“這一輪的樓市調(diào)整并非由調(diào)控政策所致，而是市場內(nèi)部進行的調(diào)整，即改善型需求替代剛需成為主角?！?

　　理財周報地產(chǎn)實驗室研究員 邵曉/文

　　“改善型需求作為樓市一支重要力量始終存在，始終有其生存和發(fā)展的空間，2014年改善型需求存在兩個‘階段性’釋放‘窗口期’，即5-6月與9-10月兩個市場階段?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉早前表示。

　　亞豪機構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年北京樓市成交均價為25932元/平米，與去年同期相比上漲17%。雖然上半年樓市存在一定觀望情緒，但從上半年各區(qū)銷冠來看，改善型樓盤依然表現(xiàn)亮眼，并逐步帶動整體樓市的回溫。

　　“北京樓市正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化?！北本┮幻Y深市場人士指出，從上半年來看，剛需市場受自住房沖擊，導致觀望情緒濃厚，而高端市場中價格合理、配套齊全的些許項目成交依然樂觀，“改善型需求穩(wěn)定增長，在市場成交中逐漸占據(jù)重要地位。以限購陸續(xù)松動開場的下半年，改善型需求很有可能再度發(fā)力?！?

　　改善型需求成為市場絕對主力

　　2014年上半年，諸多改善型產(chǎn)品 “逆市”突圍。無論是上半年成交量/價榜單還是各區(qū)域板塊明星項目，改善型樓盤都是主流。作為上半年北京銷售冠軍企業(yè)，北京萬科很大程度上得益于旗下改善型項目的給力表現(xiàn)：在市場觀望情緒最為濃厚的2014年1到5月份，京投銀泰萬科西華府以21.8億的熱銷成績當仁不讓地成為北京商品住宅市場銷冠。

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計的2014年上半年住宅銷售榜單顯示，針對中高端客群的改善型樓盤，在本輪市場起伏過程中，持續(xù)穩(wěn)定地表現(xiàn)出不俗的銷量。

　　從成交套數(shù)來看，京投銀泰萬科西華府、西山藝境、興創(chuàng)·屹墅、山水文園、龍湖·雙瓏原著的成交量分別達到630套、299套、204套、199套、138套，并呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。

　　而從成交金額來看，改善型樓盤更是表現(xiàn)活躍，其中，北京西部銷冠京投銀泰萬科西華府，依然以22.8億元成為北京西南板塊的銷冠。

　　“相對于剛需和頂級高端產(chǎn)品，改善型樓盤將是未來北京最為安全的產(chǎn)品線?！币晃槐本┓科蟾吖軐碡斨軋笥浾哒f。而他所在的企業(yè)，近年來正努力將主要產(chǎn)品線從“剛需盤”調(diào)整到“改善盤”。

　　購房窗口期逼近

　　“這一輪的樓市調(diào)整與以往不同，并非由調(diào)控政策所致，而是市場內(nèi)部進行的調(diào)整，即改善型需求替代剛需成為主角，這個過程中不可避免地會發(fā)生供求關(guān)系的博弈，導致市場度過一個震蕩期，但也將使得成交更加理性和穩(wěn)定，促使購房窗口期再次打開?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析。

　　針對近日國家定向降準，市場的資金面也有所放松，央行[微博]也同時喊話支持個人自住房房貸。宏觀經(jīng)濟層面的政策變動，必然也將使得銀行在剛需、首改需求領(lǐng)域房貸的審批提速。“這將刺激市場短期內(nèi)需求反彈，甚至可能出現(xiàn)新一輪‘搶房潮’”。

　　而從以往市場回暖的經(jīng)驗來看，位置好、交通便利、性價比高的樓盤將首先獲得市場關(guān)注?！斑@類樓盤在市場低迷期都能夠保持較好的銷售情況，一旦樓市回暖，必將是購房人最先爭搶的對象?！币幻袌鋈耸勘硎尽?

　　作為西南板塊銷冠，京投銀泰萬科西華府近日受到業(yè)內(nèi)人士重點關(guān)注。該項目位處四環(huán)稀缺地段、9號線郭公莊地鐵首站，一期推出曾以成交均價39063元/平米成為當時最具性價比的熱點樓盤。

　　據(jù)透露，京投銀泰萬科西華府二期產(chǎn)品已經(jīng)入市，主打改善型三居產(chǎn)品，價格鎖定在42000元/平米左右?！巴瑫r具備四環(huán)、地鐵、精裝這樣優(yōu)勢的樓盤，這個價格確實少見，要知道長辛店五環(huán)外樓面價都已經(jīng)達到4.5萬了，預計北京四環(huán)沿線房屋均價破10萬也就未來兩三年的事了?！鄙鲜鍪袌鋈耸扛袊@。