適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和新型城鎮(zhèn)化的要求，順應(yīng)住房發(fā)展及住房模式演化的規(guī)律，針對住房制度體系存在的問題與缺陷，借鑒先進(jìn)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，解決當(dāng)前的庫存積壓問題。以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以成熟定型的基本目標(biāo)為落腳點(diǎn)，堅(jiān)持統(tǒng)一與差別的統(tǒng)籌兼顧、政府與市場動(dòng)態(tài)結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村協(xié)同一體、目標(biāo)與問題導(dǎo)向一致、租房與購房共存并舉的原則，建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系，建立樂居、康居、安居、廉居四個(gè)層次的住房系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，通過深化多項(xiàng)相關(guān)的改革，建立產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、消費(fèi)、交換、分配等五項(xiàng)基本目標(biāo)制度，建立土地、財(cái)稅、金融、戶籍和行政管理等五項(xiàng)配套目標(biāo)制度。

　　中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員 《中國住房發(fā)展報(bào)告》主編 倪鵬飛

　　一、為什么要深化中國住房制度改革

　　1、新常態(tài)與新階段需要全面深化住房制度改革

　　第一，中國邁向全面小康新時(shí)代，要求住房制度進(jìn)行改革。中國邁向全面小康的新時(shí)代、以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)協(xié)同與一體化，決定中國城鄉(xiāng)住房需求正趨向升級，城鎮(zhèn)非戶籍常住人口的住房需要也有條件加以解決，城鄉(xiāng)住房市場與保障需要協(xié)同一體，住房制度需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　第二，中國住房發(fā)展的新目標(biāo)，要求住房制度進(jìn)行改革。2013年，中國城鄉(xiāng)住房結(jié)束了極度短缺時(shí)代，基本實(shí)現(xiàn)了“一戶一房”或“一戶一宅”的“住有所居”目標(biāo)，但也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，三、四線及以下城市城鎮(zhèn)庫存嚴(yán)重。在中國，城鄉(xiāng)住房總體進(jìn)入飽和階段，住房制度需要改革，讓市場在住房發(fā)展方面發(fā)揮更大的決定作用，以支持實(shí)現(xiàn)新市民在城鎮(zhèn)“住有所居”和進(jìn)一步改善居民住房條件的住房發(fā)展新目標(biāo)。

　　第三，建立成熟定型的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，需要改革住房制度。十八屆三中全會(huì)確定：2020年前應(yīng)建成成熟定型的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度體系。住房制度也要全面深化改革并在2020年前建成成熟定型的住房制度體系。

　　2、現(xiàn)行住房制度的系統(tǒng)性缺陷需要深化改革

　　盡管經(jīng)過改革探索而建立的城鄉(xiāng)住房制度，極大地促進(jìn)了城鄉(xiāng)住房問題的解決和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，房地產(chǎn)發(fā)展及住房領(lǐng)域的矛盾和問題表明：現(xiàn)行住房制度存在亟待完善的系統(tǒng)性缺陷。第一，住房供應(yīng)體系分割失衡。城鎮(zhèn)住房商品化過度，尤其是大部分非戶籍常住人口的新市民處在保障范圍之外。農(nóng)村住房完全非商品化。城鄉(xiāng)之間住房市場與保障分割。住房結(jié)構(gòu)性過剩越來越嚴(yán)重。三、四線及以下城鎮(zhèn)出現(xiàn)過剩，與此同時(shí)，在農(nóng)村大約有5000萬套住房處在閑置狀態(tài)。第二，住房基本制度扭曲缺失。在住房產(chǎn)權(quán)方面，權(quán)屬不清，結(jié)構(gòu)模糊。在開發(fā)經(jīng)營方面，預(yù)售開發(fā)制度影響開發(fā)質(zhì)量，制約了自持租賃經(jīng)營制度建立。在交換方面，保護(hù)租賃雙雙權(quán)益的住房租賃的基礎(chǔ)制度缺失；在消費(fèi)方面，一些行政制度限制了合理消費(fèi)，過濾機(jī)制缺乏導(dǎo)致住房供求錯(cuò)配；在分配方面，貨幣化分配的工資及補(bǔ)貼增長機(jī)制沒有建立。第三，住房配套制度扭曲缺失。土地制度阻礙了新市民在城鎮(zhèn)解決住房問題。住房金融使新市民受到金融排斥。財(cái)稅制度無法支撐新市民住房的解決。戶籍制度使新市民受到歧視與不公正。行政管理體系及其產(chǎn)權(quán)、調(diào)控、監(jiān)管、保障的制度難以保證政府發(fā)揮更好的作用。

