在第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱發(fā)表主旨演講。他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的種種迷茫，很多都來源于過去十年的兩次經(jīng)濟(jì)過熱。

　　兩輪經(jīng)濟(jì)過熱后的房地產(chǎn)行業(yè)需要整合，行業(yè)兼并重組不可避免。專注于主業(yè)的大房企可以積極收購(gòu)以往決策出現(xiàn)偏差、處境困難的小房企。行業(yè)需要回歸理性，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也要適應(yīng)7.5%左右的增長(zhǎng)速度。以下是他在本次年會(huì)上的精彩觀點(diǎn)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸

　　中國(guó)目前的GDP增速在7.5%左右，近期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有很多迷局。很多投資者看不清前面的情況，也就遲遲不敢投資。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)大量產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存積壓，由此又引發(fā)了銀行壞賬、影子銀行、地方融資平臺(tái)相關(guān)問題。其實(shí)很多問題都和房地產(chǎn)聯(lián)系密切。

　　我們現(xiàn)在面臨的問題都是過去十年兩次經(jīng)濟(jì)過熱的后遺癥。經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候房子好賣，躺著就能掙錢，很多人都很高興，但是緊接著就出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)等，不得不進(jìn)行調(diào)整。

　　2004~2007年是過去十年的第一輪過熱，那時(shí)我們正走出上一輪調(diào)整。過熱持續(xù)到2007年9月新一輪政策出臺(tái)，房地產(chǎn)開始調(diào)控。2008年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了幅度很深的調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)跌了40%~50%。當(dāng)時(shí)的指導(dǎo)思想是希望2008、2009年用于調(diào)整，到了2010年開始正常增長(zhǎng)。

　　之后的2009年~2010年，是第二輪經(jīng)濟(jì)過熱。其間，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布文件，鼓勵(lì)地方政府建立一些融資平臺(tái)搞建設(shè)，各行各業(yè)又大量融資。到了2010年，季度GDP增長(zhǎng)速度又達(dá)到10%以上。

　　兩輪過熱之后，造成了包括壞賬在內(nèi)的一系列問題?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的資金還都套在還不起的舊賬上，新增給中小企業(yè)的貸款因而就比較少，利率也高。于是這幾年國(guó)內(nèi)外各種言論不斷。但事實(shí)上過去兩年中國(guó)基本上是處在一個(gè)軟著陸的過程中，未來不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。

　　2010年，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整漸漸停止，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始掉頭。我們往往更關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)的刺激政策退出，其實(shí)中國(guó)是最早退出刺激政策的。

　　必須有房企倒閉

　　中國(guó)刺激政策的退出是以房地產(chǎn)行業(yè)的限購(gòu)為標(biāo)志的。2010年4月，限購(gòu)政策出臺(tái)，這是一個(gè)非常嚴(yán)厲的行政手段，是幅度很大的一個(gè)退出政策。到了2010年6月份，國(guó)內(nèi)開始清查地方融資平臺(tái)，2010年下半年財(cái)政政策、貨幣政策都基本掉頭了。這樣一些變化使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫沒有再繼續(xù)膨脹下去。

　　就房地產(chǎn)而言，由于當(dāng)時(shí)比較及時(shí)地采取了政策，而且力度比較強(qiáng)，使得在一線城市出現(xiàn)的泡沫未能波及二三四線城市。在國(guó)內(nèi)一些三四線城市，許多大公司從2008年就開始拿地。第一輪過熱對(duì)這些地方造成的影響比較深，第二輪也有影響。

　　由于政策調(diào)整得相對(duì)及時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少按照平均數(shù)來說不存在大的泡沫，但在不同地點(diǎn)、不同地區(qū)差別很大。就全國(guó)平均數(shù)來看，房?jī)r(jià)這幾年其實(shí)是基本平衡的，有漲有跌。

　　限購(gòu)這樣的政策力度是很兇猛的，限購(gòu)、保障房多重調(diào)控之下，樓市必然出現(xiàn)調(diào)整，一線城市調(diào)整得比較深，但全國(guó)樓市總體比較平穩(wěn)，是一個(gè)軟著陸的過程。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須有一部分要倒閉。經(jīng)濟(jì)硬著陸的情況下，大量的企業(yè)倒閉破產(chǎn)血本無歸，而軟著陸就是調(diào)整，通過兼并重組把本錢收回。一些小房企，特別是前兩年拿了地就進(jìn)軍房地產(chǎn)，或者是跨界的房地產(chǎn)商其實(shí)實(shí)力不夠，他們現(xiàn)在就應(yīng)該想辦法退出。

　　有的企業(yè)對(duì)兼并重組的價(jià)格不滿意，這就需要開發(fā)商擺正心態(tài)，不能以過去輝煌時(shí)期的價(jià)格談兼并重組?，F(xiàn)在開發(fā)商只要把本收回來就應(yīng)該滿足。這個(gè)行業(yè)需要整合，不能抱不切實(shí)際的幻想。

　　在房地產(chǎn)金融方面，需要明確的是現(xiàn)在最重要的是兼并重組，而不是靠信托繼續(xù)支撐。

　　“兩位數(shù)增長(zhǎng)”將成過去

　　對(duì)于“兩位數(shù)增長(zhǎng)”有些人念念不忘。可實(shí)際上中國(guó)經(jīng)濟(jì)過去二十年里增速一旦超過9%，就一定會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹，到了10%以上即兩位數(shù)增長(zhǎng)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)既有通貨膨脹又有資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。2007年，我們出現(xiàn)過最高的、達(dá)到14%的增長(zhǎng)速度，那一年不僅有通貨膨脹，還有樓市、股市的泡沫。

　　一言蔽之，兩位數(shù)增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)來說是過熱增長(zhǎng)，從來都不是正常增長(zhǎng)，一旦到了9%，政府馬上就要調(diào)控，避免兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸基本完成，房地產(chǎn)軟著陸也進(jìn)行了一段時(shí)間，但還未完成。中國(guó)很多產(chǎn)能過剩問題還需要清理，不應(yīng)該迷戀兩位數(shù)增長(zhǎng)。不能把過去賣東西賣得火、躺著掙錢、兩位數(shù)增長(zhǎng)的過熱時(shí)代當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。我們需要接受現(xiàn)在的狀態(tài)，可能比以前速度低，但仍然是在正常增長(zhǎng)的范圍之內(nèi)。

　　前兩年的經(jīng)濟(jì)過熱，做什么都掙錢，造成很多人心態(tài)浮躁，熱衷于跨界、多元化。我們應(yīng)該學(xué)習(xí)德國(guó)企業(yè)，德國(guó)一個(gè)家族幾代人就做一個(gè)零部件做到全世界第一，誰都替代不了。這種精神被我們過熱的狀態(tài)沖淡了，幸好現(xiàn)在還有一些企業(yè)可以兼并別的企業(yè)，這些都是非常專注、沒有轉(zhuǎn)產(chǎn)的企業(yè)。

　　我們只要實(shí)現(xiàn)這種穩(wěn)定的正常的高增長(zhǎng)，持續(xù)地走下去，經(jīng)濟(jì)就會(huì)上一個(gè)臺(tái)階，企業(yè)專注做自己能做好的事，那個(gè)時(shí)候中國(guó)的企業(yè)創(chuàng)新力包括金融都會(huì)有很大的發(fā)展。