“這一輪的樓市調(diào)整并非由調(diào)控政策所致，而是市場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行的調(diào)整，即改善型需求替代剛需成為主角?！?

　　“改善型需求作為樓市一支重要力量始終存在，始終有其生存和發(fā)展的空間，2014年改善型需求存在兩個(gè)‘階段性’釋放‘窗口期’，即5-6月與9-10月兩個(gè)市場(chǎng)階段?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉早前表示。

　　亞豪機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年北京樓市成交均價(jià)為25932元/平米，與去年同期相比上漲17%。雖然上半年樓市存在一定觀(guān)望情緒，但從上半年各區(qū)銷(xiāo)冠來(lái)看，改善型樓盤(pán)依然表現(xiàn)亮眼，并逐步帶動(dòng)整體樓市的回溫。

　　“北京樓市正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化?！北本┮幻Y深市場(chǎng)人士指出，從上半年來(lái)看，剛需市場(chǎng)受自住房沖擊，導(dǎo)致觀(guān)望情緒濃厚，而高端市場(chǎng)中價(jià)格合理、配套齊全的些許項(xiàng)目成交依然樂(lè)觀(guān)，“改善型需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，在市場(chǎng)成交中逐漸占據(jù)重要地位。以限購(gòu)陸續(xù)松動(dòng)開(kāi)場(chǎng)的下半年，改善型需求很有可能再度發(fā)力?！?

　　改善型需求成為市場(chǎng)絕對(duì)主力

　　2014年上半年，諸多改善型產(chǎn)品 “逆市”突圍。無(wú)論是上半年成交量/價(jià)榜單還是各區(qū)域板塊明星項(xiàng)目，改善型樓盤(pán)都是主流。作為上半年北京銷(xiāo)售冠軍企業(yè)，北京萬(wàn)科很大程度上得益于旗下改善型項(xiàng)目的給力表現(xiàn)：在市場(chǎng)觀(guān)望情緒最為濃厚的2014年1到5月份，京投銀泰萬(wàn)科西華府以21.8億的熱銷(xiāo)成績(jī)當(dāng)仁不讓地成為北京商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)冠。

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2014年上半年住宅銷(xiāo)售榜單顯示，針對(duì)中高端客群的改善型樓盤(pán)，在本輪市場(chǎng)起伏過(guò)程中，持續(xù)穩(wěn)定地表現(xiàn)出不俗的銷(xiāo)量。

　　從成交套數(shù)來(lái)看，京投銀泰萬(wàn)科西華府、西山藝境、興創(chuàng)·屹墅、山水文園、龍湖·雙瓏原著的成交量分別達(dá)到630套、299套、204套、199套、138套，并呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。

　　而從成交金額來(lái)看，改善型樓盤(pán)更是表現(xiàn)活躍，其中，北京西部銷(xiāo)冠京投銀泰萬(wàn)科西華府，依然以22.8億元成為北京西南板塊的銷(xiāo)冠。

　　“相對(duì)于剛需和頂級(jí)高端產(chǎn)品，改善型樓盤(pán)將是未來(lái)北京最為安全的產(chǎn)品線(xiàn)?！币晃槐本┓科蟾吖軐?duì)理財(cái)周報(bào)記者說(shuō)。而他所在的企業(yè)，近年來(lái)正努力將主要產(chǎn)品線(xiàn)從“剛需盤(pán)”調(diào)整到“改善盤(pán)”。

　　購(gòu)房窗口期逼近

　　“這一輪的樓市調(diào)整與以往不同，并非由調(diào)控政策所致，而是市場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行的調(diào)整，即改善型需求替代剛需成為主角，這個(gè)過(guò)程中不可避免地會(huì)發(fā)生供求關(guān)系的博弈，導(dǎo)致市場(chǎng)度過(guò)一個(gè)震蕩期，但也將使得成交更加理性和穩(wěn)定，促使購(gòu)房窗口期再次打開(kāi)。”一名業(yè)內(nèi)人士分析。

　　針對(duì)近日國(guó)家定向降準(zhǔn)，市場(chǎng)的資金面也有所放松，央行[微博]也同時(shí)喊話(huà)支持個(gè)人自住房房貸。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面的政策變動(dòng)，必然也將使得銀行在剛需、首改需求領(lǐng)域房貸的審批提速?！斑@將刺激市場(chǎng)短期內(nèi)需求反彈，甚至可能出現(xiàn)新一輪‘搶房潮’”。

　　而從以往市場(chǎng)回暖的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，位置好、交通便利、性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)將首先獲得市場(chǎng)關(guān)注。“這類(lèi)樓盤(pán)在市場(chǎng)低迷期都能夠保持較好的銷(xiāo)售情況，一旦樓市回暖，必將是購(gòu)房人最先爭(zhēng)搶的對(duì)象。”一名市場(chǎng)人士表示。

　　作為西南板塊銷(xiāo)冠，京投銀泰萬(wàn)科西華府近日受到業(yè)內(nèi)人士重點(diǎn)關(guān)注。該項(xiàng)目位處四環(huán)稀缺地段、9號(hào)線(xiàn)郭公莊地鐵首站，一期推出曾以成交均價(jià)39063元/平米成為當(dāng)時(shí)最具性?xún)r(jià)比的熱點(diǎn)樓盤(pán)。

　　據(jù)透露，京投銀泰萬(wàn)科西華府二期產(chǎn)品已經(jīng)入市，主打改善型三居產(chǎn)品，價(jià)格鎖定在42000元/平米左右?！巴瑫r(shí)具備四環(huán)、地鐵、精裝這樣優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，這個(gè)價(jià)格確實(shí)少見(jiàn)，要知道長(zhǎng)辛店五環(huán)外樓面價(jià)都已經(jīng)達(dá)到4.5萬(wàn)了，預(yù)計(jì)北京四環(huán)沿線(xiàn)房屋均價(jià)破10萬(wàn)也就未來(lái)兩三年的事了?！鄙鲜鍪袌?chǎng)人士感嘆。