顧云昌：房改是中國(guó)最成功的改革之一

　　編者按：

　　2018年，是我國(guó)改革開(kāi)放40周年。40年來(lái)，改革開(kāi)放，春風(fēng)化雨，改變了中國(guó)，影響并惠及了世界，這40年是中華民族偉大復(fù)興史上濃墨重彩的40年。

　　面對(duì)這個(gè)舉世矚目、影響深遠(yuǎn)的偉大實(shí)踐，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)袂今日頭條共同邀請(qǐng)中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家共同回憶、記錄這個(gè)偉大時(shí)代。

　　這一期我們專訪了住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌，請(qǐng)他講講改革開(kāi)放與房地產(chǎn)業(yè)的故事。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月14日訊(記者 李玥)改革開(kāi)放至今，從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了巨大變革?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)是全社會(huì)的焦點(diǎn)，很多人甚至把在一線城市買一套屬于自己的房子當(dāng)成終極理想。

　　其實(shí)，我國(guó)城市住宅商品化的歷史也不過(guò)才短短20年。1997年，新一屆全國(guó)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組正式成立，經(jīng)歷半年左右的討論、起草，最終形成了23號(hào)文件，也就是我們常說(shuō)的1998年房改方案。由此，全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始停止福利分房，實(shí)行貨幣化分配。

　　顧云昌在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)談到，居民個(gè)人真正進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2000年。此前，長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度讓大家的思路一時(shí)扭轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，中國(guó)的老百姓沒(méi)有買房的想法?！拔矣浀?000年上海出臺(tái)了一個(gè)買房給上海藍(lán)印戶口優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)大家買房， 但是開(kāi)始時(shí)買房人不多?！?/p>

　　誰(shuí)也沒(méi)有想到，沒(méi)過(guò)三四年，房?jī)r(jià)會(huì)像坐了火箭一般地躥升，也由此衍生出一個(gè)詞，叫做“房地產(chǎn)泡沫”。很多人說(shuō)，房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅，影響將是非常巨大的。顧云昌引用了格林斯潘說(shuō)過(guò)的一句話——我不知道有沒(méi)有泡沫，破滅時(shí)才知道泡沫。泡沫是肥皂泡還是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒沒(méi)有一點(diǎn)泡沫卻不好喝?！拔矣X(jué)得講得很形象?！鳖櫾撇f(shuō)道。

　　不少大學(xué)畢業(yè)生希望一畢業(yè)就能買得起房，或者畢業(yè)二、三年以后，這是一種理想，在大城市做不到。據(jù)了解，世界各國(guó)居民平均第一次買房的時(shí)間大約在30歲左右，40歲以后是改善性需求的高峰。正如顧云昌所說(shuō)，住房問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)國(guó)家的年輕人到了紐約到了倫敦，很快買得起住房，除非他是富二代，這是世界性的一個(gè)問(wèn)題。

　　以下為訪談實(shí)錄：

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在很多年輕人一談到房子，就很焦慮，您研究房地產(chǎn)幾十年，自己有什么感觸？

　　顧云昌：其實(shí)在中國(guó)上世紀(jì)七十年代末，房地產(chǎn)就成為一個(gè)全社會(huì)的焦點(diǎn)，城市住房嚴(yán)重短缺呀！而最近十幾年，再次成為城市社會(huì)的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)，背后的原因是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。大城市、特別是特大城市，年輕人對(duì)買房、對(duì)住房很焦慮，這是客觀現(xiàn)象。但實(shí)際上這種現(xiàn)象不僅在中國(guó)，在世界各國(guó)也一樣。沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)國(guó)家的年輕人到了紐約到了倫敦，很快地解決了住房問(wèn)題，這是世界性的一個(gè)問(wèn)題。所以住房問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

　　據(jù)我所知，世界各國(guó)城市居民平均第一次買房的時(shí)間大概30歲左右。我們現(xiàn)在的大學(xué)畢業(yè)生二十一二歲，希望靠自己的力量畢業(yè)二、三年以后都能買得起房，或者畢業(yè)三年以后買得起，這是一種理想，但在大城市是做不到的。不要說(shuō)中國(guó)，在發(fā)達(dá)國(guó)家也是平均年齡30歲左右才是第一次買房的高峰，40歲以后是改善性需求的高峰。

