業(yè)內(nèi)人士稱政策落地尚需時(shí)日

　　據(jù)新華社消息央行“9·30房貸新政”出臺(tái)半個(gè)多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個(gè)重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀(jì)60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國(guó)“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機(jī)至今仍在影響著全球經(jīng)濟(jì)。如今，這一模式也開(kāi)始向我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域挺進(jìn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)版“兩房”開(kāi)閘有利于信貸環(huán)境寬松，或?qū)⑶藙?dòng)10萬(wàn)億元房貸資金，但同時(shí)也要吸取美國(guó)房貸證券化速度過(guò)快、規(guī)模過(guò)大等教訓(xùn)，嚴(yán)防房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　可拓寬房貸資金來(lái)源

　　“9·30房貸新政”中提出，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　據(jù)介紹，MBS最早于上世紀(jì)60年代在美國(guó)出現(xiàn)，是銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　“MBS的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題，拓寬房貸資金來(lái)源?！敝貞c大學(xué)金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.16萬(wàn)億元人民幣，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，占比高達(dá)66.5%?！斑@部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風(fēng)險(xiǎn)，推高了房貸成本。”也就是說(shuō)，一旦我國(guó)MBS啟動(dòng)，將可以撬動(dòng)10萬(wàn)億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進(jìn)入房貸渠道。

　　目前銀行積極性不高

　　民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，若MBS得以推行，對(duì)購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)都能從中獲益的。過(guò)去銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足，通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專項(xiàng)金融債和MBS，可增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，按揭利率也會(huì)小幅回落。對(duì)于投資者而言，其資金有了流向購(gòu)房者的渠道，MBS會(huì)為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，我國(guó)MBS市場(chǎng)發(fā)展在2005年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵(lì)發(fā)展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需時(shí)日。

　　據(jù)悉，2005年，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行曾作為試點(diǎn)單位，被批準(zhǔn)分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點(diǎn)。但僅由中國(guó)建設(shè)銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行過(guò)兩期RMBS(銀行資產(chǎn)證券化)。

　　“MBS難一蹴而就，市場(chǎng)和技術(shù)性問(wèn)題可能會(huì)制約MBS市場(chǎng)短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師曹陽(yáng)說(shuō)，MBS微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。此外，目前市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的替代性資產(chǎn)較多，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。

　　專家指出，由于收益率低，市場(chǎng)需求不足，銀行推行MBS的積極性不高。