2014年過半，業(yè)內外都在回顧總結上半年樓市的各方生態(tài)，雖然關于銷冠、銷量排行的話題爭論不斷，但我們都得面對一個現實:樓市下半場已經開打，打起十二分精神應對才是必要之策。下半年的樓市將更考驗開發(fā)商的服務態(tài)度與把控能力——謹慎拿地、走量為上、創(chuàng)新模式、營銷求真……相信真正的贏家，必是嚴格遵循市場發(fā)展規(guī)律的務實主義者。

　　土地市場:謹慎拿地主城區(qū)或有機會

　　據銳理2014年成都房地產市場半年報數據顯示，上半年大成都整體供應了145宗土地，成交117宗，成交面積約6274畝。在供應方面，近郊依舊是大成都土地出讓的主力，成交占比達45.8%，其中雙流區(qū)域是熱點供銷區(qū)域，供應量達3046畝，成交量達1465畝。主城區(qū)土地成交量占比也有所增加，錦江區(qū)、成華區(qū)的放量居于前列。

　　上半年的土地市場熱點不斷，剛剛步入下半年又讓業(yè)界一驚。7月25日，成都市國土局以拍賣方式出讓郊縣區(qū)域總面積435.75畝的地塊，其包括龍泉驛區(qū)西河鎮(zhèn)、郫縣紅光鎮(zhèn)、郫縣德源鎮(zhèn)及都江堰市幸福鎮(zhèn)永豐村等區(qū)域內的多塊地。最終，除都江堰市幸福鎮(zhèn)永豐村地塊被底價摘得外，其余均流拍。7月成都土地市場成交也較為冷清，當月供應的22宗地中僅有12宗地塊成功出讓，且有9宗為底價成交。

　　剛剛步入下半場，開發(fā)商拿地更求穩(wěn)，這是不少業(yè)內人士的一致觀點。8月，成都又將迎來土地供應高峰，據成都市國土局官方網站公布的數據顯示，8月將有5000余畝土地入市，其中主城區(qū)有565.9857畝，近郊(不含天府新區(qū))有563.6656畝，遠郊有1094.8681畝，天府新區(qū)區(qū)域有2984.1802畝，遠郊和天府新區(qū)供應量將占總供應量的78%。

　　“上半年，郊縣發(fā)展相對主城區(qū)來說較好，樓盤去化率可觀，但仍激不起開發(fā)商的拿地熱情?！币晃徊辉竿嘎缎彰臋C構觀察人士表示，有郊縣市場出現了較飽和及供應量過大的情況，開發(fā)商謹慎拿地是必然的選擇，而且不少開發(fā)商已選擇回歸主城區(qū)，因此未來的主城區(qū)或是開發(fā)商拿地的主場，而且現在的企業(yè)都偏向于做短平快的項目，在主城區(qū)內開發(fā)剛需項目或是開發(fā)商的重點選擇。

　　住宅市場:回籠資金仍是當務之急

　　記者綜合各方數據發(fā)現，2014年上半年的住宅成交整體遇冷，購房者的觀望情緒較重，不少開發(fā)商也隨之放緩了推盤節(jié)奏，這也給下半年的住宅市場供銷留下了諸多不確定性。

　　中成房業(yè)分析師在接受記者采訪時表示，由于上半年成交低迷，供應量大幅放緩，下半年隨著相關刺激政策的出臺，為了完成全年銷售業(yè)績，房企或會加大推盤力度，市場供應量將有一定的增加，但競爭也會進一步加劇。記者采訪得知，多個原計劃在上半年推盤的項目由于到訪、蓄客情況不理想，不斷將推盤時間延后，而為了沖刺全年銷售目標，這些項目都計劃在下半年集中推盤。

　　對于下階段的成都樓市，銳理數據總部品牌營銷中心總經理郭潔在接受媒體采訪時也認為市場競爭將更加激烈?！安慌懦齼r格會繼續(xù)跳水，市場將在謹慎中艱難前行。成都樓市上半年開盤200余個項目，開盤個數同比下降33%，開發(fā)商都把全年任務沖刺放在了下半年?！?

