金融讀書匯｜盛松成：房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍然具有重要作用

　　4月15日，上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長盛松成做客頭條財(cái)經(jīng)聯(lián)合中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)共同舉辦的“金融讀書匯”欄目。盛松成曾任中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長，被譽(yù)為“社融之父”，在貨幣政策和房地產(chǎn)等領(lǐng)域有深厚的研究經(jīng)驗(yàn)。

　　在這本新作《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》中，盛松成表示從世界發(fā)達(dá)國家來看，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍然具有重要作用，歐洲、美國、日本等國家的房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的貢獻(xiàn)均超過10%?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)十分重要，對發(fā)達(dá)國家如此，對我國亦是如此。他認(rèn)為，新冠疫情對我國經(jīng)濟(jì)造成較大的沖擊，在堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的前提下，要適當(dāng)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)及保障民生方面的積極作用。

　　問：盛院長您好，《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》由中信出版集團(tuán)出版后受到社會各界的關(guān)注，并獲得了不少好評，請問寫作本書的背景是什么？本書對我國房地產(chǎn)市場研究有什么理論和實(shí)踐意義？

　　盛松成：自1998“房改”以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場化發(fā)展階段。2003年，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)把房地產(chǎn)業(yè)列為“支柱產(chǎn)業(yè)”，拉開了中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的序幕。2016年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，確定了“房住不炒”的基調(diào)及“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的方針，并提出了構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制。然而，到目前為止，無論是官方、還是社會學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，都尚未給出有關(guān)“長效調(diào)控機(jī)制”的清晰框架、實(shí)現(xiàn)機(jī)制及明確目標(biāo)。這在一定程度上反映了目前對房地產(chǎn)業(yè)的研究仍然比較薄弱。面對 “高房價”問題，房地產(chǎn)調(diào)控從限購、限貸等發(fā)展到限價、限售，措施不斷升級，調(diào)控方式仍然是走一步看一步，雖然短期能夠起到穩(wěn)定房價的作用，但也僅是權(quán)宜之計(jì)。從長期看，如果既要保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又要實(shí)現(xiàn)其與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，必須深入研究房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的作用和地位，以及對于民生和社會的影響，為房地產(chǎn)業(yè)找準(zhǔn)定位，才能提出對未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)長效調(diào)控機(jī)制的合理政策建議。這也是我們寫作本書的初衷，希望能拋磚引玉，有更多的專家學(xué)者參與這一問題的深入探討。

　　本書主要闡述房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，探討我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律特征、現(xiàn)階段存在的主要問題、對其他產(chǎn)業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，以及未來如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、如何構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。本書包括實(shí)證檢驗(yàn)和理論研究兩個方面。在實(shí)證檢驗(yàn)方面，用事實(shí)和數(shù)據(jù)說話，并運(yùn)用先進(jìn)統(tǒng)計(jì)方法；在理論研究方面，深入分析我國房地產(chǎn)市場的特征、存在的問題，同時借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，提出適合我國國情的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

　　本書做了一系列創(chuàng)新研究，包括房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、住宅的屬性、房地產(chǎn)調(diào)控思路、高房價的應(yīng)對策略及構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制等，并嘗試用發(fā)展的眼光來分析如何解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)、新問題。本書可作為決策部門制定政策的借鑒參考，也可作為相關(guān)研究人員和關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)的讀者的參考書。

　　問：能否請您介紹一下《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》這本書的結(jié)構(gòu)及核心內(nèi)容？

