全國政協(xié)委員，上交所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春：建議加快REITs專項(xiàng)立法 進(jìn)一步規(guī)范市場發(fā)展

　　隨著公募REITs市場規(guī)模日益壯大，市場規(guī)范化發(fā)展的必要性和重要性也愈加突出。

　　全國政協(xié)委員，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春近日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，我國公募REITs采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的框架，在試點(diǎn)階段取得積極成效。但頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)制度亟待完善，相關(guān)制度安排對于進(jìn)一步壯大REITs市場、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在較大制約。因此，建議加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)專項(xiàng)立法。

　　截至目前，我國公募REITs市場已有30單首發(fā)產(chǎn)品和4單擴(kuò)募產(chǎn)品上市，募集資金超1000億元。與此同時(shí)，還有嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT、易方達(dá)深高速REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏金茂商業(yè)REIT等5單產(chǎn)品正排隊(duì)上市中。

　　隨著公募REITs市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有規(guī)則制度或難為進(jìn)一步壯大公募REITs市場、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供更加全面的保障。為此，對于加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)專項(xiàng)立法、規(guī)范市場發(fā)展的呼聲日益高漲。

　　在蔡建春看來，REITs在試點(diǎn)階段，按照急用先行的原則，采用了“公募基金+資產(chǎn)支持證券+項(xiàng)目公司”的產(chǎn)品架構(gòu)。

　　據(jù)悉，多層架構(gòu)之下，企業(yè)方、投資方、產(chǎn)品管理方互相交織，決策流程復(fù)雜，溝通協(xié)調(diào)難度大，且在一定程度上存在利益沖突。同時(shí)，REITs的稅收支持、會(huì)計(jì)處理和投資者準(zhǔn)入等配套制度仍需持續(xù)完善。

　　此外，華東政法大學(xué)國際金融法律學(xué)院教授鄭彧在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,從制度層面來看，制約公募REITs市場壯大的因素主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，從法律地位上，REITs本身更類似于一種契約型的“商事組織”，這類主體在我國民法典的法人和非法人的二分法項(xiàng)下均找不到對應(yīng)的依據(jù)，導(dǎo)致其對外投資持有不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等投資標(biāo)的時(shí)必須再通過信托等方式間接持有底層資產(chǎn)，這其實(shí)會(huì)因?yàn)椴坏靡缘耐顿Y結(jié)構(gòu)安排增加了不必要的交易成本。

　　“其次，從性質(zhì)上，目前我國證券法對于證券的定義還是一個(gè)比較窄的品種列舉(股票、公司債券、存托憑證)和比較籠統(tǒng)的‘國務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券’的定義(事實(shí)上尚未有國務(wù)院層面認(rèn)定的證券品種)，因此，證券法中有關(guān)證券發(fā)行和證券交易的一些要求、義務(wù)和責(zé)任都沒有辦法直接適用于REITs產(chǎn)品。”鄭彧稱。

　　“綜合考慮業(yè)務(wù)適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場大多采用專項(xiàng)立法實(shí)踐，依托證券法在國務(wù)院層面制定REITs專項(xiàng)條例，是相對現(xiàn)實(shí)可行的安排。”蔡建春表示，“該路徑能全面解決REITs面臨的各項(xiàng)制度制約，符合REITs發(fā)展規(guī)律，有利于推動(dòng)REITs市場發(fā)展壯大。”

　　在立法重點(diǎn)上，蔡建春建議，一是明確REITs屬于證券法規(guī)范的證券品種，對REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護(hù)等事項(xiàng)予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用證券法規(guī)定。

　　二是明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機(jī)制等事項(xiàng)，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機(jī)構(gòu)責(zé)任義務(wù)等問題。

　　三是明確REITs管理架構(gòu)和持有人會(huì)議機(jī)制，確定“REITs載體+項(xiàng)目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會(huì)制度，建立健全REITs持有人會(huì)議機(jī)制，解決運(yùn)行管理效率問題。

　　四是明確REITs稅收、會(huì)計(jì)處理、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機(jī)制，解決約束激勵(lì)問題。

　　五是明確REITs市場的監(jiān)管安排和法律責(zé)任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責(zé)任主體和責(zé)任機(jī)制等問題。