　　在我國(guó)，城市居民真正意義上進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2000年。1998年政府提出要取消住房實(shí)物福利分配，實(shí)行貨幣化分配，之后經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備，真正由個(gè)人入市買商品房、新舊公房的時(shí)候是2000年。

　　我記得2000年上海出臺(tái)了一個(gè)優(yōu)惠政策，通過(guò)降低交易契稅，給購(gòu)買商品房的非滬籍居民入上海藍(lán)印戶口等來(lái)鼓勵(lì)大家買房， 但是開(kāi)始時(shí)買房的人并不多。因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)，城市居民的住房都是由政府或單位分配的，大家理念一時(shí)扭轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，更加想不到房?jī)r(jià)會(huì)上漲如此之快。半個(gè)世紀(jì)以來(lái)中國(guó)城市居民沒(méi)有買房的想法，更沒(méi)有買房的實(shí)踐。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：就您的觀察來(lái)看，什么時(shí)間大家開(kāi)始買房搶房？

　　顧云昌：在北京、上海、杭州、廣州，當(dāng)然還有深圳這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)變熱起來(lái)了。2002年，我到上海，看到《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道上海房?jī)r(jià)已出現(xiàn)連續(xù)過(guò)快上漲，而杭州的房?jī)r(jià)上漲，一度在全國(guó)領(lǐng)跑！2004年2005年以后，漲價(jià)勢(shì)頭逐步蔓延到了其他大城市和全國(guó)中小城市。

　　2004年有個(gè)“831大限”，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)價(jià)出讓，各城市不得再以協(xié)議方式出讓土地。“831大限”以后土地價(jià)格就開(kāi)始上漲，加上居民購(gòu)房熱情高漲，住房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，不斷推動(dòng)各地房?jī)r(jià)上漲。溫州等地的炒房團(tuán)在那以后開(kāi)始騷動(dòng)起來(lái)了。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：2018年是中國(guó)改革開(kāi)放40周年，也是房改20周年。您深度參與了全國(guó)住房制度改革方案和政策文件的起草，根據(jù)您的了解，中國(guó)的住房商品化是分別從什么時(shí)間開(kāi)始進(jìn)入學(xué)術(shù)和政策討論的？

　　顧云昌：上世紀(jì)70年代末，當(dāng)時(shí)最大的民生問(wèn)題是住房問(wèn)題，出現(xiàn)了“房荒”。解放初期，有個(gè)不完全統(tǒng)計(jì)，人均居住面積是4.5平方米，到1978年，降到3.6平方米。1978年，鄧小平提出解決住房問(wèn)題的路子能不能寬一點(diǎn)的想法，力爭(zhēng)到1985年，城市人均居住面積要達(dá)到5平方米，相當(dāng)于10平方米的建筑面積。

　　黨的十一屆三中全會(huì)后，住宅建設(shè)開(kāi)始發(fā)揮國(guó)家、地方、單位和個(gè)人的積極性，取得了很大的成就。但發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一是個(gè)人積極性幾乎沒(méi)有發(fā)揮；第二，感覺(jué)速度還不夠快，因?yàn)樽≌顿Y全靠政府和單位，規(guī)模有限；第三是分配存在嚴(yán)重不公。那么如何來(lái)解決這些問(wèn)題？當(dāng)時(shí)的國(guó)家主管部門，國(guó)家建委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家城建總局等，肩負(fù)了這項(xiàng)重任。我當(dāng)時(shí)在的國(guó)家城建總局下屬的房產(chǎn)住宅局具體負(fù)責(zé)研究工作。那時(shí)候我們就開(kāi)始組織全國(guó)有關(guān)方面研究住房的屬性，是福利品，還是商品？

　　之時(shí)，1980年，鄧小平再次發(fā)表關(guān)于住房問(wèn)題的講話：“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款?！?981年，國(guó)家建設(shè)公房出售試點(diǎn)推廣。

　　1982年，原國(guó)家建委和原國(guó)家城市建設(shè)總局決定在鄭州、常州、四平和沙市四個(gè)城市開(kāi)展“三三試點(diǎn)”，將公房補(bǔ)貼出售，政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3。