　　盛松成：本書主要分為四篇，共十四章。第一篇(第一章至第三章)，研究了我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，主要討論我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和不同發(fā)展階段，重點(diǎn)提出了我國住宅市場已經(jīng)從“數(shù)量型”步入“質(zhì)量型”發(fā)展階段。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)符合“倒U型”規(guī)律。我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)已處于下行階段，但是目前仍然在經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著較為重要的作用。從房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系看，我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)屬性在不斷增強(qiáng)，金融屬性尤為突出。第二篇(第四章至第七章)，研究房價的影響因素。從房地產(chǎn)市場供給、需求及庫存等情況，可以看出房價受需求和供給的影響都較為明顯，這為房地產(chǎn)供需結(jié)合的調(diào)控方式提供了依據(jù)。通貨膨脹、利率等外部宏觀因素對于房價也具有長期的影響。本篇還對“土地財(cái)政”問題做了專門的研究，結(jié)論是土地財(cái)政不僅不利于房價穩(wěn)定，并且自身也不可持續(xù)。第三篇(第八章至第十一章)，研究房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展模式與路徑。本篇借鑒國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，同時針對我國實(shí)際情況，探討能夠與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的合理房價水平，并提出解決我國高房價的思路。本篇還對未來十年我國住房需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)做了測算。這對于房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)具有一定參考價值。第四篇(第十二章至第十四章)，研究我國房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制。本篇分析發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)制度的利弊，并根據(jù)我國實(shí)際情況，提出我國房地產(chǎn)制度改革方向的建議。本篇還對房地產(chǎn)市場預(yù)期管理做了較為系統(tǒng)的研究，提出房地產(chǎn)市場預(yù)期管理的理念。全書最終提供了構(gòu)建我國房地產(chǎn)業(yè)長效調(diào)控機(jī)制的設(shè)想和建議。

　　問：《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》這本書的創(chuàng)新點(diǎn)有哪些？

　　盛松成：本書主要創(chuàng)新點(diǎn)有11個：

　　(1)本書倡導(dǎo)供給和需求相結(jié)合的房地產(chǎn)調(diào)控思路，我也是這一調(diào)控思路最早提出者之一。(盛松成等：《房價調(diào)控的有效方法是供需并重》，中國金融，2016年第21期)。

　　(2)本書強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理。我把預(yù)期管理在人民幣匯率調(diào)控中的成功經(jīng)驗(yàn)引入房地產(chǎn)市場，并較早提出房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理理念(盛松成等：《扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)時》，今日頭條，2018-10-30)，比住建部明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”早了兩個月。

　　(3)本書分析了我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題，強(qiáng)調(diào)要注重三四線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其在缺少產(chǎn)業(yè)支撐及人口凈流出的地區(qū)要謹(jǐn)防由“去庫存”變成“補(bǔ)庫存”。我也是這一觀點(diǎn)最早提出者之一，2018年1月我針對部分三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的專題研究報(bào)告受到了黨和國家最高領(lǐng)導(dǎo)人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的批示。

　　(4)本書提出 “擠泡沫”而非“刺破泡沫”的調(diào)控方式。具體方法是長期保持房價基本穩(wěn)定，并使居民收入增幅持續(xù)高于房價漲幅，從而不斷降低房價收入比，從根本上解決我國房價過高的問題。這是我國房地產(chǎn)調(diào)控唯一可選擇的道路，也將創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的歷史奇跡。我們在相關(guān)文章(盛松成等：《目前我國房價平穩(wěn)或者小幅下降是好事》，華爾街見聞，2018-11-30)中也提出過這一觀點(diǎn)。

　　(5)本書還就我國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)進(jìn)行了重新測算，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)被低估。(盛松成等：《中國房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)被嚴(yán)重低估》，財(cái)新周刊，2018年第21期)。

　　(6)本書對未來十年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間進(jìn)行了預(yù)測，同時還對需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析，由此得出結(jié)論，未來十年我國房地產(chǎn)市場還有一定的發(fā)展空間，所以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展意義重大。

　　(7)本書專門研究了住宅的二重屬性，尤其是對住宅的投資屬性進(jìn)行了量化分析。我們的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控放松階段投資需求比例為 11%-12%，在調(diào)控嚴(yán)厲的階段為 4%-5%。我們還進(jìn)一步研究了我國住房的使用效率問題。2018 年我國住房的使用效率為87.88%，使用效率不夠高主要是居民住房改善過程中保留原有住宅并且部分閑置造成的。

