解除限購難成樓市“救命稻草”

　　今年以來，面對樓市的下行壓力，地方政府針對相關(guān)的政策頻頻進行微調(diào)，近期各地更是掀起了一股限購松綁潮。限購解凍后各地樓市將何去何從？市場能否回暖等話題成了業(yè)界關(guān)注的焦點。

　　限購松綁潮

　　一段時間以來，“限購松綁”的呼聲在全國各地此起彼伏，眾多城市或明或暗地開始進行“解限”行動。

　　7月28日晚間，杭州市官方發(fā)布消息稱：從7月29日零時起，購買杭州市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

　　至此，杭州成為繼呼和浩特市(以下簡稱呼市)、濟南、蘇州、?？?、石家莊之后，又一個官方確認(rèn)限購政策松綁的城市。目前在原本46個限購城市中除去4個一線城市和少數(shù)二三線城市外，其余近60%的城市已經(jīng)取消或者松綁限購。

　　數(shù)據(jù)顯示，杭州市執(zhí)行限購以來，2010年4月，杭州市區(qū)新房庫存量為22454套，截至2014年6月份庫存量達(dá)到132184套，翻了5倍。另外，杭州主城區(qū)連續(xù)5月宅地零出讓，從另外一個側(cè)面反映出杭州樓市的冷清現(xiàn)狀。于與此同時，2014年上半年浙江省房地產(chǎn)稅收也出現(xiàn)了負(fù)增長。房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降10.1%，土地增值稅增幅和契稅增幅分別回落2.5百分點和13.1百分點。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]的數(shù)據(jù)，2014年上半年，房地產(chǎn)市場再度進入調(diào)整期，行業(yè)下行壓力較大。1-5月，全國商品房銷售面積為3.6億平方米，同比下降7.8%，銷售額為2.4萬億元，同比下降8.5%。

　　呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)布文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續(xù)時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，產(chǎn)權(quán)登記部門不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢。不過，上述文件于6月25日下午被呼市以“打印錯誤”為由從官網(wǎng)上撤掉。

　　7月26日晚間，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)表“更正聲明”稱：將第七項第二行括號內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”，并重新發(fā)布了該文件。

　　盡管全文回避了“取消限購”幾個字，但不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢，意味著徹底放開限購。

　　上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進表示，呼和浩特土地廉價，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和個人將靠自然資源的開發(fā)積累大量財富投入土地市場，從而加大了該市的樓盤投資規(guī)模。但城市的人口導(dǎo)入速度慢，導(dǎo)致庫存容易積壓。呼和浩特產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，樓市庫存去化管道阻塞，很大程度上影響了房企的資金周轉(zhuǎn)和城市財政收支平衡，所以政府救市是市場發(fā)展的必然趨勢。

　　呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼在回應(yīng)媒體時表示，呼和浩特市出臺的文件完全符合政策要求，國家相關(guān)部門對房產(chǎn)限購的文件第一次注明限購時限為一年，以后的文件中沒有強調(diào)時限，只是要求各地根據(jù)市場行情進行調(diào)控。

　　冀罕鋼認(rèn)為，如今呼市的房地產(chǎn)市場，已進入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不會出現(xiàn)搶購和炒作房價的問題。為此，政府取消限購是順應(yīng)市場需求，及時進行了政策引導(dǎo)。

　　解限能否救市？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，解除限購不是樓市的“救命稻草”，交易量的增加還與房價的高低和信貸政策的支持有關(guān)，市場不會因此很快發(fā)生明顯變化。

　　經(jīng)濟學(xué)者、北京市政協(xié)委員、央視特約財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)[微博]在其微博上稱：我一直在強調(diào)，80%以上城市的限購已經(jīng)沒有任何存在的必要，早該取消了；但是，取消限購救不了當(dāng)下的房地產(chǎn)，因為房子太多。

　　呼市面臨高庫存的壓力。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對35大中個城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的庫存去化周期研究，呼和浩特存銷比數(shù)值為37，在35個城市中名列庫存去化壓力最大。

　　呼和浩特市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，該市房地產(chǎn)投資累計完成15.06億元，同比增長10.78%。增速較去年同期回落15.3個百分點，房地產(chǎn)投資占全市投資的比重為46.5%，同比下降8.7個百分點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時表示，目前很多地方經(jīng)濟發(fā)展不盡如人意，很多城市的工業(yè)投資都明顯萎縮，在消費刺激短期難以奏效的情況下，加大對房地產(chǎn)的消費和投資的刺激成為一個重要選擇。

　　以呼市為例，張大偉說，呼和浩特只是一個二線末城市，只能吸引自治區(qū)內(nèi)其他地市的購買者，由于該市的限購政策本來就很松，外來人口要在該市買房相當(dāng)容易。至于想買多套房的高端消費人群，會選擇往北京、上海或者其他沿海城市投資。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年末，呼和浩特市常住人口為300.11萬人，比上年增加5.23萬人，其中城鎮(zhèn)人口為198.79萬人，人口增長速度較為緩慢。

　　“呼和浩特從經(jīng)濟上看還是三線城市，此類城市的人口導(dǎo)入速度不快?！眹?yán)躍進表示，呼和浩特樓市在5月份已經(jīng)出現(xiàn)了滯脹，未來下跌的風(fēng)險加大，所以即便目前進行救市，也很難在短期內(nèi)打動購房者的購房心理。

　　“這一輪限購政策松綁主要是由于較大的庫存壓力影響了房企的拿地積極性，進而影響了地方政府的土地收益?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]在接受媒體采訪時表示，目前全國多地限購政策或明或暗都已經(jīng)有所松動。但是他也特別指出，由于地方政策的效率有限，所以并不應(yīng)該期望限購政策的取消能夠為樓市帶來根本性的轉(zhuǎn)變。

　　近幾年，一二線城市大都執(zhí)行了限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會資本迅速轉(zhuǎn)向尚未執(zhí)行限購政策的三四線城市，脫離市場現(xiàn)實、超前開發(fā)導(dǎo)致如今三四線城市房屋供大于求。

　　按照“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的住房發(fā)展總體方向，既要逐漸減少行政措施的干預(yù)，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，也要更好地發(fā)揮政府的作用，比如根據(jù)住房實際情況科學(xué)制訂住房發(fā)展計劃，并以此為依據(jù)制訂土地出讓計劃、合理推進保障性安居工程。這才是分類調(diào)控的應(yīng)有之義。