　　3、借鑒國外住房制度及其不斷變革的經(jīng)驗(yàn)也要深化改革

　　全世界尤其是發(fā)達(dá)國家的住房制度與住房發(fā)展模式既具有相似性也因各國國情不同各具特色，同時(shí)住房制度與發(fā)展模式也隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而不斷變化。

　　第一，住房政策目標(biāo)呈階段升級趨勢。大致經(jīng)歷了四個(gè)階段。在住房數(shù)量絕對不足時(shí)期，目標(biāo)是“住有所居”，標(biāo)準(zhǔn)是“一戶一房”。在住房嚴(yán)重不足緩解后，住房政策目標(biāo)是擴(kuò)大人均住房面積，標(biāo)準(zhǔn)是“一人一室”。在住房數(shù)量飽和時(shí)期，住房政策的目標(biāo)是：提高現(xiàn)有住房質(zhì)量和舒適度。在住房質(zhì)量提升后，政策目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)住房“共同富?！焙妥》楷F(xiàn)代化。第二，住房制度模式不斷變革。住房解決途徑與發(fā)展模式主要有市場模式、合作模式和福利模式三種，住房制度與發(fā)展模式總體趨向市場化。第三，住房基本制度模式多樣且不斷變化。產(chǎn)權(quán)制度清晰多元，住房開發(fā)制度相對多樣，交換制度是租售并舉，分配制度正在從實(shí)物補(bǔ)貼即補(bǔ)“磚頭”，轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼即補(bǔ)“人頭”。第四，住房的金融、財(cái)政和行政管理等配套制度主要有三種模式且不斷變化。房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來源，保有稅是房產(chǎn)稅的主體。

　　二、怎樣頂層設(shè)計(jì)中國的住房制度

　　1、統(tǒng)一與差別統(tǒng)籌兼顧設(shè)計(jì)住房目標(biāo)制度

　　住房具有十分顯著的當(dāng)?shù)鼗瘜傩裕袊且粋€(gè)幅員遼闊、人口眾多的巨型國家，不同的區(qū)域在人口規(guī)模、收入水平、資源環(huán)境、發(fā)展趨勢等方面千差萬別。因此，在住房制度框架和基本政策實(shí)行全國統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，住房具體制度、政策和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)因地制宜地保持差異性。這包括大中小城市、小城鎮(zhèn)與農(nóng)村之間，東中西不同區(qū)域之間，一、二、三、四線等不同層級城市之間，具體的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、開發(fā)經(jīng)營、租售交換、消費(fèi)使用、分配等基礎(chǔ)制度，以及土地、金融、財(cái)稅、戶籍以及管理等配套制度應(yīng)有所不同。

　　2、政府與市場動(dòng)態(tài)結(jié)合設(shè)計(jì)住房目標(biāo)制度

　　住房特殊屬性以及政府與市場有效性、局限性決定，解決住房問題必須要使市場配置與政府保障相結(jié)合，而且這個(gè)結(jié)合即政府與市場的邊界決定于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及住房發(fā)展水平，并隨其變化而變化。在告別住房短缺時(shí)代以后，住房制度充分體現(xiàn)市場在資源配置中的決定作用和政府發(fā)揮更好作用的結(jié)合。為此，一方面，完善住房市場制度，矯正扭曲的機(jī)制，讓市場全面、積極和有效作用。另一方面，完善調(diào)控制度、產(chǎn)權(quán)制度、監(jiān)管制度和保障制度，利用市場優(yōu)勢，彌補(bǔ)市場失靈。