　　(8)本書就土地財(cái)政對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度進(jìn)行了測算。結(jié)果表明，我國土地財(cái)政通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他途徑，對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率大致在8%-12%。這一貢獻(xiàn)率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，主要是投資的邊際效益遞減所造成的。

　　(9)本書發(fā)現(xiàn)我國住宅市場量價關(guān)系存在著明顯的區(qū)域差異。一線城市量價相互影響；二線城市主要是量變導(dǎo)致價變；三四線城市則是價變導(dǎo)致量變。同時，我國住宅市場的量價漲跌存在著明顯的非對稱關(guān)系，量漲伴隨著價漲，但量跌卻不伴隨著價跌，表現(xiàn)為價格向下調(diào)整的剛性。

　　(10)本書研究了我國相對房價水平，即扣除掉必要生活成本后的剩余收入與房價的關(guān)系。我們對中美房價數(shù)據(jù)進(jìn)行了對比，發(fā)現(xiàn)中美的房價負(fù)擔(dān)差異不僅僅體現(xiàn)在房價上，還表現(xiàn)在中國在扣除必要消費(fèi)之后相對較低的收入水平上。

　　(11)本書還對我國房價增速與經(jīng)濟(jì)增速相背離的現(xiàn)象進(jìn)行了研究。由于我國技術(shù)沒有大幅進(jìn)步，要素成本的上升造成實(shí)體產(chǎn)業(yè)利潤率下降；逆周期調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)起到刺激經(jīng)濟(jì)增長的作用，形成了房價只漲不跌的預(yù)期。由于投資渠道匱乏、房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)利潤差距較大，生產(chǎn)要素向房地產(chǎn)業(yè)集聚，最終形成房價與經(jīng)濟(jì)背離的現(xiàn)象。

　　問：結(jié)合《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》這本書的內(nèi)容，請您分享一下房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中的作用。

　　盛松成：從世界發(fā)達(dá)國家來看，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍然具有重要作用，歐洲、美國、日本等國家的房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的貢獻(xiàn)均超過10%?？梢钥闯?，房地產(chǎn)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)十分重要，對發(fā)達(dá)國家如此，對我國亦是如此。

　　本書按照國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來測算，2018年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)為7%。相對發(fā)達(dá)國家，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重較低。這一方面反映了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家存在一定差距，另一方面，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度相對較低，對于房地產(chǎn)業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)方法可能無法準(zhǔn)確地反映其產(chǎn)出，導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)增加值及其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)存在一定程度的低估。本書經(jīng)過重新估算，2018年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到12.37%，基本與發(fā)達(dá)國家水平相當(dāng)。

　　此外，本書還計(jì)算了房地產(chǎn)業(yè)對投資、就業(yè)、財(cái)政以及從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的角度測算的對于其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中扮演著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。

　　目前，新冠疫情對我國經(jīng)濟(jì)造成較大的沖擊，在堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的前提下，要適當(dāng)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)及保障民生方面的積極作用。

　　問：結(jié)合《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》這本書的內(nèi)容，請您談?wù)劗?dāng)前如何實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

　　盛松成：首先必須始終貫徹落實(shí)“房住不炒”的指導(dǎo)方針，實(shí)施供給與需求相結(jié)合的調(diào)控方式，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“預(yù)期管理”理念，這樣才能達(dá)成“三穩(wěn)”的目標(biāo)。

　　疫情當(dāng)前，我們上文雖然提出要適當(dāng)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)及保障民生方面的積極作用，但這并不意味著要刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本書強(qiáng)調(diào)供給與需求調(diào)控相結(jié)合，尤其是側(cè)重供給端的調(diào)控同樣適用當(dāng)前疫情下的市場情況。部分城市的調(diào)控在需求端做文章，這對市場的影響比較大，會刺激居民加杠桿購房，不僅不利于房價穩(wěn)定，損害既有的調(diào)控成果，還會增加房地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，同樣不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　疫情對于房企資金鏈沖擊較大。銷售回款(包括個人按揭貸款和定金及預(yù)收款)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，2020年1-2月份商品房銷售額同比下降了35.9%,國內(nèi)上市房企的平均負(fù)債率達(dá)到80.26%(2019年前三季度)，房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，因此，達(dá)到“三穩(wěn)”目標(biāo)也要謹(jǐn)防房企資金鏈斷裂。所以，對房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

