中央定調(diào)2024樓市：防范化解風(fēng)險是重心 “先立后破”構(gòu)建發(fā)展新模式

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月14日訊 (記者 譚夢桐)中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議全面總結(jié)2023年經(jīng)濟(jì)工作，深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟(jì)工作。

　　房地產(chǎn)方面，會議指出，持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，嚴(yán)厲打擊非法金融活動，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　會議還指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　“此次會議關(guān)于房地產(chǎn)的表述全部集中在‘持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險’的總體目標(biāo)中，意味著風(fēng)險化解仍將成為2024年重要工作?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時表示。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，明年政策需要在需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，供給端支持房企合理融資、化解企業(yè)風(fēng)險以及推進(jìn)“三大工程”建設(shè)等方面協(xié)同發(fā)力，才能推動行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)。

　　防范化解風(fēng)險仍是重中之重

　　此次中央工作經(jīng)濟(jì)工作會議，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”等內(nèi)容。可以看出，防范化解風(fēng)險仍是未來房地產(chǎn)工作的重中之重。

　　“從目前形勢看，風(fēng)險擴(kuò)散的情況并沒有得到有效控制，甚至一些穩(wěn)健經(jīng)營企業(yè)，國企也出現(xiàn)了債務(wù)問題。這是地價房價下跌，其悲觀的源頭原因?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言。

　　自2023年10月以來，中央金融工作會議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，11月多部委召開企業(yè)座談會落實(shí)相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行召開企業(yè)座談會，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

　　本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　值得一提的是，此次會議沒有直接提及“支持合理住房消費(fèi)需求”等內(nèi)容。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這更加說明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范化解風(fēng)險工作的重要性、迫切性和優(yōu)先性。充分體現(xiàn)黨中央對房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范化解的高度重視。

　　“堅(jiān)決兩字表明了中央對守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線的態(tài)度?！标愇撵o談到，當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也指出，會議強(qiáng)調(diào)了底線思維。底線思維要求各地對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識上升到新高度，即從流動性風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險等層面上升到系統(tǒng)性風(fēng)險和國家安全的新高度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，化解風(fēng)險的工作抓手，不在于消費(fèi)端，而在于房企端。主要策略在于，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。各地2024年金融風(fēng)險防范化解工作方面，更要重視房企融資工作，積極落實(shí)“三個不低于”等工作。

　　“自7月24日的中央政治局會議以來，多次中央會議通稿均未提及‘房住不炒’，一定程度上反映出中央對于房地產(chǎn)政策的托底導(dǎo)向?！标愇撵o表示，當(dāng)前化解房企風(fēng)險仍需要推動企業(yè)恢復(fù)自我造血能力，市場銷售實(shí)質(zhì)性修復(fù)是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，而銷售好轉(zhuǎn)仍需需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力。

　　盡管本次會議未明確涉及需求端政策，但從趨勢來看，陳文靜預(yù)計(jì)2024年政策仍將繼續(xù)優(yōu)化，其中一線城市有望降首付、降利率、因區(qū)施策優(yōu)化限購，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

　　“先立后破”構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　此次會議明確，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。多位專家認(rèn)為，該表述與此次會議及日前中央政治局會議提到的“先立后破”相吻合。

　　“相較2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的‘推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡’，今年的表述程度更進(jìn)一步，表明構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升?！标P(guān)榮雪表示。

　　關(guān)榮雪指出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”似乎也為構(gòu)建新模式指明了方向，中央政治局會議“先立后破”的總體要求或成為了新的構(gòu)建原則，即先建立明確且合理化長效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

　　目前，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)以及對房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等。

　　從市場表現(xiàn)來看，今年8月中央及各地政府加快優(yōu)化房地產(chǎn)政策后，市場出現(xiàn)階段性修復(fù)，但10月以來，重點(diǎn)城市政策效果持續(xù)性不足。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月，重點(diǎn)100城新建住宅銷售面積環(huán)比下降約8%，同比降幅擴(kuò)大至14%，市場仍有下行壓力。

　　“如果明年房地產(chǎn)政策能夠協(xié)同發(fā)力，包括在需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業(yè)風(fēng)險，同時加快推進(jìn)‘三大工程’建設(shè)，那么房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)?！标愇撵o稱。

　　三大工程建設(shè)將提速

　　“三大工程”建設(shè)既是新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。專家預(yù)計(jì)，2024年“三大工程”建設(shè)亦提速，有利于在供需兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　陳文靜預(yù)計(jì)，2024年“三大工程”配套政策將加快落實(shí)：城中村改造因城施策實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)企穩(wěn)。

　　值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動或有限，但對預(yù)期影響至關(guān)重要。

　　保障房實(shí)施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房“?；拘枨蟆保袌龌纳唐贩繚M足多層次住房需求下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力，這也給開發(fā)企業(yè)提供了新的經(jīng)營思路。

　　“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，也將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動作用。

　　城鎮(zhèn)化地位再次拔高

　　相較此前中央政治局會議來看，“城鎮(zhèn)化”地位再次拔高。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議關(guān)于“城鎮(zhèn)化”，最核心表述是“要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)各類要素雙向流動”。

　　“此次經(jīng)濟(jì)工作會議提及‘堵點(diǎn)’一詞。從城鎮(zhèn)化角度看，新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興的工作沒有有效銜接，導(dǎo)致工作孤立、效果不佳。”嚴(yán)躍進(jìn)談到，此次明確將兩個工作做結(jié)合，對于更好理解新格局下的“新型城鎮(zhèn)化”工作具有較大的幫助。

　　我國城鄉(xiāng)之間差別非常大，從大城市化、都市圈化，到大中小城市協(xié)同發(fā)展和以縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，是我國新型城鎮(zhèn)化的路徑，也是低成本城鎮(zhèn)化，將城鎮(zhèn)化與就業(yè)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)的有效載體。

　　“鄉(xiāng)村振興和新型城鎮(zhèn)化意味著廣大農(nóng)村居民和富余勞動力可以在城鎮(zhèn)接受均等化的公共服務(wù)，同時還能夠繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這就是新型城鎮(zhèn)化和擴(kuò)大和釋放內(nèi)需潛力的路徑?！痹诶钣罴慰磥恚@同時也為縣域和鎮(zhèn)域房地產(chǎn)市場創(chuàng)造可持續(xù)的發(fā)展路徑，改變目前縣域和鎮(zhèn)域房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)面貌下滑的局面。