　　1983年12月，我們專門成立了中國(guó)城市住宅問(wèn)題研究會(huì)，我擔(dān)任第一任秘書(shū)長(zhǎng)(兼職)，從住房的屬性這個(gè)問(wèn)題開(kāi)始研究。在無(wú)數(shù)次的研討會(huì)后，最終基本達(dá)成一個(gè)共識(shí)：住宅是商品，逐步推行住宅商品化。

　　如何來(lái)實(shí)現(xiàn)商品化？當(dāng)時(shí)政府部門最主要的觀點(diǎn)就是要提高租金。1986年國(guó)家選定煙臺(tái)、蚌埠、唐山、四平四個(gè)城市，開(kāi)展“提租補(bǔ)貼”的住宅商品化試點(diǎn)。以“提租補(bǔ)貼”為主導(dǎo)的方案沒(méi)能在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)，主要是，補(bǔ)貼的錢從哪來(lái)的問(wèn)題沒(méi)有很好解決。

　　1986年，首屆國(guó)務(wù)院房改辦成立，設(shè)在建設(shè)部，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。我那時(shí)在建設(shè)部住宅局，后來(lái)我負(fù)責(zé)組建建設(shè)部住宅研究所，重點(diǎn)研究房改問(wèn)題。1988年，我們提出了“增量改革方案”，新建的房子進(jìn)入房改，老房子暫時(shí)不動(dòng)，得到了國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，只是由于種種原因，方案沒(méi)有最終實(shí)施。

　　1991年，上海吸取提租補(bǔ)貼的經(jīng)驗(yàn)，參照新加坡、中國(guó)香港、英國(guó)、德國(guó)等的有關(guān)做法，綜合在一起，推出實(shí)施分步提租補(bǔ)貼和出售公房的方案，引發(fā)熱議。當(dāng)年召開(kāi)全國(guó)第二次房改會(huì)議；1993年第三次房改會(huì)議，出售公房成為重點(diǎn)。

　　1997年，亞洲金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于低潮期。時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理朱镕基提出，要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。而要成就這“兩點(diǎn)”，必須大力推進(jìn)城市住房制度改革。

　　1997年國(guó)慶前，新一屆全國(guó)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組正式成立，建設(shè)部部長(zhǎng)任組長(zhǎng)，由發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、銀行、土地等相關(guān)管理部門共同參與。大概經(jīng)歷了半年左右的討論、起草，形成了國(guó)務(wù)院23號(hào)文件，也就是1998年的房改方案，方案宣布：全國(guó)范圍內(nèi)城市住房停止實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化分配。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：在您看來(lái)，1998年房改方案討論中，最核心的問(wèn)題，政策研究者最為關(guān)心、糾結(jié)的問(wèn)題是什么？

　　顧云昌：討論的最重點(diǎn)的問(wèn)題就是居民個(gè)人進(jìn)入市場(chǎng)買房，要不要給予補(bǔ)貼？如何補(bǔ)貼？政府要給誰(shuí)補(bǔ)貼？補(bǔ)多少？這個(gè)問(wèn)題上矛盾很多，糾纏很多。房改方案用我的話來(lái)說(shuō)，叫四個(gè)輪子啟動(dòng)。第一個(gè)輪子是分配體制的改革，從實(shí)物到貨幣分配；第二個(gè)建立新的供應(yīng)體制，實(shí)行對(duì)不同收入家庭，采取不同的住房供應(yīng)政策；第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，特別是要開(kāi)始二手房市場(chǎng)。第四個(gè)是金融，房地產(chǎn)金融要跟上，開(kāi)展個(gè)人買房抵押貸款。四個(gè)輪子啟動(dòng)住房制度改革。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：作為1998年房改方案的主要執(zhí)筆人之一，在您個(gè)人看來(lái)，1998年房改方案實(shí)施中是否存在某些遺憾，這些遺憾是什么？