　　問：您是如何最早提出把“預(yù)期管理”理念應(yīng)用于我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中的？

　　盛松成：我在2018年10月份發(fā)表了《扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)時》，這比住建部明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”早了兩個月。我把央行人民幣匯率預(yù)期管理調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)引入到房地產(chǎn)調(diào)控中來，提出了房地產(chǎn)“預(yù)期管理”的理念?！邦A(yù)期管理”的理念也是根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展特征提出來的。

　　1. 經(jīng)歷 20 年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場至今仍未經(jīng)歷一個完整的市場周期。自 1998 年以來，房價和房價預(yù)期都一直處于上行通道，甚至在上行通道內(nèi)的回調(diào)都很難出現(xiàn)，單邊上漲趨勢十分明顯，持續(xù)20年而未走完一個完整周期的現(xiàn)象世所罕見。

　　2. 中國經(jīng)濟(jì)基本面良好，成為房價及房價預(yù)期上漲的基礎(chǔ)性支撐，但無法解釋兩者的持續(xù)性上漲。一個十分明顯的證據(jù)就是自 2012 年開始，中國經(jīng)濟(jì)增長和房價出現(xiàn)了背離。

　　3. 中國形成了超長期看漲預(yù)期，全社會少有人相信房價會跌。無論是以基于過去長期房價上漲的經(jīng)驗(yàn)形成的適應(yīng)性預(yù)期，還是基于對未來情況判斷的理性預(yù)期都普遍認(rèn)為房價不可能下跌，這同樣是十分罕見的。

　　4. 中國房價預(yù)期社會影響巨大，極易引發(fā)社會與經(jīng)濟(jì)波動。由于住房問題關(guān)系家家戶戶，全社會高度關(guān)注這一問題，因此這一問題的解決就顯得十分重要；而房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占有重要地位，房價預(yù)期波動會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　近期，為了應(yīng)對疫情沖擊，有些城市出臺了降低首付、放松限購等需求端松動的政策后又迅速撤回，表明中央對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期很重視。必須保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的市場預(yù)期，確保調(diào)控措施的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

　　問：結(jié)合《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》這本書的內(nèi)容，應(yīng)如何理解房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制？如何構(gòu)建這一機(jī)制？

　　盛松成：從住房屬性本身來看，其本質(zhì)是一種長期消費(fèi)品而不是資本品，住房的居住屬性是它的基本屬性。對住宅的本質(zhì)屬性進(jìn)行明確的定位是房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)。黨的“十九大”確立“房子是用來住的，不是用來炒的”的指導(dǎo)思想，是住房向居住屬性的回歸。所以，長效調(diào)控機(jī)制就是構(gòu)建住房回歸居住屬性的過程。

　　通常情況下，只有當(dāng)一個行業(yè)超額利潤消失，回歸到社會平均利潤率后，才能避免過多的資源配置到該行業(yè)中，由此，長效機(jī)制應(yīng)該使得房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平回歸到全社會行業(yè)平均水平上來，摘掉“暴利產(chǎn)業(yè)”的帽子。所以，長效調(diào)控機(jī)制構(gòu)建也是使房地產(chǎn)回歸正常產(chǎn)業(yè)的過程。

　　從房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及發(fā)展模式相匹配的。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了由側(cè)重住房數(shù)量建設(shè)向提供高質(zhì)量的居住服務(wù)的變化。這一變化的背后是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段由工業(yè)化的初級階段向工業(yè)化的高級階段的轉(zhuǎn)變。所以，長效調(diào)控機(jī)制構(gòu)建還是我國經(jīng)濟(jì)增長步入新的發(fā)展階段的過程。

　　長效調(diào)控機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)該是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，使全體人民住有所居。

　　(盛松成系上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授)