　　3、租房與購房形式并舉設(shè)計(jì)住房目標(biāo)制度

　　租購廣義上講是再生產(chǎn)的兩種形式，貫穿住房的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)。在住房市場飽和、居民收入水平提升和人口流動(dòng)加快的時(shí)代，需要同時(shí)也為租房與購房并舉創(chuàng)造條件。為此，應(yīng)加快健全住房租賃開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)、交換、分配制度以及土地、財(cái)稅、金融和監(jiān)管的配套制度建設(shè)，促進(jìn)專業(yè)化住房租賃市場發(fā)展。

　　4、問題與目標(biāo)導(dǎo)向統(tǒng)一設(shè)計(jì)住房目標(biāo)制度

　　著眼于解決當(dāng)前的問題，就是要從去庫存和解決新市民住房需求出發(fā)，矯正、健全和建構(gòu)相關(guān)住房制度。瞄準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的目標(biāo)，就是要在配套成熟定型的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的目標(biāo)落腳，系統(tǒng)性設(shè)計(jì)、建構(gòu)和創(chuàng)新頂層住房制度體系。解決新市民住房問題是改革的出發(fā)點(diǎn)，建立成熟定型的住房制度是落腳點(diǎn)。支撐新市民住房需求的制度設(shè)計(jì)是成熟定型制度設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，成熟定型的制度設(shè)計(jì)從深層次和廣領(lǐng)域上保證新市民住房問題的根本解決。

　　5、城市與農(nóng)村協(xié)同一體設(shè)計(jì)住房目標(biāo)制度

　　城鄉(xiāng)住房制度不僅都到了非改不可的程度，而且城鄉(xiāng)住房制度改革必需協(xié)同推進(jìn)，不能長期割裂。無論是城鎮(zhèn)化發(fā)展使然，還是市場化加深的要求，城鄉(xiāng)一體發(fā)展以及人口與生產(chǎn)要素自由的流動(dòng)，都要求城鄉(xiāng)住房市場與保障趨向一體和配套。城鄉(xiāng)一體的住房制度是成熟定型社會(huì)主義市場體制的重要內(nèi)容，城鄉(xiāng)一體住房制度也是支撐滿足新市民住房問題的基本制度。新市民是城鄉(xiāng)住房市場與保障的雙重主體，只有在城鄉(xiāng)一體的背景下，新市民才可以通過市場或保障，實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)換和解決。

　　三、建立怎樣的住房制度總體目標(biāo)體系

　　基于國際的經(jīng)驗(yàn)，針對當(dāng)前的問題，順應(yīng)發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展目標(biāo)，新的住房制度改革應(yīng)以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以成熟定型的基本目標(biāo)為落腳點(diǎn)，建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的兩體系四層次的住房供應(yīng)及制度系統(tǒng)，即：以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩大住房體系，樂居、康居、安居、廉居四大住房層次，同時(shí)匹配相應(yīng)的制度體系。

　　1、建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的以市場為主滿足多層次需求的住房體系，讓新市民成為城鎮(zhèn)住房市場的重要主體

　　對于城鄉(xiāng)有能力參與公平競爭、等價(jià)交換的需求主體，通過租售多層次市場供給以滿足多層次需求，政府加以調(diào)節(jié)或支持，是同時(shí)實(shí)現(xiàn)公平與效率，確保主體收益和效用最大化的最優(yōu)途徑。多層次住房市場體系即是各類商品房體系，總體可以概括為樂居住房與康居住房兩個(gè)層次，相應(yīng)需匹配建立和完善樂居市場的調(diào)節(jié)制度和康居市場的支持制度。

　　第一，樂居住房層次和住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售(租購比約為1：4)市場供給，約占全部人口30%的高收入常住人口(包括戶籍居民和新市民)，獲得和使用面積較大、品質(zhì)精美、功能先進(jìn)、配套高端、價(jià)格昂貴、居住愜意的樂居住房即高檔商品房。在農(nóng)村，通過租售市場供給或自建，一部分居民(約占全部人口15%)由于高收入等原因，獲得和使用超過“一戶一宅”法定標(biāo)準(zhǔn)、面積較大、質(zhì)量優(yōu)良、功能一般、基本配套的樂居住房。為此，要建立“市場配置、政府調(diào)節(jié)”的樂居住房制度。一方面，健全商品房市場基本制度體系；另一方面，完善稅收體系，對奢侈消費(fèi)、投資和投機(jī)征收房地產(chǎn)稅，超過“一戶一宅”法定標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村住房征收房產(chǎn)稅，其宅基地要有償使用，從而來約束資源占用，抑制過度投機(jī)，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。

