如何理解住建部提出的“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”？

　　十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議于2024年3月9日(星期六)下午3時(shí)，在梅地亞中心新聞發(fā)布廳舉行記者會(huì)，邀請(qǐng)教育部部長(zhǎng)懷進(jìn)鵬、人力資源和社會(huì)保障部部長(zhǎng)王曉萍、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹、國(guó)家疾病預(yù)防控制局局長(zhǎng)王賀勝就教育、就業(yè)和社會(huì)保障、住房、醫(yī)療疾控等相關(guān)問題回答中外記者提問。

　　對(duì)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上指出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度。

　　倪虹還提到，新模式應(yīng)是下力氣建設(shè)好房子。住房發(fā)展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。什么是好房子？不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子。我們將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計(jì)好戶型，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，我們也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。

　　對(duì)于“有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”的表述，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現(xiàn)房銷售是整個(gè)開發(fā)制度和銷售制度里面很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。現(xiàn)房銷售是解決商品房保交樓和業(yè)主權(quán)利得到保障的一個(gè)政策選擇。當(dāng)前，住房更加強(qiáng)調(diào)保民生，現(xiàn)房銷售更有利于保民生，也有利于商品房的高質(zhì)量發(fā)展。

　　李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售應(yīng)有序推進(jìn)?！艾F(xiàn)房銷售相當(dāng)于是對(duì)開發(fā)商去杠桿的一個(gè)過程，因此也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的波動(dòng)和調(diào)整。對(duì)地方政府賣地也會(huì)造成沖擊。同時(shí)，現(xiàn)房銷售會(huì)增加開發(fā)企業(yè)的周期、財(cái)務(wù)成本，運(yùn)營(yíng)成本，最后也會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上面，因此從這三個(gè)方面考慮，現(xiàn)房銷售應(yīng)該是有序推進(jìn)。”其認(rèn)為，完善土地供應(yīng)流程、加強(qiáng)房企融資支持、保障住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定等基礎(chǔ)性制度應(yīng)同步跟進(jìn)，也可根據(jù)不同供求關(guān)系在不同的區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

　　值得一提的是，今年3月7日，全國(guó)政協(xié)十四屆二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)、中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)易綱在大會(huì)發(fā)言中提出，建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。

　　根據(jù)易綱的測(cè)算，如果允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)，依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元資金可由房企立即使用。這一機(jī)制可以“四兩撥千斤”幫助房企渡過難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，預(yù)售制改革也在穩(wěn)步推進(jìn)，一方面，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是重要方向，此前住建部也指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，至今已有多地明確將進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。另一方面，進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管也是重要舉措之一，如何讓預(yù)售資金在保障項(xiàng)目交付的同時(shí)，可以更好地減弱資金監(jiān)管對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)性的影響，提高預(yù)售資金的使用效率等，可能是未來完善預(yù)售資金監(jiān)管需要探討的方向。設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，一定程度可以增強(qiáng)預(yù)售資金提取的靈活性，也有利于擴(kuò)大預(yù)售資金的保障范圍，但機(jī)制的建立需要多個(gè)部門協(xié)同，還需要更多細(xì)則落地配合。