央廣網(wǎng)財經(jīng)8月3日消息（記者吉媛媛）近期多地掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”，但李嘉誠“長和系”旗下的和記黃埔、長江實業(yè)和新世界并未在清繳名單之列，引起廣泛關(guān)注。媒體指責(zé)“長和系”完成地產(chǎn)項目的1%需要4年時間是有意囤地。央廣網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“長和系”部分囤地項目的周邊樓面價已超地價近20倍。

　　面對囤地的指責(zé)，“長和系”將責(zé)任歸咎到地方政府身上，李嘉誠曾公開表示“內(nèi)地未有一個政府部門正式發(fā)函”。

　　長和方面在回應(yīng)記者質(zhì)疑時稱，長實與和黃并無內(nèi)地囤地意圖，一直希望盡快完成發(fā)展及出售項目，以便套現(xiàn)資金再冀發(fā)展。

　　盤點：“長和系”各地囤地項目竣工時間一推再推

　　近年來，“長和系”的囤地情況受到媒體的廣泛關(guān)注。有的項目開工近10年，仍然未見有開盤的動靜，多個項目被指開發(fā)4年，僅完成1%。央廣網(wǎng)財經(jīng)記者統(tǒng)計和記黃埔上半年財報發(fā)現(xiàn)，仍有13個項目存在囤地的嫌疑。

　　約定在2004年11月開工的北京十三陵附近的“皇家別墅”北新嘉園項目至今仍未有開盤動靜。該項目在2012年的財報中規(guī)劃于2015年完成開發(fā)，但在2013年的財報中，完工時間被推至2019年。

　　上海方面，長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)合獲得上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道2-4地段世紀(jì)匯項目，該項目占地5萬多平方米，總投資額達47億元，但是直到拿地6年后的2011年3月18日才開工，2015年才能完成該項目的17%。

　　在廣東，和記黃埔也有多個樓盤延緩開發(fā)的情況。位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項目自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。完工時間從2017年推后至2021年，開發(fā)周期已經(jīng)接近30年。位于珠海淇澳島的柏濤灣項目簽訂時間為2005年9月26日，但時至今日，僅完成了1%的開發(fā)。此外，位于惠州大亞灣澳頭住宅項目、中山翠湖住宅項目等，目前都僅完成了1%。

　　調(diào)查：北京十三陵項目樓面價已超地價近20倍

　　據(jù)和記黃埔2013年年報，該公司在2013年結(jié)束時應(yīng)占土地儲備約為8300萬平方英尺(1平方米≈9平方英尺)，其中97%位于內(nèi)地，內(nèi)地的地價約240元/平方英尺。據(jù)中國地產(chǎn)網(wǎng)估算，由于一二線城市房價較為堅挺，按照2013年已確認銷售的均價保守估算，和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價已經(jīng)是原有地價的5倍多。

　　和記黃埔在北京的首個地產(chǎn)項目姚家園新村的逸翠園一期于2005年11月獲得銷售許可證，成交均價約9000元/平方米。到2011年，該項目的二期才獲得銷售許可證，成交均價已經(jīng)上漲到2.8萬元/平方米。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“長和系”上述囤地項目周邊地產(chǎn)都存在不同程度的升值。例如，位于北京昌平區(qū)十三陵附近的“北京怡園”項目，樓面均價已達到24800每平米。據(jù)公開資料顯示，長江實業(yè)2005年斥資約1.84億元人民幣收購?fù)恋丶懊麨椤氨毙录螆@”的現(xiàn)有建筑物，并為拆遷事宜向北京嘉海興業(yè)公司支付2億元人民幣。以項目總面積29.8萬平方米計算，當(dāng)時的地面價格為1288元每平方米。樓面價約是地價的近20倍。

　　分析：“先囤地等升值”是港資企業(yè)慣用開發(fā)模式

　　根據(jù)我國《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商閑置土地，如果屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，不做相應(yīng)處罰，擬訂閑置土地處置方案；但如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動工開發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，將會無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，并且土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。

　　“長和系”這種“龜速”的開發(fā)模式，是否能被界定為“囤地“？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對央廣網(wǎng)財經(jīng)記者分析，開發(fā)速度慢未必就是開發(fā)商囤地，有可能涉及到動拆遷和政府修改城市規(guī)劃的方面的因素，但是“長和系”這些項目的工程進度明顯慢于國內(nèi)企業(yè)，有囤地的嫌疑。他認為，相關(guān)部門對于國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策沒有很好地落實和執(zhí)行，一定程度上姑息和縱容了某些企業(yè)的行為。

　　據(jù)楊紅旭介紹，先拿地，等待土地升值或周邊配套齊全以后在開發(fā)，是港資企業(yè)慣用的模式?！耙驗楦圪Y企業(yè)的負債率低，融資成本也比國內(nèi)企業(yè)低，但是，隨著中國利率市場化的進程，港資企業(yè)日后的財務(wù)成本將升高?！睏罴t旭說。

　　“過去十年是中國樓市的黃金十年，房價、地價漲幅大，尤其是地價，但是近年來土地價格漲幅趨緩，有的地方可能在未來幾年都不會有所增長，這種靠土地增值的模式將不再具有可操作性，預(yù)計港資企業(yè)將加快工程進度，加快出手。”楊紅旭說。