8月1日，中國海外(00688.HK)公布2014年年度中期業(yè)績報。2014年上半年實現(xiàn)凈利潤188億港元，同比增長42.7%。其中股東應占利潤為130.2億港元，同比上升18%，凈利潤預計繼續(xù)保持行業(yè)第一。

　　中國海外主席兼行政總裁郝建民透露，中海上半年完成53%的銷售目標，毛利率達35.7%，毛利率在百億規(guī)模以上房企中保持領先地位。

　　而上半年，華南片區(qū)的銷售額對于中海的貢獻力度最大，其中，中海深圳的九號公館項目則是典型代表，創(chuàng)造了豪宅市場高周轉(zhuǎn)的新玩法—拿地一年內(nèi)一期別墅售罄，緊接著半年內(nèi)二期售罄，三期在2014年內(nèi)推出，單盤預計拿地兩年內(nèi)銷售額突破80億元。

　　單盤銷售額兩年累計望超80億

　　資料顯示，2012年11月底，中海地產(chǎn)以20億元，力壓佳兆業(yè)、天健以及萬科、招商組成的聯(lián)合體，競得尖崗山商住地塊，成為當時的深圳地王，即為深圳中海九號公館宗地。

　　該地塊還捆綁了深圳當代藝術館與城市規(guī)劃展覽館的建設運營管理權，該兩館項目屬市政公益項目，對民眾免費開放，由中海地產(chǎn)無償承建并負責運營20年。深圳中海九號公館宗地開創(chuàng)了土地公開招拍掛的新模式，如果算上承建深圳當代藝術館與城市規(guī)劃展覽館的建設及20年運營的費用，綜合成本達48.6億元，折合樓面地價高達26689元/平方米。

　　然而，中海并未囤地以待更高售價。“我們從2012年11月28日拿地到2013年11月3日一期開盤，不到一年的時間就把土地的費用收回來了，一期開盤賣了20多億元?！鄙钲谥泻＞盘柟^項目營銷負責人告訴時代周報記者。在拿下該項目用地后，中海進入快速開發(fā)的節(jié)奏。深圳九號公館項目所在的尖崗山地塊也很快進入建設階段。拿下該地塊未滿一年，2013年11月3日即正式開盤入市。

　　中海相關人士介紹說：“一期、二期差不多賣了35億元，今年內(nèi)九號公館單盤銷售額兩年累計有望沖刺80億元。”

　　中海豪宅高周轉(zhuǎn)的秘密

　　中海內(nèi)部人士告訴時代周報記者，中海地產(chǎn)從拿地到開盤控制在8-12個月，深圳九號公館別墅項目，預計從拿地到基本銷售完畢，僅兩年時間。中海豪宅項目是如何做到快速周轉(zhuǎn)的？

　　九號公館項目營銷相關負責人說，在設計環(huán)節(jié)，為了縮短周期，深圳九號公館項目分三次做定位。先把一期別墅快速地動起來，在一期即將面市時，對二期進行定位，然后再做三期。滾動開發(fā)，而不是一步做到位。一方面可以縮短設計時間，并且根據(jù)客戶反饋來調(diào)整后面的設計。

　　“豪宅做到高周轉(zhuǎn)，關鍵是在營銷環(huán)節(jié)做到了創(chuàng)新。這個就是一對一精準營銷的好處。很多樓盤之所以庫存去化慢，就在于對客戶搜尋的時間比較長，而且搜尋成本比較高。而中海地產(chǎn)本身品牌力強，往往能夠?qū)崿F(xiàn)一期老客戶帶動二期新客戶來看盤的營銷效果，加上項目的稀缺性，購房者入市的節(jié)奏就會加快?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為。

　　高周轉(zhuǎn)與高利潤兼得

　　“中海之所以能實現(xiàn)較高的毛利率，重要原因之一就是周轉(zhuǎn)的速度很快。”中海九號公館項目營銷負責人告訴時代周報記者。

　　復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民告訴時代周報記者：“別墅的建設速度本來就很快，如果沒有內(nèi)部裝修，半年就可以蓋好。大多數(shù)開發(fā)商是故意放慢速度，因為過去別墅總是在比較偏僻的地方，需要時間慢慢完善配套。對于深圳中海九號公館項目而言，該項目有前海概念，交通便利，擁有極佳的山水資源，并與周邊別墅樓盤共享成熟配套，具備快速開發(fā)、快速銷售的條件?！?

　　中國豪宅研究院院長朱曉紅認為，深圳中海九號公館以低于市場預期的價值快速入市，也是為了能快速回籠資金，這顯然是中海應對當前市場下行之道。

　　高周轉(zhuǎn)往往與薄利多銷，較低的利潤率相伴，但中海地產(chǎn)卻能連續(xù)10年保持行業(yè)利潤冠軍，為何？一位長期跟蹤中海地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士分析稱，原因有兩點：其一是，中海做到了規(guī)模與利潤的均衡增長；其二是，成本費用控制得好，中海2013年中報顯示，其三費費率僅為4.2%，比其他4家千億級房地產(chǎn)企業(yè)的三費費率水平6.9%低2.7個百分點，省下的成本一年就是幾十億元的利潤?！?/p>