滿足

　　由于私營(yíng)企業(yè)主“松口”，集中了他們的大戶型物業(yè)的番禺區(qū)二手價(jià)在7月出現(xiàn)較大跌幅，最新數(shù)據(jù)顯示，二手成交均價(jià)為15356元/平方米，環(huán)比下降32%。

　　番禺一間分行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，7月番禺主要成交的都是“豪宅”，而業(yè)主基本上是私營(yíng)企業(yè)主，均因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)需要及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的信心減弱而放出手上的物業(yè)，降價(jià)空間大概為10%~20%：“不過(guò)他們的要求多是買家要一次性付款，所以接手的客戶也大都是實(shí)力雄厚的私營(yíng)企業(yè)主，購(gòu)房目的為居住或投資?！睋?jù)中原地產(chǎn)研究結(jié)果，不少限購(gòu)?fù)顿Y客以親人的名額購(gòu)房，他們?cè)谀壳笆袌?chǎng)下行的時(shí)候入市，所以壓價(jià)幅度最大，至少要下調(diào)10%~30%才肯出手。

　　而作為買家主力群體的學(xué)位房客戶對(duì)降價(jià)的預(yù)期相對(duì)較低，約為3%~10%左右，原因是業(yè)主對(duì)這種優(yōu)勢(shì)資源有較高的姿態(tài)。盡管如此，學(xué)位房市場(chǎng)在7月還是呈現(xiàn)膠著的狀態(tài)。以越秀區(qū)二手住宅為例，中原數(shù)據(jù)顯示成交均價(jià)為27633元/平方米，環(huán)比保持穩(wěn)定，而成交熱門(mén)板塊北京路板塊的成交均價(jià)為25440元/平方米。

　　“到越秀區(qū)買房的客戶，大概有七成左右是求學(xué)位房，客戶希望業(yè)主降價(jià)3%~10%，但實(shí)際上業(yè)主很難同意?！币粋€(gè)北京路附近的中介行人士透露，目前越秀區(qū)的學(xué)位房要價(jià)依然堅(jiān)挺，普遍業(yè)主都不肯降價(jià)銷售，甚至轉(zhuǎn)賣為租。

　　另外，市場(chǎng)人士觀察到，剛需首置買家中不少是“80后”、“90后”，他們對(duì)價(jià)位承受能力相對(duì)較弱，有的希望房?jī)r(jià)能下降20%，不過(guò)市場(chǎng)很難滿足他們的需求。由于天河區(qū)是廣州的CBD，集中了不少這類型的買家，但是7月天河板塊成交相對(duì)比較熱門(mén)，成交均價(jià)為26499元/平方米，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。

　　番禺區(qū)豪宅：有盈利空間愿讓價(jià)出售

　　“雖然7月二手市場(chǎng)成交量環(huán)比穩(wěn)定，但仍在低位徘徊?！币粋€(gè)中介人員告訴記者，由于大部分客戶一直處于觀望等降狀態(tài)，近郊一手樓盤(pán)降價(jià)促銷，業(yè)主心態(tài)也進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱，大部分業(yè)主的降價(jià)幅度約在3%~10%左右，“可以說(shuō)二手降價(jià)正在進(jìn)一步擴(kuò)大?！?/p>

　　根據(jù)中原研究報(bào)告，一方面7月份二手買賣均價(jià)為23247元/平方米，環(huán)比下降4.9%，成交高價(jià)區(qū)越秀、天河和海珠成交量較6月有較大幅度下降，結(jié)構(gòu)性拉低均價(jià)；另一方面受一手市場(chǎng)降價(jià)影響，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)弱，急售盤(pán)源增多，降價(jià)幅度擴(kuò)大，令整體市場(chǎng)價(jià)格下滑。

　　中原地產(chǎn)研究部人士從市場(chǎng)了解到，目前愿意降價(jià)出售物業(yè)的主要有幾類業(yè)主，降價(jià)幅度最大的是需要資金周轉(zhuǎn)生意的私營(yíng)企業(yè)主：“這些業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)資金實(shí)力較強(qiáng)，購(gòu)買的物業(yè)面積大且優(yōu)質(zhì)，而且購(gòu)買時(shí)價(jià)位相對(duì)較低，所以降價(jià)幅度相對(duì)較大，可達(dá)到10%~15%?！比缜拔奶岬降膭⑾壬?，盡管目前出售價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)，但獲利空間并不少。“作為私營(yíng)企業(yè)主，他們有經(jīng)商意識(shí)，除了確實(shí)需要資金外，是不會(huì)像普通業(yè)主那樣想要在市場(chǎng)最高價(jià)時(shí)出售物業(yè)，他們理解商業(yè)市場(chǎng)不可能‘食盡’，賺取一定的利潤(rùn)空間，讓資金周轉(zhuǎn)靈活，去賺更多的錢。”

　　另外，愿意降價(jià)出售的業(yè)主包括一賣一買改善型業(yè)主和轉(zhuǎn)移城市居住的業(yè)主。前者讓價(jià)幅度在8%~10%，而后者讓價(jià)幅度在8%~15%。而可賣可不賣的業(yè)主仍是市場(chǎng)主力，約占市場(chǎng)65%的比例，降價(jià)幅度在3%~5%，當(dāng)價(jià)格沒(méi)有達(dá)到他們的心理價(jià)位時(shí)，往往會(huì)轉(zhuǎn)售為租。

　　投資建議

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的挑戰(zhàn)，住宅因?yàn)橛袆傂孕枨?，投資回報(bào)相對(duì)平穩(wěn)。

　　建議如果有一定資金能力可以選擇價(jià)格相對(duì)合理的有特殊優(yōu)勢(shì)條件的物業(yè)投資，但強(qiáng)調(diào)一是要采用閑散資金，二是要有長(zhǎng)線投資念頭并衡量自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力再投入。