全國(guó)人大代表盧天錫：建議盡快修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　違法搭建沒(méi)有人管、路燈壞了沒(méi)人修、電梯停止運(yùn)行遲遲不檢修……近些年，由于物業(yè)管理缺位、越位引發(fā)的糾紛事件頻出，且物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求多元化、矛盾激烈化的傾向。

　　去年以來(lái)，多地物業(yè)管理?xiàng)l例陸續(xù)出臺(tái)、修訂或征求意見(jiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今有51個(gè)省、直轄市、省會(huì)城市和地級(jí)市開(kāi)展了物業(yè)管理地方條例的立法工作。

　　2007年10月，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，并先后于2016年1月、2018年3月進(jìn)行了修訂，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)規(guī)定，增加了建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制等內(nèi)容。但是不到三年時(shí)間，關(guān)于修訂《條例》的呼聲再起。

　　“修訂后的《條例》雖然比原條例更合理、更完善，但在實(shí)施過(guò)程中，仍面臨一些社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問(wèn)題?！比珖?guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委盧天錫在接受中新經(jīng)緯客戶端專訪時(shí)說(shuō)?！?/p>

　　作為住建系統(tǒng)的官員，在盧天錫看來(lái)，目前物業(yè)管理存在五大問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：一是項(xiàng)目承接查驗(yàn)把關(guān)不嚴(yán)。雖然《條例》明確“前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)”，但在交接時(shí)往往出現(xiàn)因項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不到位、查驗(yàn)把關(guān)不嚴(yán)，未充分考慮與后續(xù)物業(yè)管理有效銜接，房屋和配套設(shè)施“帶病移交”，導(dǎo)致業(yè)主遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題。

　　二是行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。物業(yè)管理市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚未完全形成，行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平不高，市場(chǎng)主體魚(yú)龍混雜、水平參差不齊。以江西為例，截止2019年底，江西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)近4000家，物業(yè)項(xiàng)目?jī)H7000余個(gè)，每家企業(yè)平均管理項(xiàng)目不足2個(gè)。

　　三是物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制不健全。物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)缺少統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格缺乏相應(yīng)評(píng)判依據(jù)，尤其是由于前期物業(yè)收費(fèi)定價(jià)在商品房預(yù)售許可前，缺少業(yè)主監(jiān)督，不少前期物業(yè)招投標(biāo)流于形式，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)物業(yè)定價(jià)，且價(jià)格往往偏高，業(yè)主反映強(qiáng)烈。

　　四是業(yè)主自治作用發(fā)揮不充分。據(jù)了解，全國(guó)成立了業(yè)主大會(huì)的小區(qū)占全部住宅小區(qū)的比例約為30%，難以發(fā)揮“民事民議民決”作用。業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)自我管理和約束監(jiān)督機(jī)制尚未形成，部分業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)不到位”為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；而部分物業(yè)又以“業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)不足”為由單方面中止部分服務(wù)，導(dǎo)致雙方的矛盾陷入惡性循環(huán)。

　　五是行業(yè)監(jiān)管手段不斷弱化。相關(guān)職能部門(mén)物業(yè)管理職責(zé)不明確，住宅小區(qū)內(nèi)執(zhí)法難，尚未形成齊抓共管機(jī)制。基層管理部門(mén)力量薄弱，街道、社區(qū)未落實(shí)物業(yè)管理工作人員和工作經(jīng)費(fèi)，難以有效地開(kāi)展物業(yè)管理日常監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，行業(yè)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管手段進(jìn)一步弱化。

　　鑒于物業(yè)管理工作存在的上述問(wèn)題，全國(guó)人大代表盧天錫建議從以下方面盡快修訂完善《條例》：一是健全項(xiàng)目承接查驗(yàn)制度。進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套要求，建立商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理制度，明確住建、自然資源、應(yīng)急救援、公安、教育等部門(mén)聯(lián)合對(duì)小區(qū)容積率、綠化率、車(chē)位配比、建筑間距、外立面設(shè)計(jì)、全裝修標(biāo)準(zhǔn)，新能源汽車(chē)充電設(shè)施、垃圾分類設(shè)施、郵政設(shè)施、幼兒園設(shè)施設(shè)施等配套和交付標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合驗(yàn)收。建立商品房質(zhì)量保證金制度，破解建設(shè)單位履行房屋保修責(zé)任不到位難題，避免產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題和矛盾糾紛。

　　二是推進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。建立健全全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員行為，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管措施，便于行業(yè)主管部門(mén)和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施有效監(jiān)管。

　　三是完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，建立招投標(biāo)平臺(tái)，設(shè)立相關(guān)罰則，防范前期物業(yè)招投標(biāo)流于形式，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，形成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)良好競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。制定出臺(tái)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)定價(jià)行為。

　　四是強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)法律地位。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，規(guī)范業(yè)主大會(huì)召開(kāi)程序、業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，明確業(yè)主委員會(huì)組織架構(gòu)、工作職責(zé)、管理運(yùn)行等要求。

　　五是明確物業(yè)管理部門(mén)職責(zé)。進(jìn)一步明確城管、民政、公安、司法、價(jià)格等相關(guān)部門(mén)在物業(yè)管理工作中的職能，推動(dòng)各職能部門(mén)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，著力解決住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主違法經(jīng)營(yíng)、噪音擾民、亂種亂養(yǎng)、亂停亂放、私搭亂建等問(wèn)題管理不到位、執(zhí)法不力等問(wèn)題，形成物業(yè)管理齊抓共管工作局面。

　　六是建立物業(yè)管理矛盾糾份調(diào)處機(jī)制。發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)居委會(huì)在業(yè)主委員會(huì)組建和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系化解矛盾中的作用，建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解平臺(tái)，構(gòu)建社區(qū)調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解及仲裁、訴訟相互銜接的解決物業(yè)糾紛新模式。