　　第二，康居住房層次和住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售(租購比約為1：3)市場供給，約占全部常住人口的40%的中等收入家庭(主要包括戶籍居民和工作年限較長的新市民)，提供面積適中、品質(zhì)優(yōu)良、功能齊全、配套完善、價(jià)格居中、居住舒適的普通商品房即康居住房。在農(nóng)村，對約占全部人口的80%的收入及財(cái)產(chǎn)居于中間階層的家庭，提供一戶一宅、面積法定、功能一般、初步配套、居住舒適的康居住房即普通住宅。為此，要建立“政府支持，市場配置”的康居住房制度。在城鎮(zhèn)，政府主要通過政策性抵押擔(dān)保、貸款貼息以及對金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠，通過稅費(fèi)減免(包括免征物業(yè)稅、購房款抵扣所得稅等)，對中等收入家庭通過市場獲得的住房提供支持。在農(nóng)村，除了政府以上支持外，針對農(nóng)民家庭，法定面積以內(nèi)的“一戶一宅”的宅基地實(shí)行無償或者免稅費(fèi)使用，但涉及宅基地轉(zhuǎn)讓實(shí)行有償制度。

　　2、建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的以政府為主提供基本保障住房體系，將新市民納入城鎮(zhèn)住房保障的合理范圍

　　對于城鄉(xiāng)無力參與公平競爭、等價(jià)交換的需求主體，通過政府為主提供基本保障以滿足的這些市場之外需求主體的基本需求，同時(shí)利用市場功能或模擬市場機(jī)制，是保證公平兼顧效率，進(jìn)而解決住房問題的有效途徑。以政府為主提供基本保障住房體系即是保障房體系：總體可以分為安居住房與廉居住房兩個(gè)層次，相應(yīng)需匹配建立和完善安居住房政府有限保障制度和廉居住房的政府兜底保障制度。

　　第一，安居住房層次與住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售(租購比例約為2：1)，大約占全部城鎮(zhèn)人口的20%的工作穩(wěn)定、住房困難、收入中等新就業(yè)家庭和收入中下工薪階層(包括戶籍居民和新市民)，獲得和使用政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積適當(dāng)、質(zhì)量可靠、功能齊全、配套完善、居住體面的安居住房，包括保障性的公租房與公購房(包括棚戶區(qū)改造、拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房)。在農(nóng)村，通過自建、援建或代建，一部分收入中下、住房困難居民，獲得和居住政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積適當(dāng)、質(zhì)量可靠、功能一般、初步配套、適宜居住的安居住房，主要包括農(nóng)村危房改造住房和拆遷安置住房。為此，要建立“政府主導(dǎo)、市場參與”的制度體系。一方面，政府通過土地?zé)o償劃撥和稅費(fèi)減免，提供低價(jià)公租房或公購房(安置房、棚戶區(qū)改造房)；另一方面，挖掘家庭支付能力、鼓勵(lì)社會(huì)參與、利用市場力量，保障開發(fā)、融資、交易、經(jīng)營的公平與效率。

　　第二，廉居住房層次與住房制度。在城鎮(zhèn)，主要通過租賃形式，大約占全部人口10%的低收入及以下及住房困難的戶籍人口，獲得和使用政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積較小、質(zhì)量可靠、功能齊全、配套完善、滿足基本需求的廉租住房即小廉公租房(價(jià)格更廉、面積更小的公租房)。在鄉(xiāng)村，大約占全部人口5%以下的老弱病殘、鰥寡孤獨(dú)的低收入經(jīng)濟(jì)困難、無房或住房困難的家庭，提供面積較小、質(zhì)量可靠、功能一般、初步配套，滿足基本住房需求的廉租住房。為此，需建立“政府主導(dǎo)、模擬市場”廉居住房制度模式，實(shí)行租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種兜底保障方式。租賃補(bǔ)貼以貨幣形式直接全額或大部分補(bǔ)貼保障對象，由其自主租賃住房。實(shí)物配租以保障對象租賃政府提供的廉租住房并繳納較低的租金的方式提供保障。同時(shí)借鑒和模擬市場化的開發(fā)、融資、分配和經(jīng)營管理方式，通過公租房提供與發(fā)放補(bǔ)貼分離和“市場交換”形式，保證公平同時(shí)兼顧效率。

