自6月份呼和浩特明文放開(kāi)樓市限購(gòu)以來(lái)，由46個(gè)城市組成的“限購(gòu)大軍”已迅速瓦解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市松綁限購(gòu)，其中明文取消或部分取消者達(dá)14個(gè)。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長(zhǎng)春等城市尚未松綁限購(gòu)。

　　對(duì)于限購(gòu)松綁政策的作用，一線城市該不該松綁等問(wèn)題，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特邀請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一做客視頻訪談，同廣大網(wǎng)友一起，解讀本輪2010年以來(lái)的樓市調(diào)控政策。

　　評(píng)價(jià)：2010年以來(lái)的調(diào)控遏制了投機(jī)性需求

　　從2010年初的“國(guó)十一條”到2013年的“國(guó)五條”，中國(guó)樓市在房?jī)r(jià)大幅上漲的同時(shí)也迎來(lái)了一系列的“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

　　朱中一肯定了本輪調(diào)控的作用，他表示，限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施在短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有作用，居民的購(gòu)房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場(chǎng)主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動(dòng)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向“政府?；?、市場(chǎng)滿足多層次需求”的轉(zhuǎn)變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。

　　此番樓市調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、不少城市明顯供大于求、利率市場(chǎng)化后貸款難度加大、政策引導(dǎo)下購(gòu)房者預(yù)期生變等有關(guān)，但主要是市場(chǎng)本身的調(diào)整結(jié)果。

　　觀點(diǎn)：地方過(guò)度依賴土地財(cái)政加速樓市下行

　　今年以來(lái)，樓市出現(xiàn)了“掉頭向下”的趨勢(shì)。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，商品房和住宅的新開(kāi)工面積、銷售面積與銷售額也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，北上廣深也首次加入了新房二手房?jī)r(jià)格全部環(huán)比下跌的隊(duì)伍。

　　朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，其調(diào)整受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大?！敖衲暌詠?lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)三期疊加，也就是經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期，相對(duì)應(yīng)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了增速的趨緩期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。”

　　“另一方面，部分地方過(guò)度依賴房地產(chǎn)和土地財(cái)政，也進(jìn)一步造成了開(kāi)發(fā)量過(guò)大?！痹谥熘幸豢磥?lái)，此次樓市調(diào)整，或許將促使一些城市對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的過(guò)度“依賴癥”走向盡頭。

　　除此之外，朱中一指出，2013年市場(chǎng)中的一些非理性因素，諸如去年年初房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交20%個(gè)稅問(wèn)題引發(fā)的恐慌性交易等，既造成了不少地方房地產(chǎn)指標(biāo)的過(guò)快上漲，也導(dǎo)致了不少消費(fèi)者的超前消費(fèi)，自然也造成了今年一些指標(biāo)的增幅下降或更多指標(biāo)的同比下降，也促使商品房待售量進(jìn)一步增加。

　　朱中一強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)整是一種正常的情況，“我們要正視一種新的常態(tài)，那就是房地產(chǎn)增速將來(lái)肯定會(huì)逐步放慢?！?

　　專家：取消限購(gòu)對(duì)樓市影響不大

　　在此背景下，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方樓市政策頻頻微調(diào)，在限購(gòu)松綁、貸款優(yōu)惠、落戶條件等諸多方面開(kāi)始發(fā)力。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，目前限購(gòu)松綁的城市已達(dá)37個(gè)城市，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長(zhǎng)春等城市尚未松綁限購(gòu)，松綁限購(gòu)城市已達(dá)8成。

　　就地方調(diào)控政策“底線”問(wèn)題，朱中一進(jìn)一步分析，若涉及到風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)還要明確該如何防范。朱中一舉例稱，“比如在市場(chǎng)下行時(shí)，如何加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，如何防止棄房斷供；市場(chǎng)回暖時(shí)，如何防止房?jī)r(jià)上漲的蔓延等?！?

　　對(duì)于取消限購(gòu)的作用，朱中一談到，“對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的作用，特別是對(duì)有支付能力但原先不具備資格的人提供了機(jī)會(huì)，所以個(gè)別城市在一段時(shí)間內(nèi)交易量有明顯增加，但是我認(rèn)為沒(méi)有必要夸大它的作用。”他同時(shí)指出，限購(gòu)從某種意義上來(lái)講，它只是解決了一小部分，有支付能力的人問(wèn)題，沒(méi)有更多解決老百姓的購(gòu)房能力問(wèn)題。

　　另外，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時(shí)也表示，“限貸”目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購(gòu)?！罢嬲龑?duì)房地產(chǎn)影響最大的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場(chǎng)就猛一點(diǎn)，銀行貸款停了，市場(chǎng)就基本停了?！?

　　預(yù)測(cè)：不主張一線城市放松限購(gòu) 限價(jià)令可以松綁

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，已經(jīng)由過(guò)去的“控房?jī)r(jià)”變?yōu)楝F(xiàn)在的“去庫(kù)存”，地方也根據(jù)自身情況適當(dāng)放寬限購(gòu)政策，而限購(gòu)總有一天會(huì)全部取消。

　　與二三線城市紛紛松綁限購(gòu)政策不同的是，一線城市始終堅(jiān)守限購(gòu)政策的紅線。

　　對(duì)此，朱中一認(rèn)為，北上廣深四大一線城市有其特殊性，目前還不應(yīng)該放開(kāi)限購(gòu)，“一線城市社會(huì)公共資源多，大家紛紛向北上廣深涌進(jìn)，而現(xiàn)在國(guó)家對(duì)特大城市還有規(guī)?？刂茊?wèn)題?！?

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，年內(nèi)還將有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購(gòu)政策，除一線城市外，都將在年內(nèi)取消限購(gòu)政策。

　　與對(duì)一線城市的限購(gòu)松綁持否定態(tài)度不同，對(duì)于一線城市高端樓盤(pán)限價(jià)問(wèn)題，朱中一表示，北京、上海等都可以放松。朱中一認(rèn)為，高端樓盤(pán)價(jià)格還是應(yīng)回歸市場(chǎng)，“前兩年國(guó)家把穩(wěn)定房?jī)r(jià)目標(biāo)卡得太死了，商品房?jī)r(jià)格是由供需雙方協(xié)商決定的，如果房地產(chǎn)商也提出8萬(wàn)塊，購(gòu)房者認(rèn)可就會(huì)買，不認(rèn)可就不買，如果大家都不買，可能就會(huì)降到6萬(wàn)，這是市場(chǎng)的行為?！?

　　另一方面，在朱中一看來(lái)，按照十八屆三中全會(huì)的部署，加快推進(jìn)促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也十分重要。朱中一列舉稱，如進(jìn)一步完善市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革；依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度；推進(jìn)建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化等。