近觀“近鄰”日本，奧特萊斯業(yè)態(tài)已相當(dāng)成熟。全日本共計三四十家奧特萊斯，年銷售額數(shù)千億日元。其中，運作得最為成功的是三井不動產(chǎn)株式會社旗下的三井奧特萊斯（見圖），約占整個市場1/3份額，且穩(wěn)步擴張，境內(nèi)第13家奧特萊斯已于上月動工。其開發(fā)模式、運營方式等，究竟有何過人之處？記者日前專程赴日“打探”，對幾個“加法”運作印象深刻。

　　正值暑期旅游旺季，對鐘情于“旅游＋購物”的出境游愛好者們來說，奧特萊斯（Outlets）這一旅游商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)早已不是什么新鮮事物。鼎盛時期，國內(nèi)也有多達(dá)200余家奧特萊斯開門迎客。

　　然而，由于開發(fā)運營等經(jīng)驗不足，國內(nèi)奧特萊斯中類似上海青浦百聯(lián)奧特萊斯這樣始終保持人氣的還是少數(shù)，有的終以關(guān)門歇業(yè)收場。

　　交通便利＋自然景觀

　　和其他地產(chǎn)項目一樣，地理位置的四通八達(dá)往往也是奧特萊斯業(yè)者“廣而告之”的重點。國內(nèi)奧特萊斯選址時也通常圍繞機場、高速公路、主干道等沿線布局。但縱觀三井奧特萊斯，所有門店不僅“扼守”交通便捷之地，更因周邊自然景觀而大大“加分”。

　　位于千葉縣、日前剛剛擴增開業(yè)的木更津店，目前是以東京為核心的首都圈內(nèi)最大的奧特萊斯。從羽田機場出發(fā)不到半小時即可到達(dá)，距東京都內(nèi)的新宿、東京站等主要交通集散地，也就一個小時左右車程。作為“度假型”奧特萊斯，其一大特點就是“濱海風(fēng)情”——木更津所在的房總半島，是日本有名的趕海挖蛤蜊的地方，周邊還有“母親牧場”、“德國村”等景點。去往木更津店的路上也是風(fēng)景獨好——東京灣跨海大橋是必經(jīng)之路，還有連接?xùn)|京與千葉的海底隧道和人工浮島“海螢”。美景環(huán)抱中，三井奧特萊斯自身硬件建設(shè)也以“購物公園”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)了解，三井奧特萊斯一直本著能租地就不買地的原則，集聚資金共同開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)。因日本房地產(chǎn)已度過泡沫階段，土地升值空間不大，主要盈利還是靠項目本身。由此，也讓選址更加靈活。

　　預(yù)計于明年7月竣工的三井第13個、也是日本北部地區(qū)首家奧特萊斯，“落子”于自然景觀更加豐富的富山縣，從“北部阿爾卑斯”立山連峰到秘境黑部峽谷、宇奈月溫泉、國寶瑞龍寺，還有世界文化遺產(chǎn)五個山“合掌造”村落，令“購物游”更引人向往。

　　本土消費＋旅游消費

　　相比歐美一些知名奧特萊斯門口旅游大巴扎堆的景象，日本的奧特萊斯更常見到本地人舉家開車前往，似乎已成日常生活休閑的一部分。在旅游消費群體的不確定因素之上，有本土消費的“保駕護航”，也是三井等大開發(fā)商得以不斷擴增現(xiàn)有奧特萊斯店鋪或開新店的“底氣”來源。

　　記者一行來到位于北海道的三井札幌北廣島奧特萊斯當(dāng)天，正值雙休日。上午10時開門，不少本地居民或是來北海道短途游的日本游客已排隊等候。作為三井旗下唯一一個全室內(nèi)的奧特萊斯，這里不乏ARMANI、BURBERRY等奢侈品牌，還嘗試建起了以本地特產(chǎn)為主的超市、居家用品等休閑區(qū)域，儼然升級版的“社區(qū)中心”。365天幾乎不間斷的各類主題促銷，加上匯聚了人氣品牌拉面、壽司、牛肉飯等在內(nèi)的美食廣場，在“拉攏”周邊短途人群的同時，也放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。

　　由此，店鋪的定期調(diào)整、擴增也勢在必行。擴建后的木更津店，店鋪由原有的170余家擴充到248家，新增店鋪中不少都是第一次登陸日本奧特萊斯的國際品牌，還有不少類似“日本橋木屋”、“山田平安堂”這樣的日本“老字號”店鋪加盟，以精致的漆器、木器、手工藝品等給奧特萊斯這一“舶來”業(yè)態(tài)平添“日本味道”。

　　隨著來自中國內(nèi)地、香港和臺灣地區(qū)的“近鄰”游客日益增多，眼下，三井奧特萊斯正積極完善各類對外服務(wù)，特別是補上網(wǎng)站中文更新等“短板”，以期近悅遠(yuǎn)來，釋放更大的“加法”效應(yīng)。

　　個體發(fā)展＋區(qū)域發(fā)展

　　三井奧特萊斯各門店負(fù)責(zé)人接受采訪時，都會提到“區(qū)域發(fā)展”的概念。作為日本最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，三井通常采用開發(fā)新區(qū)域的方法，與當(dāng)?shù)卣献鳎ダセ?，將單個旅游商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，融入整個區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

　　位于成田機場和東京中間點的幕張，經(jīng)過10余年發(fā)展，已成為成熟的新都心（幕張新城區(qū)），集聚了大型國際展覽場及辦公商業(yè)區(qū)。明年夏季，三井奧特萊斯幕張店還將啟動新的擴增計劃。在木更津店的四周，也分布著五金家裝零售店、大型電器店、體育用品店、家居家具店等業(yè)態(tài)，共同增強地區(qū)活力。

　　目光回到上海，伴隨著迪士尼度假區(qū)的落“滬”，位于浦東祝橋鎮(zhèn)的“浦東奧特萊斯”和毗鄰上海迪士尼度假區(qū)的“上海購物村”分別計劃于今年底和明年秋開業(yè)，輻射周邊及旅游消費群體，期待“家門口”的奧特萊斯也能給整個區(qū)域帶來新發(fā)展。

　　本報記者 魯雁南