房地產(chǎn)貸款目前形成的逾期不再僅僅局限于開發(fā)貸款，住房按揭貸款逾期違約的風(fēng)險已經(jīng)開始暴露。截至今年6月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.2萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的20.8%。其中個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右，大約10.85萬億元，地產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)貸款5.35萬億元。

　　目前，土地交易冷淡，市場萎靡；樓市低迷，房價下行壓力較大。這直接威脅到地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)貸款。存量地產(chǎn)開發(fā)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款都壓在了“地王”的高地價和高房價項(xiàng)目上。房價下降使得未開發(fā)的“地王”和在建房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險凸顯出來。

　　不過，5.35萬億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占各項(xiàng)貸款總量的比例僅有6.9%左右，從總量看，對銀行整個信貸資產(chǎn)安全影響有限。但如果10.85萬億元個人購房貸款發(fā)生了風(fēng)險，那對銀行的影響將是重創(chuàng)。個人住房貸款占各項(xiàng)貸款總量的14%，一旦出現(xiàn)風(fēng)險將使得銀行壞賬大幅度上升，甚至沖擊整個金融體系，“不發(fā)生系統(tǒng)金融風(fēng)險”的底線可能會被徹底擊穿。

　　因此，對于按揭貸款風(fēng)險開始暴露必須引起足夠重視。各地金融系統(tǒng)正在進(jìn)行的按揭貸款風(fēng)險壓力測試應(yīng)該盡快出結(jié)果，對于局部特別是二、三線城市以及開始露頭的東部地區(qū)按揭貸款斷供棄房問題，銀行一定要提前介入，保全資產(chǎn)。

　　與此同時，銀行業(yè)必須汲取深刻教訓(xùn)。當(dāng)年銀行信貸寬裕時，買房不是自住而是投資，當(dāng)預(yù)期房價下跌或者房價實(shí)際下跌，其價格低于按揭貸款余額的時候，借款人就會放棄歸還貸款，從而給銀行帶來較大風(fēng)險。這就警示銀行，對投資投機(jī)性住房貸款風(fēng)險一定要有清醒認(rèn)識，把支持個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)只放在首套房的貸款需求上。

　　不過，就目前按揭貸款風(fēng)險，從地區(qū)上看，主要是溫州、鄂爾多斯等此前泡沫巨大的二、三線少數(shù)城市。東部地區(qū)也僅僅只是出現(xiàn)苗頭而已。筆者認(rèn)為，按揭貸款總體風(fēng)險可控，不必過度放大風(fēng)險嚇唬銀行。

　　首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說，當(dāng)房價下跌超過30%時就會開始侵蝕首套房貸款本金；當(dāng)房價下跌60%時，就會侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價漲跌并不敏感，就是說購房者從購房那天起歸還貸款就沒有考慮房價的漲跌，即：房價漲跌不會影響自住戶歸還貸款。

　　第二套以上住房購置是改善型、投資投機(jī)性的，對價格漲跌變動極為敏感，一旦價格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，只要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價下跌50%對個人購房的10.85萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸那樣大。這一點(diǎn)與美國大大不同。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一，是許多住房抵押貸款是零首付。這種情況下，只有房價上漲才能保證銀行貸款安全。

　　房價較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅在于涉房貸款上，即利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款影響上。這里面包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是地方融資平臺貸款的17.8萬億元。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應(yīng)已經(jīng)傳遞到了土地市場。近期，“地王”的銷聲匿跡就是例證。

　　房價暴跌后必將使得地價大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度下滑，最終威脅到17.8萬億元中13萬億元的銀行貸款。這應(yīng)該引起政府和商業(yè)銀行高度重視。

　　總之，房地產(chǎn)貸款中個人購房貸款占比67%，而個人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定了房價下跌對銀行貸款質(zhì)量影響是有限的。

　　余豐慧(知名財經(jīng)金融評論員)