　　也有機構分析人士預警樓市，由于整體市場去化不理想，目前成都住宅庫存量近1000萬平方米，去化壓力大，在銀行信貸收緊，開發(fā)商回籠資金難度加大的背景下，下半年仍需要務實地堅持去庫存回籠資金，以此判斷下半年新增供應不排除會繼續(xù)放緩。

　　 商業(yè)地產:創(chuàng)新商業(yè)模式方可有突破

　　據銳理數據顯示，截至6月底，成都新增商業(yè)地產量為207.3萬平方米，購物中心供應量超400萬平方米，居全國第一。

　　上半年，成都商業(yè)地產表現搶眼，尤其是八益、藍光、龍湖等企業(yè)不僅給商業(yè)地產市場帶來了活力，更給未來樓市注入了信心。吉信行·方圓置業(yè)總經理潘海認為，隨著市場逐漸成熟，商業(yè)地產具有更突出的優(yōu)勢，不少深諳商業(yè)地產開發(fā)的房企都已經或正在由“商業(yè)地產開發(fā)商”向“商圈運營商”轉型。

　　記者整理發(fā)現，上半年商業(yè)物業(yè)呈明顯向外擴張趨勢，新都也順勢成了上半年銷冠區(qū)域;作為成都主城區(qū)商業(yè)物業(yè)主戰(zhàn)場的城南，供銷存量則居于榜首，城南新增供應17.4萬平方米，占主城區(qū)總供應的47%，成交12.2萬平方米，占主城區(qū)總成交的49%。此外，上半年成都約有14萬平方米體量的優(yōu)質寫字樓投入使用，但新增供應的持續(xù)放量加劇了市場競爭，導致租金出現持續(xù)下滑的趨勢。

　　面對高企的存量，下半年最重要的任務當然是去庫存。對此，有業(yè)內人士認為，成都商業(yè)地產格局將倒逼開發(fā)商往多點開花的方向發(fā)展，創(chuàng)新商業(yè)模式才能提高競爭力。四川省商業(yè)地產聯盟、四川省連鎖商業(yè)協會會長冉立春此前接受記者采訪時也認為，目前成都市場供應的產品有很多優(yōu)秀項目，相較近幾年，今年是一個不錯的投資時機。“從2012年開始，成都商業(yè)地產投資高回報低風險時代就已終結，逐步回歸理性穩(wěn)定運行?！比搅⒋禾嵝颜f，商鋪投資本身就是長線投資而非短線投機，目前成都商鋪回報整體較穩(wěn)定，前景依然較樂觀。

　　營銷模式:精準定位要回歸產品

　　在成都透明房產網發(fā)布的2014年上半年成都樓市銷售業(yè)績榜單中，藍光、保利、萬科、華潤、中鐵建等品牌房企赫然在列，具備品牌影響力，擁有完整產品鏈和產品系列化推進正是這些房企制勝的法寶。此外，營銷活動和模式的創(chuàng)新也為這些企業(yè)帶來了更多的市場關注度及銷量。

　　“直降”、“優(yōu)惠”、“送好禮”……這是市場上最普遍的營銷方式。進入5、6月，面對不太理想的市場以及年中考的雙重壓力，各開發(fā)企業(yè)都曾應市調整戰(zhàn)略，玩出了不少營銷新花樣。值得一提的是藍光和萬科在世界杯期間的“對賭”:雙方均壓下200萬元“賭資”，以回饋購房者給出優(yōu)惠的方式力挺支持的球隊。在很短的時間內，保利、合能、邦泰、東原等開發(fā)商也加入到了“賭局”中，看似歡樂的“賭球”直接引發(fā)產生了上半年成都樓市營銷的又一大事件。最后的事實表明，除購房者得利外，藍光和萬科也在此次活動中受益匪淺，雙方聯手撬動了共計5億元的銷售業(yè)績。而另一品牌房企保利上半年也通過風箏節(jié)、草莓音樂節(jié)、航天展等一系列大中小型營銷活動，在激烈的競爭中搶占了足夠的市場份額。

　　對于房企在營銷方式上的創(chuàng)新之舉，北京大學光華管理學院品牌管理研究中心副主任、四川營銷學會副會長方正在接受本報記者采訪時稱:“不管是萬科之前提出的‘互聯網思維’賣房還是房企集中借勢營銷的大事件，發(fā)起者的公關策劃能力都值得其他開發(fā)商借鑒，但這需要企業(yè)有敏銳的嗅覺，對客戶和產品要更加精準定位?！?

　　方正的這一觀點也得到了萬華投資相關負責人譚朝的認同。譚朝表示，“未來所有的營銷活動都必須回歸與之匹配的產品定位上，只有將產品價值和客戶真實需求相結合，所展開的營銷活動才可能取得切實的效果?！?記者 周小潔 謝雯 李悅 胡華梅)