　　顧云昌：我認(rèn)為頂層設(shè)計(jì)是十分需要的，但頂層設(shè)計(jì)不大可能十全十美，需要在實(shí)施中不斷完善和深化。我評(píng)價(jià)是中國(guó)住房制度改革是中國(guó)諸多改革當(dāng)中最成功的改革之一，住房商品化的改革和城市土地制度改革成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)兩大發(fā)動(dòng)機(jī)，極大地推帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　最大的遺憾之一是保障房的發(fā)展不盡人意，也就是供應(yīng)體系的改革不夠深入，當(dāng)初的供應(yīng)體系改革，大家研究討論的不多，也不細(xì)，對(duì)不同收入家庭采取不同的住房制度，這個(gè)想法很好，但是誰(shuí)是中低收入？這個(gè)沒(méi)有明確的規(guī)定。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：為什么把1998年的房改方案出臺(tái)，當(dāng)作中國(guó)房改20年的起點(diǎn)？

　　顧云昌：在1998年之前的20年中，國(guó)家曾多次出臺(tái)房改的試點(diǎn)方案和一系列的試點(diǎn)工作，也取得過(guò)不少成就，但總體上并沒(méi)有改變住宅舊體制，依然是福利分房、低房租、分配不公……而1998年的房改方案出臺(tái)，推進(jìn)中國(guó)城市住宅制度改革，取得了突破性進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)了中國(guó)住房制度從舊體制向新體制的成功轉(zhuǎn)軌，走向了住房商品化、市場(chǎng)化的發(fā)展之路，對(duì)中國(guó)住房發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)生了能量等級(jí)幾何性的增長(zhǎng)作用，是中國(guó)住房發(fā)展的里程碑。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：當(dāng)前的高房?jī)r(jià)與住房貨幣化、房地產(chǎn)的商品化，您是怎么看的？

　　顧云昌：在住宅商品化后，個(gè)人進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房，極大地發(fā)揮了居民的積極性，大大加快了居民住房水平的提高。但同時(shí)大大推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，這是我們最焦慮的，這也是房改在推進(jìn)中留下的一大遺憾。

　　關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在大家議論的主要是房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上稱：一套中等水平的住房的價(jià)格和一個(gè)中等收入水平家庭的年收入之比，叫房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比，我們?cè)?0年代就開(kāi)始研究了。綜合各國(guó)情況，比較多的人認(rèn)為6倍上下比較合適。

　　據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)多年的跟蹤，我國(guó)城市平均的房?jī)r(jià)收入比現(xiàn)在8倍左右。本輪房?jī)r(jià)上漲開(kāi)啟前，前兩年房?jī)r(jià)收入比大概是7，總體上偏高。但每個(gè)城市是不一樣的，許多中小城市為6-7倍，而大城市的房?jī)r(jià)，特別一線、強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)收入比都在10倍以上，甚至接近20倍。

　　所以我們講房?jī)r(jià)的時(shí)候，不是全國(guó)都高，大多數(shù)三四線城市是合理的或基本合理的。從房?jī)r(jià)收入比看，多數(shù)一線和二線城市過(guò)高，不合理。什么是泡沫？格林斯潘說(shuō)，有沒(méi)有泡沫我不知道，破滅時(shí)才知道有泡沫。有人說(shuō)，泡沫是肥皂泡？還是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒沒(méi)有一點(diǎn)泡沫不好喝。這種說(shuō)法，我覺(jué)得講得很形象。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：今年9月，萬(wàn)科郁亮的一篇演講引發(fā)廣泛關(guān)注，演講稿稱，“我們的所有行為都‘收斂’‘聚焦’到保證萬(wàn)科‘活下去’”。您怎么看待萬(wàn)科“活下去”的判斷？

　　顧云昌：我不清楚講此話的場(chǎng)景，但可以理解郁亮對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè)觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是有規(guī)律的，房地產(chǎn)是有周期的。我的研究是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去20年當(dāng)中，大概有6個(gè)小周期，每個(gè)周期時(shí)間是3年多一點(diǎn)。

　　市場(chǎng)有周期。我舉個(gè)例子，雞蛋價(jià)格經(jīng)常出現(xiàn)波動(dòng)，當(dāng)雞蛋供不應(yīng)求了，價(jià)格就上漲。雞蛋漲價(jià)以后，農(nóng)民多養(yǎng)雞，過(guò)幾個(gè)月，雞都下蛋了，蛋多了，供大于求了，雞蛋又降價(jià)了。降價(jià)后農(nóng)民又少養(yǎng)雞了，之后又供不應(yīng)求，蛋價(jià)又會(huì)上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣子的。

