【導(dǎo)讀】龍頭房企中報(bào)出齊、表現(xiàn)慘淡，半數(shù)已發(fā)布業(yè)績(jī)房企利潤(rùn)下滑，最大降幅超過(guò)700%。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京8月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石說(shuō)，1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)，中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司倒下了，所以萬(wàn)科成了中國(guó)第一。但現(xiàn)在他很擔(dān)心，下一個(gè)倒臺(tái)的房地產(chǎn)公司可能就是萬(wàn)科，因?yàn)槟壳八麄儗?duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型仍然不太明朗。樓市降溫對(duì)房企影響有多大？來(lái)看最新數(shù)據(jù)：剛剛公布的A股半年報(bào)顯示，半數(shù)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企利潤(rùn)下滑，最大降幅甚至達(dá)到716%。

　　上市房企“四大家”的最后一份中報(bào)昨天出爐，保利地產(chǎn)昨晚公布的半年報(bào)顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38.22億元，同比增長(zhǎng)12.19%。而保利地產(chǎn)去年中期凈利潤(rùn)同比增幅高達(dá)35%。相比之下，今年上半年的利潤(rùn)增幅大大縮水。

　　不過(guò)，保利今年上半年的成績(jī)?cè)诘禺a(chǎn)四大龍頭中已經(jīng)算不錯(cuò)了。萬(wàn)科上半年中期凈利潤(rùn)只同比增長(zhǎng)5.6%，毛利率更創(chuàng)下2008年以來(lái)的最低水平，相比之下，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比下跌30%以及金地集團(tuán)同比下跌近50%，顯得更加慘淡。

　　總體上看，行業(yè)利潤(rùn)增速普遍下行已經(jīng)是大勢(shì)所趨。面對(duì)眼下樓市調(diào)整的局面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型難題，大牌房企“大而不能倒”或許只是個(gè)“傳說(shuō)”。

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。四大房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)是今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。而萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶此前的一句“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時(shí)代”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，房企業(yè)績(jī)下滑，是情理之中，但情況遠(yuǎn)不止利潤(rùn)增速下滑那么簡(jiǎn)單。

　　丁建剛 ：其實(shí)看一下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大宗城市房?jī)r(jià)走勢(shì)就可以看得出來(lái)，在最近的2、3年中，除了個(gè)別的一些一線城市和個(gè)別的二線城市價(jià)格上漲以外，大部分城市實(shí)際上價(jià)格是逐漸下滑的，但是地價(jià)并沒(méi)有下降。所以擠壓的就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，這個(gè)一點(diǎn)都不奇怪。大型的房企實(shí)際上是靠高周轉(zhuǎn)來(lái)維持平衡的，也只能壓縮自己利潤(rùn)空間，以價(jià)換量，現(xiàn)在甚至有一部分項(xiàng)目已經(jīng)不能談利潤(rùn)而是在虧損了。對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就更嚴(yán)重了，如果說(shuō)實(shí)力不是很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可能有一個(gè)、兩個(gè)項(xiàng)目虧損，就可能就出現(xiàn)資金鏈的問(wèn)題。

　　需求不足帶動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格今年以來(lái)呈現(xiàn)出來(lái)逐步回落的態(tài)勢(shì)。而房?jī)r(jià)下跌自然波及到上市公司的業(yè)績(jī)。那么，房企利潤(rùn)增速下滑會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的常態(tài)嗎？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛斷定，短期內(nèi)，恐怕會(huì)維持。

　　丁建剛：現(xiàn)在我們看到上市公司的報(bào)表，實(shí)際上還是過(guò)去1、2年中已經(jīng)竣工的一些項(xiàng)目，實(shí)際上剛剛過(guò)去的半年多的時(shí)間，市場(chǎng)是更殘酷的?？梢耘袛嗟氖?，未來(lái)幾個(gè)月時(shí)間，希望市場(chǎng)大幅度的逆轉(zhuǎn)，甚至價(jià)格上漲這樣的判斷是絕對(duì)沒(méi)有理由支撐的，也就是說(shuō)，很可能繼續(xù)維持量?jī)r(jià)齊跌這樣一個(gè)局面?，F(xiàn)在在一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面，如果這樣的情形繼續(xù)下去的話，今年的年報(bào)出來(lái)的時(shí)候，可能比現(xiàn)在我們看到的半年報(bào)的形勢(shì)更嚴(yán)峻。

　　上市房企半年報(bào)利潤(rùn)增速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)何去何從？未來(lái)是否會(huì)有房企“呼啦啦大廈將傾”？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，目前房企的庫(kù)存壓力較大，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部環(huán)境還沒(méi)有得到明顯改善。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：剛才我們聽(tīng)了丁建剛的分析，他認(rèn)為上市房企的年報(bào)數(shù)據(jù)可能更難看。但是對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，萬(wàn)科郁亮卻認(rèn)為，下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年。您更傾向于哪一種判斷？

