傳言已久的青島限購放開政策日前終于塵埃落定，限購取消后，對青島樓市將會帶來什么樣的影響呢？

　　從當(dāng)前市場看，短時間內(nèi)變化不大，但從各售樓處現(xiàn)場看，到訪客戶明顯比以前有所增加，而至于成交如何，有待時間進(jìn)一步驗證。

　　日前，就限購取消對樓市的影響，記者采訪了島城內(nèi)外房地產(chǎn)界人士，“不會有太大影響”幾乎是大部分被采訪者的共識。

　　價格不會有太大變化

　　“限購放開給市場帶來的更多是精神作用，可能會拉動青島樓市的成交，但成交量也不過會有10-20%的增長，至于價格，不會有太多變化?！睄u城房地產(chǎn)界人士龍江告訴記者。

　　在龍江看來，之前中央出臺的“三限”政策，目前只有限購放開，而最為至關(guān)重要的“限貸”都目前為止都沒有動靜，錢袋子上不去，購房者就不會有能力消費，特別是這幾年以來房屋價格沒有上漲，也就無法制造出更多的財富，普通購房者的購買能力有限。也正因為此，他認(rèn)為，未來樓市的價格不會有太大變化。“未來的市場是否會出現(xiàn)成交量大幅增長，關(guān)于在于開發(fā)商如何看這個政策”，龍江認(rèn)為，無論何時，看大開發(fā)商怎么干跟著干是沒錯的。

　　至于限貸是否也會同限購一樣會放開，龍江認(rèn)為短時間內(nèi)不太可能?！跋拶彿砰_畢竟是地方手段，而限貸則是中央政策，至于短期內(nèi)中央是否會放開信貸政策，我個人認(rèn)為不會。”龍江說。

　　房企“以價換量”的最好時機

　　易居(中國)控股有限公易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，隨著近期各城市限購放開，市場信心開始恢復(fù)，消費者的觀望情緒有所好轉(zhuǎn)。在這個時點房企繼續(xù)使用“價格”策略的話，就會讓消費者感覺到“抄底”購房，因此這段時間是“以價換量”的最好時機。

　　限購放開后，丁祖昱給出開發(fā)商三個建議，一是趁熱打鐵，趁著放開限購的東風(fēng)效應(yīng)迅速調(diào)整價格，會有意想不到的收獲；第二，剛需降價，剛需在當(dāng)前市場中仍然壓力巨大，不要對剛需市場迅速改善抱有太大幻想，剛需項目價格調(diào)整仍應(yīng)堅決；第三一步到位，當(dāng)前降價一步到位不能扭扭捏捏，“以銷定價”才能取得效果。丁祖昱認(rèn)為，誰抓住了當(dāng)前時間窗口完成“以價換量”，誰就將打贏了2014年下半年營銷攻堅戰(zhàn)的第一仗。

　　豪宅短期內(nèi)成交會大幅上升

　　限購政策放開后，短時間內(nèi)，青島豪宅的成交量會大幅上漲。青島房地產(chǎn)界人士張百忍認(rèn)為，之前有很多豪宅賣出，但是由于受限購影響，并沒有進(jìn)行簽約，現(xiàn)在限購放開了，這些購房者肯定會短時間內(nèi)進(jìn)行簽約。但等這批集中簽約過后，豪宅會重新進(jìn)入平淡期。

　　對于市內(nèi)三區(qū)、嶗山區(qū)144平方米以上房屋放開限購，張百忍表示影響甚微?！笆袇^(qū)放開限購的是144平方米以上，買高總價住宅的購房者還是占少數(shù)，限購之前海邊的豪宅就賣不動，放開限購144平方米以上沒有意義?！?

　　張百忍表示 “目前影響青島市場最大的因素是供需不對稱，尤其是郊區(qū)，典型的供大于求。放開限購更多的是心理上的影響，對樓市的實際影響不大?！?

　　郊區(qū)的作用大于市區(qū)

　　對于主城區(qū)144平方米以上房子放開限購，青島科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰表示，“聚集改善型購房者的市南區(qū)，成交量應(yīng)該會有所上升，但是價格應(yīng)該會保持現(xiàn)有的狀態(tài)，因為畢竟并沒有放開‘限貸’?！?

　　“按照濟南的案例來看，放開限購對于市場的刺激應(yīng)該會比較大。尤其城陽和黃島，這些是現(xiàn)在青島庫存量最大的地方，”孫杰分析認(rèn)為，這兩個區(qū)全面放開限購，是為了解決庫存問題，相當(dāng)于市場的“強心劑”。

　　“城陽區(qū)和黃島區(qū)有很大一部分剛性需求的住房項目，會吸引一批外地購房者?！睂O杰預(yù)計，放開限購以后這兩個區(qū)域可能不僅不會漲價，反而會順勢促銷，所以限購的放開對于這兩個區(qū)域的作用也遠(yuǎn)大于對于市區(qū)的作用。

　　對城陽市場是個利好

　　“限購放開，對于城陽區(qū)域而言是絕對利好?！睄u城某地產(chǎn)公司營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，從放開的政策看，主城區(qū)只是144平方米以上戶型放開，其中包括剛性需求最集中的李滄區(qū)。

　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在144平方米戶型放開限購的影響下，從開發(fā)商角度會逐漸加大144平方米以上的戶型比例，由此導(dǎo)致李滄區(qū)未來的樓市發(fā)展必然會慢慢向大戶型轉(zhuǎn)移。

　　當(dāng)前李滄的房價已經(jīng)突破萬元線，如果大戶型比例再逐漸加大而購房者消費實力又沒有發(fā)生什么變化的情況下，勢必會有越來越多的剛需購買者繼續(xù)向北轉(zhuǎn)移，集中到目前剛需的另一個集中營城陽。不僅如此，由于城陽完全放開限購政策，所以未來市場需求會大幅增加。

　　主城區(qū)去化壓力將明顯降低

　　對限購有條件放開，青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明表示，剛需集中的李滄，及剛改集中的新市北，價格在城市主流客群承受范圍之內(nèi)，當(dāng)前去化周期不足一年，本身去化壓力就不明顯，隨著144平方米以上戶型限購取消，壓力將更加緩解。而市南、嶗山由于價格較高，客群以多次改善和投資為主，成為限購最大受害區(qū)。目前雖然去化周期較長，但該兩區(qū)庫存量并不高，隨著144平方米以上限購取消，該兩區(qū)去化壓力將有明顯降低。

　　城陽區(qū)本身就是一個活力存量區(qū)，存量高，同時去化也快，當(dāng)前去化周期僅次于李滄區(qū)。隨著限購的取消，區(qū)域壓力將進(jìn)一步低，未來將成為李滄之后第二緊俏區(qū)域。

　　高新區(qū)和黃島區(qū)雖然也在本次限購取消范圍之內(nèi)，但高新區(qū)城市配套尚不成熟，產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入尚需時間，而黃島區(qū)解除限購，短期會有所刺激，但由于受通勤成本的限制，以及近年來價格的大幅提升，要解決長遠(yuǎn)問題，仍需提升本土客群數(shù)量和質(zhì)量。至于原本表不限購的郊區(qū)市場，隨著七區(qū)限購松綁，客群回歸是必然，尤其是投資客群的回歸，近郊區(qū)域?qū)⑾萑霅簯?zhàn)。

　　本版撰稿 鞠培霞