　　應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在一、二線是買房子最好的時(shí)機(jī)，價(jià)格可以談，挑選余地大。在大家搶房的時(shí)候千萬(wàn)別買，這是一個(gè)規(guī)律。開(kāi)發(fā)商也是這樣，大家都在出高價(jià)搶地皮的時(shí)候別搶，沒(méi)人要是收地的好時(shí)候，踩準(zhǔn)點(diǎn)買入才算高明。

　　在每個(gè)房地產(chǎn)小周期中，上升期為一年半到兩年，下行期一年到一年半。上升期是交易量提升，接著房?jī)r(jià)走高，買漲不買落，導(dǎo)致買的人更多，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)。到了頂部后房?jī)r(jià)太高了，許多人買不起了。再加上這個(gè)階段，大家搶房購(gòu)買力透支，于是開(kāi)始交易量出現(xiàn)下降，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求，開(kāi)發(fā)者開(kāi)始降價(jià)促銷，進(jìn)入下行期。房?jī)r(jià)就開(kāi)始回落，出現(xiàn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)環(huán)比下跌、同比回落。政府的調(diào)控就是反周期運(yùn)作，你漲太快時(shí)我壓住你，你往下走太快時(shí)，我托住你。

　　今年9月份以后，全國(guó)房地產(chǎn)交易量明顯下降。我之前預(yù)測(cè)，2018年是房地產(chǎn)(指全年商品房銷售面積)小年，北上廣深及熱點(diǎn)二線城市上半年就進(jìn)入小年了。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：近些年來(lái)，房地產(chǎn)稅成為國(guó)民關(guān)心的核心問(wèn)題，住建部原副部長(zhǎng)仇保興最近也建議，房地產(chǎn)稅分拆四個(gè)稅來(lái)燙平泡沫。您怎么看待這種提法？在您看來(lái)，我們選擇什么時(shí)間推出房地產(chǎn)稅是合理的？

　　顧云昌：房地產(chǎn)有三種說(shuō)法的稅，一種是叫做房產(chǎn)稅，一種是叫房地產(chǎn)稅，第三種是房地產(chǎn)行業(yè)的稅。

　　房產(chǎn)稅是1986年開(kāi)始征收的，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)要收稅，按房產(chǎn)余值的1.2%和按房產(chǎn)租金收入的12%征收。房產(chǎn)稅全國(guó)各地一直都在收，只不過(guò)不少地方?jīng)]有認(rèn)真執(zhí)行而已。去年有消息稱，寧夏要征收“房地產(chǎn)稅”，實(shí)際上就是對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)包括個(gè)人出租住宅征收的房產(chǎn)稅。

　　需要新立的是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅十幾年前提出來(lái)，是稅收體制改革的一個(gè)重要舉措?，F(xiàn)在列入五年計(jì)劃了，爭(zhēng)取在五年內(nèi)能夠出臺(tái)，但是五年能不能出臺(tái)，要看我們的立法進(jìn)程。因?yàn)樗y度太大，收多了老百姓稅負(fù)重，難以出臺(tái)，收少了解決不了地方財(cái)政收入之需。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的稅，包括稅費(fèi)兩個(gè)方面，光稅就有十余種，費(fèi)就更多了。征收在三個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，一個(gè)是流通環(huán)節(jié)，一個(gè)是保有環(huán)節(jié)。到目前為止，我們保有環(huán)節(jié)基本上沒(méi)有征稅。持有一百套房子也不收稅。出臺(tái)房地產(chǎn)稅，對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，又將逼持有者將房產(chǎn)拿出來(lái)供應(yīng)給市場(chǎng)，可以改善供求關(guān)系。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，稅費(fèi)混雜，費(fèi)的比例較高，流通環(huán)節(jié)稅收有不少，但往往不一定收得到，不一定收得全。這樣的稅收結(jié)構(gòu)是不合理的。改革的方向是“正稅清費(fèi)”。出臺(tái)房地產(chǎn)稅同時(shí)調(diào)整相關(guān)稅收，以“正稅”清理各種收費(fèi)，減少不合理不規(guī)范的費(fèi)用，以“清費(fèi)”。

　　房地產(chǎn)稅是一種地方稅，房地產(chǎn)稅的推出可以在一定程度上抑制地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，也有利于控制地價(jià)的上漲。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您長(zhǎng)期研究住房制度改革，也對(duì)各國(guó)住房制度有著深刻了解。您怎么看新加坡、中國(guó)香港的住房制度？我國(guó)的住房制度改革可以從中借鑒什么？