　　四、住房基本制度的目標(biāo)與深化改革的路徑是什么

　　基于以上住房制度目標(biāo)模式和主要原則，應(yīng)深化改革、健全和完善住房基本制度和住房配套制度兩大體系。從再生產(chǎn)的邏輯出發(fā)，基本制度主要包括產(chǎn)權(quán)、生產(chǎn)、交換、消費(fèi)與分配五個(gè)方面。

　　1、建立“多元所有”的住房產(chǎn)權(quán)制度，為新市民多元化的住房產(chǎn)權(quán)選項(xiàng)

　　住房產(chǎn)權(quán)制度改革的目標(biāo)是建立“多元所有”的住房產(chǎn)權(quán)制度。城鄉(xiāng)住房的產(chǎn)權(quán)主要由自然人家庭自有產(chǎn)權(quán)、法人產(chǎn)權(quán)、公有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)四類構(gòu)成。其中，以自然人家庭自有為主，企業(yè)法人所有、公有、各類共有為輔。

　　為此，改革的主要路徑如下：全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，完善住房產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，建立商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，建立保障房共有產(chǎn)權(quán)制度，建立住房公有產(chǎn)權(quán)管理的體制、機(jī)制與制度。

　　2、建立“壟斷競爭”的經(jīng)營制度，讓新市民獲得質(zhì)量可靠的住房服務(wù)

　　住房經(jīng)營制度改革的目標(biāo)是：建立政府、集體組織、個(gè)人、公私企業(yè)、住房合作社等主體多元，開發(fā)、租賃與金融服務(wù)等混業(yè)經(jīng)營，市場結(jié)構(gòu)壟斷競爭的開發(fā)經(jīng)營制度。

　　為此，改革的主要路徑如下：逐步取消商品房預(yù)售制度，完善“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，建立質(zhì)量安全責(zé)任終身制，完善房地產(chǎn)市場競爭制度；支持企業(yè)兼并重組實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；推放苹膭?lì)成立經(jīng)營房地產(chǎn)租賃企業(yè)，支持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)與租賃企業(yè)合作。

　　3、建立“租售并舉”的交換制度，為新市民提供自由租購住房的選項(xiàng)

　　住房交換制度改革的目標(biāo)是建立“租購并舉，先租后買”的制度體系。在城鎮(zhèn)，中小城市、小城鎮(zhèn)以售為主，大城市以租房為主。商品房以售為主，保障房以租房為主。新就業(yè)家庭以及新市民可以以租為主，同時(shí)保持一定比例的“半租半持”。在農(nóng)村，以自建為主、租售為輔。

　　為此，改革的主要路徑如下：第一，建立和完善商品房租賃制度。建立企業(yè)、法人和自然人租賃住房的支持制度，建立和完善承租者保護(hù)制度，實(shí)行承租者的市民待遇制度，完善租賃市場監(jiān)管與服務(wù)制度。第二，建立和完善保障房租賃制度。積極探索“居民自租、機(jī)構(gòu)認(rèn)定、政府補(bǔ)貼”的社會(huì)租賃制度。擴(kuò)大公租房的覆蓋范圍，將新市民納入到公租房保障范圍。第三，建立租賃與銷售相互銜接的先租后買制度。完善商品房承租人優(yōu)先購買的制度。建立保障房“先租后買”的制度。第四，建立農(nóng)村住房租售市場制度。允許農(nóng)村住房所有權(quán)及其宅基地使用權(quán)在城鄉(xiāng)居民之間自由租售。

