上半年房地產(chǎn)行業(yè)降溫已成定局，這背后是房地產(chǎn)高速增長時(shí)代已終結(jié)。東莞房地產(chǎn)經(jīng)歷過去10年的快速發(fā)展后，也進(jìn)入調(diào)整周期，這一調(diào)整將會貫穿全年樓市。

　　時(shí)屆年中，東莞房市同仁甚為關(guān)注后市展望，東莞中原近日舉辦了“2014年上半年東莞樓市總結(jié)暨東莞中原媒體交流會”，與地產(chǎn)界、媒體深入交流。東莞中原兼廣西中原董事總經(jīng)理王英君認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已達(dá)成共識，只是調(diào)整時(shí)間的長短存在爭議。東莞中原研究部認(rèn)為，14年的樓市將是火爆的13年的回調(diào)，并且調(diào)整期仍將持續(xù)2至3年。

　　房地產(chǎn)高增長時(shí)代終結(jié)開啟高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式

　　在人民幣貶值、利率市場化改革、反腐廉政、股市回升的四大主導(dǎo)因素影響下，上半年全國房地產(chǎn)行業(yè)資金緊縮。上半年全國整體樓市成交回落，各城市出現(xiàn)分化。東莞房地產(chǎn)發(fā)展向來有著自身的獨(dú)特性，樓市運(yùn)行軌跡與外圍城市也不盡相同。2008年東莞開發(fā)商對樓市預(yù)期悲觀，2009年全國一線城市樓市已率先回暖，東莞由于供應(yīng)跟不上，成交回升力度弱。2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，東莞樓市在第四季度快速回暖，走出與外圍城市不同的獨(dú)立行情。2011年全國41個(gè)城市限購，東莞樓市量價(jià)卻同步創(chuàng)新高。2014年上半年全國多個(gè)城市庫存高位運(yùn)行，東莞樓市庫存卻在低位運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　作為業(yè)內(nèi)權(quán)威的房地產(chǎn)研究部門，交流會首先安排由東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳分享“2014年上半年東莞樓市總結(jié)暨后市展望”研究成果。

　　車德銳介紹，2012年和2013年的樓市過于火熱，開發(fā)商對市場預(yù)期高，捂盤惜售心態(tài)較強(qiáng)。開工進(jìn)度緩慢，供應(yīng)緊缺成為制約東莞樓市上行的主要因素。早在12年，東莞樓市就有進(jìn)入危機(jī)期的跡象。過去兩年樓市成交量的高位，很大部分是通過低首付、二三級聯(lián)動等方式帶動。低首付、墊首付的方式能夠降低購房者入市門檻，但并沒有實(shí)質(zhì)降低購房成本，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。房價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)的高企已逐漸與東莞購買力脫節(jié)。利率市場化、人民幣貶值等因素導(dǎo)致開發(fā)商融資成本高企，再加上人工材料、地價(jià)的持續(xù)高漲、土地增值稅的清算以及未來房價(jià)上漲空間有限，開發(fā)商已很難實(shí)現(xiàn)收益的最大化，房地產(chǎn)將進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)代。行業(yè)資金的緊縮，開發(fā)商啟動高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)快建快銷、及時(shí)回籠資金才是王道。車德銳預(yù)計(jì)下半年樓市調(diào)整仍將繼續(xù)。以價(jià)換量達(dá)成共識，量價(jià)交換加速，成交將大幅放量。調(diào)整下的樓市，將會有更多開發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型和合作。

　　淡市蓄勢創(chuàng)行業(yè)第一破局謀市迎發(fā)展新機(jī)

　　東莞中原兼廣西中原董事總經(jīng)理王英君女士作了“東莞中原2014年上半年發(fā)展回顧及下半年展望”專題分享。在眾所周知的全國一片淡市之中，東莞樓市成交亦同比下降29%，然東莞中原仍能穩(wěn)持華南第三（僅次于深圳、廣州之后）的業(yè)績，逆勢跑贏大市，連續(xù)8年穩(wěn)居代理行業(yè)首位。同時(shí)，上半年東莞中原也創(chuàng)造了幾個(gè)業(yè)內(nèi)第一。代理樓盤數(shù)量第一，進(jìn)場項(xiàng)目達(dá)65個(gè)，同比去年增加23%；三級市場業(yè)績第一，傭金規(guī)模高達(dá)2300多萬元，比第二名同行高出67%；二三級轉(zhuǎn)介業(yè)績第一，上半年中原三級市場轉(zhuǎn)介成交金額高達(dá)8.2億元，增幅高達(dá)70%，得益于三級市場廣泛的客戶資源網(wǎng)絡(luò)。三級轉(zhuǎn)介成為淡市中最有力的成交利器，也是逆市下開發(fā)商最愿意選擇的合作伙伴。

　　對于下半年仍然不容樂觀的樓市，王英君介紹了東莞中原對后市乃至未來幾年的發(fā)展都做了蓄謀已久的部署，包括：預(yù)期壓抑已久的東莞三級市場業(yè)務(wù)有望重振回升；已沉淀10年的東莞業(yè)界最早的工商鋪部迎來東莞商業(yè)、寫字樓發(fā)展的黃金時(shí)期；做大后繼續(xù)強(qiáng)化專業(yè)核心競爭力，成立東莞業(yè)界第一個(gè)顧問部與建筑中心，更專業(yè)服務(wù)于開發(fā)商的前期咨詢顧問與建筑規(guī)劃研究。記者了解到，今年下半年東莞中原將有70個(gè)入市項(xiàng)目，為歷年之最。