　　顧云昌：當(dāng)前世界的住房制度，分為三種類型。一種是美國(guó)式的，市場(chǎng)化程度高，房地產(chǎn)金融化；一種德國(guó)式的，對(duì)住房?jī)r(jià)格把控嚴(yán)。德國(guó)金融機(jī)構(gòu)要求居民買房先存后貸，存貸結(jié)合；第三種是新加坡，公積金制度。我們參照的是中國(guó)香港的土地批租制度。

　　實(shí)際上全世界的住房制度大同小異，住房商品化、市場(chǎng)化與住房保障相結(jié)合，市場(chǎng)化的比重多少，各國(guó)因“國(guó)”制宜。保障住房的做法有兩類，一類是出租房，提供公租房或者廉租房，一類是提供可以銷售的房子，像新加坡50%-60%的住房是組屋，即政府建經(jīng)濟(jì)型住房，對(duì)外銷售。價(jià)格比純商品房便宜多，供中等收入家庭購(gòu)房，相當(dāng)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房。還有一部分是出租房，出租房占比小一點(diǎn)。剩下只有20%左右是市場(chǎng)化商品住房。

　　而在英美等發(fā)達(dá)國(guó)家商品化的自有住房率均超過(guò)60%，公租房的比例較低，更缺少政府建房銷售的“經(jīng)濟(jì)適用房”

　　新加坡就一個(gè)城市，也不存在城市化進(jìn)程的，它的經(jīng)驗(yàn)不可能全國(guó)套用。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您前一段時(shí)間說(shuō)，現(xiàn)在我們中國(guó)人均居住面積1.1套，這個(gè)是怎么算出來(lái)的？

　　顧云昌：這是根據(jù)第六次人口普查，基本達(dá)到戶均不是人均1.1套?，F(xiàn)在有一種說(shuō)法，好像中國(guó)的房子現(xiàn)在已經(jīng)足夠，蓋得差不多了，我不太認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。我認(rèn)為，中國(guó)住房發(fā)展還相當(dāng)大的空間。

　　一、目前，我國(guó)城市居民人均建筑面積大概38平方米，建筑面積打7折到75折就是使用面積，也就是說(shuō)，我國(guó)人均使用面積世紀(jì)也就是30平米左右，比歐洲一些發(fā)達(dá)國(guó)家35到40平方米還有差距。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，我們還沒(méi)到位。

　　二、我們城鎮(zhèn)化還未完成，我國(guó)當(dāng)前常住人口城鎮(zhèn)化率是58.52%，城市化一般要達(dá)到70%以后，速度才會(huì)放下來(lái)。從58%到70%，還有多少人要進(jìn)來(lái)？更何況我們的戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42%左右。一個(gè)58%，一個(gè)42%，要達(dá)到70%或以上，無(wú)論是按照哪個(gè)算，我們還需要房地產(chǎn)業(yè)為多少新增人口建房。

　　三、城市更新，全國(guó)存量城市住宅約300億平方米，如每年2-3%的比例拆除舊房，大量的破房子要拆，這個(gè)又會(huì)拆建多少？。

　　四、現(xiàn)代社會(huì)家庭小型化是趨勢(shì)，無(wú)論是老年人，還是青年人，獨(dú)居家庭占比越來(lái)越高，必然要增加更多的房屋套數(shù)。中國(guó)的住房市場(chǎng)還有巨大的發(fā)展空間，不能說(shuō)已經(jīng)夠了。

　　我更加看重，在新時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展肩負(fù)著的新使命：一是肩負(fù)著“實(shí)現(xiàn)”全體人民住有所房的新使命，也就是人人有房住，而且要和諧宜居。二是肩負(fù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新使命。通過(guò)建立“多主體供應(yīng)，多渠道保障，租售并舉的住房制度”和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的基本平衡，供求結(jié)構(gòu)的基本合理，房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。三是肩負(fù)著高質(zhì)量提供住宅及其他樓宇產(chǎn)品的新使命，使房地產(chǎn)產(chǎn)品能不斷滿足人民對(duì)美好生活追求的各種需要。