解讀｜如何理解住建部提出的“有力有序推進現(xiàn)房銷售”？

　　十四屆全國人大二次會議于2024年3月9日(星期六)下午3時，在梅地亞中心新聞發(fā)布廳舉行記者會，邀請教育部部長懷進鵬、人力資源和社會保障部部長王曉萍、住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹、國家疾病預防控制局局長王賀勝就教育、就業(yè)和社會保障、住房、醫(yī)療疾控等相關問題回答中外記者提問。

　　對于如何構建房地產發(fā)展新模式，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在會上指出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。同時，完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。

　　倪虹還提到，新模式應是下力氣建設好房子。住房發(fā)展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。什么是好房子？不同面積、不同價位都有不同的好房子。我們將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。

　　對于“有序推進現(xiàn)房銷售”的表述，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現(xiàn)房銷售是整個開發(fā)制度和銷售制度里面很重要的一個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)房銷售是解決商品房保交樓和業(yè)主權利得到保障的一個政策選擇。當前，住房更加強調保民生，現(xiàn)房銷售更有利于保民生，也有利于商品房的高質量發(fā)展。

　　李宇嘉認為，現(xiàn)房銷售應有序推進。“現(xiàn)房銷售相當于是對開發(fā)商去杠桿的一個過程，因此也會導致行業(yè)的波動和調整。對地方政府賣地也會造成沖擊。同時，現(xiàn)房銷售會增加開發(fā)企業(yè)的周期、財務成本，運營成本，最后也會轉化到房價上面，因此從這三個方面考慮，現(xiàn)房銷售應該是有序推進?！逼湔J為，完善土地供應流程、加強房企融資支持、保障住房價格穩(wěn)定等基礎性制度應同步跟進，也可根據(jù)不同供求關系在不同的區(qū)域進行現(xiàn)房銷售的試點。

　　值得一提的是，今年3月7日，全國政協(xié)十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協(xié)經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱在大會發(fā)言中提出，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金。

　　根據(jù)易綱的測算，如果允許房企主體按照公司治理結構，依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用。這一機制可以“四兩撥千斤”幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，伴隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，房地產發(fā)展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩(wěn)步推進，一方面，現(xiàn)房銷售試點是重要方向，此前住建部也指出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，至今已有多地明確將進行現(xiàn)房銷售試點。另一方面，進一步完善預售資金監(jiān)管也是重要舉措之一，如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好地減弱資金監(jiān)管對企業(yè)資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率等，可能是未來完善預售資金監(jiān)管需要探討的方向。設立房地產預售資金保險機制，一定程度可以增強預售資金提取的靈活性，也有利于擴大預售資金的保障范圍，但機制的建立需要多個部門協(xié)同，還需要更多細則落地配合。