隨著人們生活水平的提高，購房者開始追求物質(zhì)、精神層面上更高水平的享受需求。越來越多的開發(fā)商們?yōu)榱藵M足購房者需求，提出了“商住一體化”模式，將住宅與商業(yè)結(jié)合在一起，使業(yè)主們盡可能方便的利用社區(qū)帶來的各種便利，方便大家的生活。這種復(fù)合性的城市空間既可以提高地段自身價(jià)值，也可以提升樓盤的升值潛力。無論是購房自住還是投資，樓盤周圍的生活配套絕對(duì)是重點(diǎn)考慮因素之一。如果家樓下就是一個(gè)購物天堂，餐飲、娛樂、悠閑、購物一應(yīng)俱全，不用大費(fèi)周章地外出購置生活品了，閑暇時(shí)還可以下樓喝喝咖啡，酷愛購物的你在家門口就可以一起解決，省去交通擁堵帶來的壞心情，在家里就可以享受輕松便捷、時(shí)尚品質(zhì)的幸福生活。

　　□本報(bào)記者 李小白 水墨

　　底商社區(qū)“商住一體化”

　　便利的生活圈子就在你家樓下

　　代表項(xiàng)目：紫晶悅城、鑫界9號(hào)院、奧北公元、百島綠城

　　便利方式：便利店、咖啡屋、餐館、銀行等構(gòu)成生活所需

　　底商最能與社區(qū)的生活聯(lián)系在一起，因?yàn)榈咨叹驮谀慵覙窍?，這些底商將構(gòu)成你生活中重要一部分。判斷一個(gè)社區(qū)生活是否便捷，在很大程度上是要看，你家的樓下是否有“吃喝玩樂購”的地方，當(dāng)然這些“吃喝玩樂購”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便當(dāng)式小型餐館、飾品小屋、銀行等與人們生活息息相關(guān)的日常便利所需構(gòu)成。

　　按照服務(wù)對(duì)象劃分，這些“吃喝玩樂購”的地方可以將住宅底商分為服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在設(shè)定上要看小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。

　　“生活方便”是未來人們選擇社區(qū)居住的重要方面，而底商的形成和開發(fā)將使得這一“生活方面”成為現(xiàn)實(shí)。底商不得不成為人們生活最初的“保障”形態(tài)，人們的生活質(zhì)量和生活方式也將因此而發(fā)生改變。省會(huì)石家莊有不少新開發(fā)的樓盤在底商“便利生活”方面的打造頗有創(chuàng)新，它們將小區(qū)變成生活氣息濃厚的小社會(huì)，拉近了生活與商業(yè)街道的距離感。

　　例如紫晶悅城紅街，這是紫晶悅城項(xiàng)目內(nèi)的商業(yè)街，類似底商的商業(yè)街。涵蓋了酒店、寫字樓、公寓、品牌百貨超市、街區(qū)商業(yè)、大型住宅社區(qū)、高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等項(xiàng)目。

　　鑫界9號(hào)院420000平方米法式尊貴府邸，定位超大型高端樓盤，由高端住宅、5A寫字樓、星級(jí)酒店、精裝公寓、法式風(fēng)情商業(yè)街等繁盛居住配套在此聚合，渾然天成，充盈9號(hào)院的豪奢生活。

　　“奧北商圈”也是省會(huì)高端社區(qū)的商業(yè)配套最為出色的典范商業(yè)之一，奧北公元沿街有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。打造一個(gè)集房地產(chǎn)、高端商業(yè)、酒店、專業(yè)汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游文化為一體的城市消費(fèi)新商圈。

　　百島綠城社區(qū)配套建設(shè)力臻完善，情景商街、豪華會(huì)所、北大公學(xué)幼兒園、師大附小、社區(qū)衛(wèi)生站等，可謂全能生活，一步到位。

　　綜合體型“商住一體化”

　　走在憧憬與快捷的“城市大生活”中間

　　代表項(xiàng)目：祥云國際、盛邦大都會(huì)、帝王國際、長九中心·公園9號(hào)

　　便利方式：商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等構(gòu)成“城市生活空間”

　　“人們?yōu)榱松鎭淼搅顺鞘校藗優(yōu)榱松畹母?，留在了城市?！闭鐑汕Ф嗄昵皝喞锸慷嗟聦?duì)城市多彩生活的概括，人們總是對(duì)方便、快捷的大城生活無限憧憬。如果說城市改變和提高了人們的生活品質(zhì)，那么城市綜合體的出現(xiàn)無疑讓人們的生活更加美好。

　　城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能，高效率的綜合體。城市綜合體的六大業(yè)態(tài)H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會(huì)所、A（apartment）公寓，組成了一個(gè)新的合生詞——HOPSCA。HOPSCA基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