　　4、建立“過濾使用”的消費(fèi)制度，讓新市民租購可支付的住房

　　住房消費(fèi)制度改革的目標(biāo)是建立“階梯消費(fèi)，過濾使用”的消費(fèi)制度。根據(jù)家庭收入等條件的差異，消費(fèi)品質(zhì)層級不同的住房，收入等條件改善的家庭，重新購租并使用新房、大房，同時(shí)將原有舊房與小房租售給新市民、新家庭和收入等條件相對較差的家庭使用。

　　為此，改革的主要路徑如下：取消不合理的限制開發(fā)或購買高檔住宅的制度，建立差別化、動(dòng)態(tài)化的住房分層制度；完善二手房交易制度，鼓勵(lì)收入稍低的家庭包括非戶籍居民先買小舊房；建立商品房轉(zhuǎn)換保障房的制度，打通商品房和保障房的轉(zhuǎn)換通道；建立保障房“過濾使用，封閉退調(diào)”制度，完善保障對象的退出保障房機(jī)制。

　　5、建立“貨幣動(dòng)態(tài)”的分配制度，讓新市民主要通過市場獲得住房

　　完善的貨幣化和動(dòng)態(tài)化的住房分配制度目標(biāo)是建立包括新市民在內(nèi)的全體職工住房貨幣工資制及工資隨房價(jià)調(diào)整的制度；建立包括新市民在內(nèi)的符合保障條件，租購保障房“采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主”；建立貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)隨租購住房價(jià)格浮動(dòng)制度。

　　為此，改革的主要路徑如下：改革工資制度，在包括農(nóng)民工在內(nèi)的全體職工中，明確規(guī)定工資構(gòu)成包括住房工資，建立住房工資隨房價(jià)自動(dòng)上漲的制度，改革補(bǔ)貼制度。實(shí)行租補(bǔ)分離或住房券制度，建立租補(bǔ)同漲制度。實(shí)行租住公租房的貨幣補(bǔ)貼，隨房租上漲而同比上漲的機(jī)制。

　　五、住房配套制度的目標(biāo)與深化改革的路徑是什么

　　住房問題涉及到人、地、錢以及行政管理，因此，住房的配套制度主要包括：土地制度、人口制度、金融制度、財(cái)稅制度以及住房管理制度。這些制度的目標(biāo)設(shè)計(jì)與改革路徑如下：

　　1、建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，讓新市民可以租售農(nóng)村房地產(chǎn)

　　城鄉(xiāng)住房土地制度的目標(biāo)是建立“有償性、競爭性”的住房用地制度。城鄉(xiāng)經(jīng)營性非農(nóng)建設(shè)用地的集體所有制與國家所有制并存，但其使用制度是有償使用、同權(quán)同價(jià)、自由交易、依法納稅；農(nóng)村宅基地“分類處理，有償使用，自由轉(zhuǎn)讓，依法納稅，酌情減稅”；公益性非農(nóng)建設(shè)用地屬國家所有，行政征收集體所有土地并轉(zhuǎn)為國有或行政征收已經(jīng)國有土地，參照市場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；無償劃撥使用的公益性用地，作為國有資產(chǎn)作價(jià)計(jì)入用地單位的總資產(chǎn)中；城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量增減與人口遷徙變化相掛鉤。

　　為此，改革的主要路徑如下：加快健全農(nóng)村宅基地與建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度；建立健全農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地使用權(quán)的市場交易制度；改革城鄉(xiāng)土地的征用制度，縮小土地征收范圍；加快建立城鎮(zhèn)用地總量調(diào)整與接收人口轉(zhuǎn)移數(shù)量相掛鉤的制度；健全商品房等經(jīng)營性土地使用權(quán)的市場競爭制度。

　　2、建立“多層次、普惠制”的住房金融制度，讓新市民分享便利的金融支持

　　住房金融制度的目標(biāo)是建立多元化、多層次、普惠制的住房金融制度。形成農(nóng)村金融與城市金融一體、商業(yè)金融與政策金融兼容、開發(fā)金融與消費(fèi)金融并重、信貸市場與資本市場均衡、金融機(jī)構(gòu)與金融市場匹配，讓住房金融最終覆蓋并惠及城鄉(xiāng)每個(gè)家庭。