　　楊紅旭：今年上半年的業(yè)績(jī)包括利潤(rùn)其實(shí)反映的不是上半年的銷售情況，應(yīng)該反映的主要是2012年的情況。因?yàn)?012年全國(guó)的房屋新開(kāi)工面積是同比負(fù)增長(zhǎng)，而那時(shí)候房?jī)r(jià)剛剛開(kāi)始漲，上半年還是在跌，所以說(shuō)2012年的情況不是很樂(lè)觀。下半年的話，地方救市愈演愈烈，房貸政策進(jìn)一步寬松，這都是比上半年和去年的環(huán)境要好的，但問(wèn)題是我們的庫(kù)存壓力比較大，行業(yè)內(nèi)部環(huán)境還沒(méi)有改善。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在很多房企的中報(bào)中，“加速去化庫(kù)存”的字眼出現(xiàn)率非常高。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年一二線市場(chǎng)很可能會(huì)成為品牌房企降價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)。也就是說(shuō)，危難之中，多數(shù)房企還是會(huì)通過(guò)降價(jià)跑量拯救企業(yè)？

　　楊紅旭：降價(jià)是主要手段，因?yàn)榭縿e的手段都是毛毛雨，解決不了實(shí)際問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)只有回籠資金，才能使整個(gè)企業(yè)接著經(jīng)營(yíng)。按照目前這種情況，因?yàn)橹醒霙](méi)有救市，單靠地方政府的力度是有限的，所以說(shuō)下半年的主旋律還是降價(jià)促銷，這樣才能夠跑量和回籠資金。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：王石一句“下一個(gè)倒臺(tái)的或許就是萬(wàn)科”，在業(yè)界掀起軒然大波。未來(lái)房產(chǎn)行業(yè)將何去何從？我們先來(lái)聽(tīng)聽(tīng)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛怎么說(shuō)。

　　丁建剛：我相信王石的話是一種自嘲或者是一種警示，主要指房地產(chǎn)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。第二，恐怕也暗含了對(duì)目前形勢(shì)的判斷。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士基本上有這樣的共識(shí)：如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商都倒下來(lái)了，最后一個(gè)倒的可能是萬(wàn)科?，F(xiàn)在王石說(shuō)下一個(gè)倒下的是萬(wàn)科了，實(shí)際上就意味著整個(gè)行業(yè)都要倒下了。這句話可能是對(duì)現(xiàn)在這個(gè)局面發(fā)出警示，如果萬(wàn)科這樣的企業(yè)真倒下了，那么整個(gè)行業(yè)就是全線崩潰。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：萬(wàn)科真的會(huì)倒嗎？什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被“大浪淘沙”，在這輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整中被踢出局？什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)挨過(guò)寒冬？

　　楊紅旭：萬(wàn)科應(yīng)該不會(huì)倒的，第一，萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)。第二，策略和戰(zhàn)略并進(jìn)。包括目前萬(wàn)科跟淘寶合作搞營(yíng)銷，都是很創(chuàng)新的，走在行業(yè)前列，它不斷根據(jù)行業(yè)和市場(chǎng)的發(fā)展變化，制定戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。對(duì)于萬(wàn)科這個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是沒(méi)有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的，而且它的定位主要是自住型房屋，這些是真實(shí)的需求，而不是虛擬的需求。

　　什么樣的企業(yè)容易倒掉呢？可能是兩類，一類是中小企業(yè)。本來(lái)的話，中小企業(yè)的盈利不是很高，這種企業(yè)會(huì)大面積退出，有些可能會(huì)倒逼或者淘汰。另外，這些大企業(yè)當(dāng)中，戰(zhàn)略出了問(wèn)題的、負(fù)債率非常高的企業(yè)，一旦遭遇儲(chǔ)藏，很容易會(huì)封盤，企業(yè)內(nèi)部的資金鏈就會(huì)斷掉，這種事情是很容易出現(xiàn)的。

　　編輯部觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)上漲空間不會(huì)太大 房企要調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略

　　評(píng)論編輯慧娟：在北、上、廣、深等城市，雖然剛性需求將長(zhǎng)期存在，不過(guò)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了過(guò)去十年暴漲之后，早已經(jīng)把GDP甩在后面，在而今經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的節(jié)奏下，房?jī)r(jià)上漲空間自然不會(huì)太大。

　　雖然理論上說(shuō)地方政府為拯救樓市還有好幾張牌可打，比如說(shuō)降低房貸利率，降低首付比例，對(duì)購(gòu)房者給予地方財(cái)政補(bǔ)貼，等等，但是外部刺激終究難敵內(nèi)部需求的變化。在下個(gè)十年房企發(fā)展就更多的要靠自身降低成本以及價(jià)格策略的變化、企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整等，依靠自身優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得空間。