　　城市綜合體與傳統(tǒng)商場之間已經(jīng)不能并駕齊驅(qū)，傳統(tǒng)商場缺少太多的現(xiàn)代生活氣息，而城市綜合體則滿足了現(xiàn)代都市人的生活消費(fèi)方式。人們?cè)诰C合體中除了“吃喝玩樂購”之外，還可以參加休閑、游樂、體驗(yàn)、互動(dòng)、挑戰(zhàn)的消費(fèi)活動(dòng)主題，這里將滿足人們的生活所需，還能給人們帶來更加豐富多彩的生活樂趣。

　　例如祥云國際項(xiàng)目，在未來，不管是來這里的居民，上班的白領(lǐng)，還是前來購物觀光、商貿(mào)旅游、運(yùn)動(dòng)娛樂的人們，都能感受到無處不在的休閑氛圍，獲得前所未有的休閑體驗(yàn)。

　　帝王國際寫字樓部分，將打造曼哈頓財(cái)富中心式的“城央之上·王者大成”的綜合性商業(yè)體。帝王國際曼哈頓財(cái)富中心，集世界級(jí)5A寫字樓、酒店式國際公寓、商業(yè)旗艦店集群、高端餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)于一體。

　　盛邦大都會(huì)是集居住、辦公、購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的城市綜合體。規(guī)劃90萬平方米商業(yè)配套，業(yè)態(tài)涵蓋大型商業(yè)、綜合商超、星級(jí)酒店，5A級(jí)寫字樓，精裝公寓等。

　　長九中心·公園9號(hào)項(xiàng)目中將會(huì)規(guī)劃建設(shè)數(shù)棟5A甲級(jí)寫字樓。沿街商業(yè)：緊鄰珠江大道，框架結(jié)構(gòu)，因?yàn)闆]有剪力墻的障礙室內(nèi)空間更加開闊，可以自由分割無限擴(kuò)容；所有商業(yè)均可兩面展示；與住宅底商不同，長九中心底商沒有業(yè)態(tài)經(jīng)營限制，使得這里的居民可以享受豐富多彩的“生活便利”。

　　0.5半徑生活“商住一體化”

　　“僻靜”空間中體味高分值“舒適感”

　　代表項(xiàng)目：光華里、星河盛世城、鳳凰綠都、東勝紫御府

　　便利方式：必備型的業(yè)態(tài)突出日常生活功能，滿足居民基本需要

　　居住區(qū)商業(yè)以服務(wù)居住區(qū)居民為主，滿足居民日常生活多樣化需求，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模適中，可以實(shí)現(xiàn)大部分社區(qū)商業(yè)功能，居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的需求略低于社區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量與規(guī)模介于社區(qū)商業(yè)中心與鄰里商業(yè)之間。

　　如果沒有密集的大規(guī)模“日常生活便利的底商”+具有“城市主題的綜合體”的社區(qū)，那么它的周邊“0.5公里”的生活半徑圈子必須具備，這一0.5半徑生活“商住一體化”的社區(qū)，其最大優(yōu)點(diǎn)是可以遠(yuǎn)離商業(yè)的喧鬧和嘈雜，這一類社區(qū)實(shí)現(xiàn)了純粹意義上的“家”，也就是相對(duì)比較僻靜的居所，但由于這一類社區(qū)具備了“0.5半徑生活”的圈子，其居民生活又顯得那么便利，也就是說，舒適感的指數(shù)將會(huì)大幅度提高。

　　這一“0.5半徑生活”圈子的周邊，大多有必備型的業(yè)態(tài)：包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐飲店、早餐店（點(diǎn)）、經(jīng)濟(jì)型旅店、中小型藥店、家電維修服務(wù)中心、洗車服務(wù)、美容美發(fā)店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家政服務(wù)、房屋租賃等中介服務(wù)、沖印店、報(bào)刊亭、體育文化用品專賣店、家居用品、花店、母嬰服務(wù)中心、桶裝水配送等。服務(wù)半徑不超過0.5公里的劃分范圍，服務(wù)社區(qū)內(nèi)居民，重點(diǎn)突出日常生活功能，以滿足社區(qū)居民基本需要為目標(biāo)。

　　例如：光華里項(xiàng)目地處長安區(qū)核心黃金地段，雖然自身沒有大型商業(yè)群，但項(xiàng)目緊鄰和平路一環(huán)邊，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、銀行超市等生活配套設(shè)施。項(xiàng)目南邊緊臨的就是廣安大街CBD中心和北國商圈。

　　星河盛世城汲取中國文化底蘊(yùn)和世界建筑精髓，成就一個(gè)城市的榮耀盛典。其生活半徑圈子還可以在“建華百貨、先天下、北國商城”大型商業(yè)中心得以實(shí)現(xiàn)。

　　眾美鳳凰綠都位于石家莊市南二環(huán)東二環(huán)交叉口以南，項(xiàng)目毗鄰東南商圈，生活半徑可以聯(lián)邦東方明珠商圈和萬達(dá)商圈實(shí)現(xiàn)。

　　東勝紫御府不僅是橋西區(qū)生態(tài)宜居大盤。未來打造集餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、休閑服務(wù)、綜合服務(wù)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的橋西區(qū)標(biāo)志性商業(yè)建筑集群——黃金商街。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　“公益”與“功利”的“全覆蓋”