　　為此，主要從商業(yè)性和政策性兩個(gè)方面進(jìn)行改革：建立多元化的商品房供應(yīng)融資體系，建立普惠制的商品房抵押貸款制度，建立商業(yè)性的抵押貸款證券化制度，建立國家住房發(fā)展銀行，建立住房融資國家支持制度，改革公積金制度，完善強(qiáng)制性住房儲(chǔ)蓄制度，建立住房儲(chǔ)蓄銀行，建立契約性住房儲(chǔ)蓄制度。

　　3、建立“以持有稅為主”房地產(chǎn)財(cái)稅制度，讓新市民租購住房獲得財(cái)稅支持

　　住房財(cái)稅制度改革的目標(biāo)是建立“城鄉(xiāng)一體、全面覆蓋、稅制簡明、持有稅為主、差別減免”的稅收制度，建立“全面覆蓋、梯度保障、政府兜底、央地共擔(dān)、錢隨人走”的財(cái)政制度。

　　為此，在稅收和財(cái)政兩個(gè)方面改革的路徑：完善房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)制度，建立房地產(chǎn)稅收全覆蓋制度；規(guī)范房地產(chǎn)稅收減免制度，修改《稅收征管法》；建立直接面向人數(shù)眾多、房產(chǎn)眾多的個(gè)人房產(chǎn)稅納稅人的征管機(jī)制；加快房產(chǎn)稅立法，確定合理的起征點(diǎn)和差別稅率，擇機(jī)開征房地產(chǎn)稅；完善房地產(chǎn)稅收構(gòu)成體系，簡化歸并持有稅種，簡化歸并流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅制；完善房地產(chǎn)與住房保障財(cái)稅體系，建立房產(chǎn)稅收入歸地方的制度，提高中央政府財(cái)政對住房保障支出分擔(dān)的份額；建立中央向城市提供保障性住房轉(zhuǎn)移支付規(guī)模與城市接納新市民規(guī)模掛鉤的制度；加快完善包括城鎮(zhèn)新市民的租購住房財(cái)政補(bǔ)貼制度。

　　4、建立新型戶籍制度，為新市民提供與戶籍居民均等的公共服務(wù)

　　戶籍制度改革的目標(biāo)是基本建立與全面小康社會(huì)相適應(yīng)的，有效支撐社會(huì)管理和公共服務(wù)，依法保障公民權(quán)利，以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶籍制度。

　　為此，改革路徑如下。深化戶籍制度改革，加快制定公開透明的落戶標(biāo)準(zhǔn)和切實(shí)可行的落戶目標(biāo)；加快完善新落戶城鎮(zhèn)的新市民與當(dāng)?shù)貞艏用裣硎芡耆裙卜?wù)的制度；全面建立居住證制度；加快建立未落戶的居住證所有持有者在居住地享受義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生等關(guān)鍵的基本公共服務(wù)的制度。

　　5、建立現(xiàn)代化的行政管理制度，讓政府在解決住房問題上發(fā)揮更好的作用

　　未來住房行政管理制度的目標(biāo)是行政管理體制科學(xué)，綜合管理與協(xié)調(diào)的住房委員會(huì)，分工合作的相關(guān)職能部門，中央與地方對住房發(fā)展的事權(quán)分工合理；管理行政制度健全，產(chǎn)權(quán)管理、宏觀調(diào)控、社會(huì)保障與市場監(jiān)管等科學(xué)規(guī)范；管理目標(biāo)責(zé)任制度有效，對各級政府及相關(guān)職能部門目標(biāo)任務(wù)明確，考核制度合理，監(jiān)督制度有效，獎(jiǎng)懲制度有力。

　　為此，主要通過以下改革：加快完善住房行政管理體制，建立綜合管理與協(xié)調(diào)的住房委員會(huì)，分工合作的相關(guān)職能部門，分工合理的中央與地方縱向行政管理體系；在此基礎(chǔ)上建立對各級政府及相關(guān)職能部門的目標(biāo)考核和問責(zé)制度；加快完善住房保障的管理制度；建立科學(xué)順暢的公私住房產(chǎn)權(quán)管理制度體系；建立差別化、逆周期和協(xié)同性的調(diào)控制度；建立透明、高效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度。