□金陵晚報(bào)記者 張楠

　　今年，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)降聲一片，樓市的整體成交量疲軟，明顯不如去年火熱。到底全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)如何？

　　最近，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了一份《2014-2015年度中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)報(bào)告》。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這是預(yù)測(cè)未來(lái)一年（2014年下半年至2015年上半年）的風(fēng)險(xiǎn)排名，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，也可以說(shuō)是房?jī)r(jià)跌幅排名。

　　35城綜合指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)排行榜

　　寧波

　　蘭州

　　昆明

　　沈陽(yáng)

　　太原

　　杭州

　　呼和浩特

　　青島

　　哈爾濱

　　濟(jì)南

　　南昌

　　深圳

　　長(zhǎng)春

　　貴陽(yáng)

　　?？?/p>

　　福州

　　北京

　　長(zhǎng)沙

　　石家莊

　　上海

　　烏魯木齊

　　銀川

　　重慶

　　廣州

　　西安

　　南京

　　合肥

　　西寧

　　天津

　　南寧

　　鄭州

　　武漢

　　成都

　　大連

　　廈門

　　1.2

　　1

　　0.8

　　0.6

　　0.4

　　0.2

　　0

　　-0.2

　　-0.4

　　-0.6

　　-0.8

　　-1

　　北上廣深房?jī)r(jià)偏離度最高

　　金陵晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在這份報(bào)告上提出，影響未來(lái)一年市場(chǎng)的核心指標(biāo)，包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求、房?jī)r(jià)偏離度等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，以及14個(gè)二級(jí)指標(biāo)。

　　該報(bào)告創(chuàng)造性地導(dǎo)入了房?jī)r(jià)偏離度與房?jī)r(jià)收入比偏離度，這在國(guó)內(nèi)同類報(bào)告中尚屬首次嘗試。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均，得出35城2013年房?jī)r(jià)偏離情況。得分越高，房?jī)r(jià)偏離越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　從房?jī)r(jià)偏離的綜合排名來(lái)看：四個(gè)一線城市“無(wú)懸念”分列一至四位，排名分別是：深圳、北京、上海、廣州。報(bào)告分析，主要因?yàn)槠?012-2013年市場(chǎng)回暖期間，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。貴陽(yáng)、昆明、西安排名后三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房?jī)r(jià)漲幅不大，房?jī)r(jià)偏離度最小。

　　整體而言，在未來(lái)一年房地產(chǎn)短周期的下行過(guò)程中，房?jī)r(jià)偏離越大的城市調(diào)整幅度可能更明顯一些，而偏離相對(duì)較小的城市，房?jī)r(jià)跌幅的空間相對(duì)較小。不過(guò)，房?jī)r(jià)短期變化主要由供求關(guān)系決定，比如嚴(yán)重供大于求的杭州和寧波，2014年的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度會(huì)明顯大于北上廣深。

　　南京風(fēng)險(xiǎn)不高相對(duì)穩(wěn)定

　　報(bào)告對(duì)35個(gè)城市進(jìn)行了投資風(fēng)險(xiǎn)度的排名，其中得分越高的城市，說(shuō)明未來(lái)一年市場(chǎng)形態(tài)較差，預(yù)計(jì)降價(jià)幅度較大，企業(yè)進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。楊紅旭提出，2014-2015年度，房企不宜在高風(fēng)險(xiǎn)城市購(gòu)地，但可以關(guān)注一下風(fēng)險(xiǎn)較小的城市。

　　從四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來(lái)看，南京的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)排在第18位，市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)排在第23位，整體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估度為27.5%，排在全國(guó)35個(gè)城市的第26位，也就是倒數(shù)第十位，屬于投資風(fēng)險(xiǎn)較小的城市。

　　綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、沈陽(yáng)和太原，也就是說(shuō)這5個(gè)城市房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)最大。此類城市的共同點(diǎn)在于供求關(guān)系失衡，市場(chǎng)供大于求，同時(shí)未來(lái)市場(chǎng)整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個(gè)城市之最，達(dá)5.2，說(shuō)明市場(chǎng)未來(lái)1-2年庫(kù)存去化壓力最大，房?jī)r(jià)上漲的空間小。

　　綜合得分排名后五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點(diǎn)在于市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房?jī)r(jià)偏離度較低，一方面房?jī)r(jià)收入比偏離度均低于6%，另一方面房?jī)r(jià)增幅偏離度均低于2%。市場(chǎng)發(fā)展較為健康合理。