　　同事從挪威探親回來，感覺那里的生活還是不如石家莊的社區(qū)來得方便：附近沒有商超、便利店和飯館，也沒有菜市場，買菜只能到超市。那里的日常所需，通?？俊耙恢芤卉嚒钡赝摇袄保緵]有“隨吃隨買”的概念。中外差別當(dāng)然與生活理念、生存環(huán)境、人口密度、商業(yè)規(guī)劃有關(guān)，但國人還是習(xí)慣于“就近解決一切”的生活樣式。

　　省會(huì)規(guī)劃打造的“51020生活圈”，將形成三級(jí)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，其服務(wù)密度之大，網(wǎng)點(diǎn)之多，業(yè)態(tài)業(yè)種之豐盛，僅憑想像，估計(jì)沒有人會(huì)懷疑“步行5分鐘可到便利店、10分鐘可到大中型超市、20分鐘可到區(qū)域商業(yè)中心”的美好愿景。到那時(shí)，新增的10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和150個(gè)居住區(qū)商業(yè)，將鋪陳出氣勢宏大且琳瑯滿目的便民商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，大小商業(yè)圈或勾連或融合或交匯，居民步出家門，舉頭可見果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店；多走幾步，即可直達(dá)健身休閑、文化娛樂中心、圖書店、賓館、維修站、家政服務(wù)、婚紗攝影、廢物回收等場所；而社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能的延伸，還可向居民和商戶提供專業(yè)的法律咨詢、養(yǎng)老，甚至供暖、制冷、安保、保潔、維修、送飯、送醫(yī)、定期探望、緊急救助等服務(wù)。

　　這種公益色彩濃郁的全覆蓋式的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，既方便了居民，又能拉動(dòng)內(nèi)需，且這種服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的GDP質(zhì)地很“輕”，顏色很“綠”，不會(huì)造成令人深惡痛絕的工業(yè)污染，可謂善莫大焉。

　　然而，我們?cè)谙胂褚粋€(gè)商業(yè)功能齊全、業(yè)態(tài)和布局合理的新生活圈的同時(shí)，更應(yīng)該考慮如何杜絕由此產(chǎn)生的不和諧音，使我們的家園永葆恬然棲息、舒心安享、世代托付的氛圍。

　　歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，廣義的“商住一體化”容易生發(fā)的問題不在少數(shù)。如擾民問題，此起彼伏的商業(yè)活動(dòng)如何控制？油煙、噪聲如何治理？還有，如何防止商戶侵占綠地、車輛與道路和行人之間的矛盾、商業(yè)活動(dòng)與交通的沖突等等，都是需要規(guī)劃者先行考慮的難題。

　　城市發(fā)展需要商業(yè)同行

　　近日《社區(qū)商業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》的出臺(tái)，石家莊分級(jí)化的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展藍(lán)圖日趨明朗。其實(shí)這些年隨著大型住宅社區(qū)的開發(fā)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模也隨之加大。這些社區(qū)商業(yè)體量較大，部分社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了引進(jìn)大型連鎖超市外，還計(jì)劃打造特色商業(yè)街或者綜合商業(yè)步行街等內(nèi)容，以期能夠借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來拓展出新的區(qū)域性商業(yè)中心。

　　但是趨勢和規(guī)劃并不代表現(xiàn)實(shí)和成功，在發(fā)展過程中應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

　　1、開發(fā)商作為此類物業(yè)的開發(fā)主體，受限于資金要求，自持經(jīng)營的比例較小，分割出售后，散戶投資者為了盡快盈利，容易發(fā)生招商重疊等狀況，后期經(jīng)營管理容易出現(xiàn)問題，會(huì)影響各商業(yè)業(yè)態(tài)的穩(wěn)定經(jīng)營。所以持有型社區(qū)商業(yè)模式利于長線經(jīng)營，最終形成商業(yè)氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對(duì)投資回報(bào)的損害，可以盡快形成區(qū)域商業(yè)中心。

　　2、政府應(yīng)該在區(qū)域商業(yè)的發(fā)展中起到更多的引導(dǎo)作用。商業(yè)服務(wù)和消費(fèi)需要的確定需要科學(xué)的計(jì)算，開發(fā)商難以獨(dú)立的完成對(duì)區(qū)域的消費(fèi)人群、需求和能力等因素的綜合計(jì)算，這需要政府在更高的高度上，綜合更多的數(shù)據(jù)和因素，給區(qū)域商業(yè)做出明確的引導(dǎo)，使開發(fā)商在業(yè)態(tài)組合和后期經(jīng)營上有的放矢，這很重要。

　　3、不同檔次的住宅和公寓對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求不同，比如對(duì)健身設(shè)施的需求，公寓和高端住宅遠(yuǎn)高于普通住宅等，所以在社區(qū)商業(yè)分析中，應(yīng)仔細(xì)分析社區(qū)內(nèi)人群的各項(xiàng)條件，在中強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施和低強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施上做到精準(zhǔn)設(shè)置。