房貸松綁的傳聞持續(xù)發(fā)酵，但是國(guó)有四大行至今并無(wú)動(dòng)作。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)時(shí)間低迷，部分地方政府相繼對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，其中最關(guān)鍵在于房貸執(zhí)行利率和二套房認(rèn)定兩方面內(nèi)容。顯然，地方政府期望通過(guò)政策松綁來(lái)托市，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前地產(chǎn)低迷的局面。但是，銀行的處境卻陷入兩難，原本就缺少吸引力的房貸業(yè)務(wù)更加“雞肋”了。

　　“銀行現(xiàn)在的房貸按揭業(yè)務(wù)本來(lái)就不怎么賺錢(qián)，政策放松和更多投放肯定對(duì)利潤(rùn)會(huì)有影響。但是，房貸松綁最后還是看監(jiān)管層政策，銀行當(dāng)然不愿意下調(diào)貸款利率?！币患覈?guó)有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　倒逼房貸松綁

　　自9月22日以來(lái)，央行即將發(fā)文四大行放松限貸的傳聞在市場(chǎng)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這是繼部分地方政府松綁限購(gòu)之后，可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成重大利好的消息。然而，面對(duì)市場(chǎng)傳聞，銀行卻相對(duì)較為沉默。

　　傳聞稱(chēng)，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開(kāi)限貸，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，甚至“房貸還清可享首套房按揭政策”。

　　對(duì)此，四大行統(tǒng)一口徑表示，房貸松綁暫無(wú)消息。

　　記者了解到，目前所有銀行并未對(duì)房貸政策有所調(diào)整，四大行在首套住房按揭貸款上仍執(zhí)行不高于基準(zhǔn)利率政策，二套房貸款利率則不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。在二套房認(rèn)定上，不僅認(rèn)房，而且認(rèn)貸。

　　“分行層面沒(méi)有任何房貸放松的消息。從目前情況看，至少節(jié)前不可能有這么重大的調(diào)整?！苯ㄐ斜本┓中邢嚓P(guān)人士稱(chēng)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，某大行內(nèi)部召開(kāi)會(huì)議，研究了關(guān)于首套房認(rèn)定、支持房地產(chǎn)信貸投放、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案。

　　對(duì)此，上述建行人士表示：“之前銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)要求銀行要盡可能地滿(mǎn)足首套房剛需，銀行就已經(jīng)通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整將投放傾向了房貸市場(chǎng)，但是也強(qiáng)調(diào)了差別化的房貸政策?！?

　　據(jù)了解，在住房按揭貸款上，國(guó)有大行的首套房貸款利率最低執(zhí)行八五折，而二套房貸款利率則均在基準(zhǔn)利率之上。

　　然而，一家房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人認(rèn)為，四大行放松房貸的可能性比較大。隨著經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的明顯走弱，經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)超預(yù)期，從前期政策刺激的效果看，作用已經(jīng)弱化?！敖?jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)行業(yè)松綁，兩者可能會(huì)有一個(gè)權(quán)衡?！?

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1月至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月下滑。1月至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20787萬(wàn)平方米，同比下降3.2%；全國(guó)房屋新開(kāi)工面積114382萬(wàn)平方米，同比下降10.5%。

　　更值得關(guān)注的是，居民購(gòu)房意愿在不斷下降，購(gòu)房市場(chǎng)冷而租賃市場(chǎng)火爆。央行日前發(fā)布第三季度居民儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查報(bào)告顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“目前房?jī)r(jià)處在下行的區(qū)間，購(gòu)房者大都買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，所以購(gòu)房意愿很弱。很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，在房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，買(mǎi)了就會(huì)虧，明智的做法就是等?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)基金人士認(rèn)為，從各方博弈來(lái)看，地方政府可能對(duì)放松房貸呼聲最高。由于房貸政策和購(gòu)房意愿的關(guān)系直接且緊密，地方政府救市的思路可能就是“求助銀行”。

　　自8月起，目前已經(jīng)有多個(gè)地方政府正式發(fā)布了涉及松綁限貸政策的相關(guān)通知或公告。

　　8月1日，福建開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確提出，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房按首貸認(rèn)定。隨后，紹興市、湖北省住建廳、青島市亦紛紛參與進(jìn)來(lái)，接棒限購(gòu)松綁政策。

　　“目前，國(guó)有大行成為信貸松綁的焦點(diǎn)。國(guó)有大行要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，而股份行則大多在觀望。”上述房地產(chǎn)基金人士認(rèn)為，通常情況下，國(guó)有大行政策調(diào)整會(huì)略領(lǐng)先股份行。

　　“雞肋”業(yè)務(wù)尷尬

　　面對(duì)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的市場(chǎng)傳聞，大多銀行保持了沉默。

　　“政策還沒(méi)有下來(lái)，事情比較敏感，銀行肯定都不愿多說(shuō)?！北本┮患夜煞菪行刨J部人士向記者透露，“如果銀行明確表示了支持態(tài)度，那么立刻就會(huì)涉及到執(zhí)行的問(wèn)題。相反，由于牽涉到監(jiān)管政策，銀行也不可能公開(kāi)反對(duì)。所以，銀行目前大都只能沉默，也就是一種觀望態(tài)度?！?

　　該人士稱(chēng)，按照市場(chǎng)化運(yùn)作規(guī)律，按揭貸款業(yè)務(wù)比較“雞肋”，收益不高卻得到監(jiān)管層的支持?！皬某杀竞褪找鎭?lái)看，按揭貸款一般的利率也就是基準(zhǔn)利率，利差不足3%，對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)非常有限；相比較來(lái)看，小微企業(yè)貸款利率、消費(fèi)貸款等很多信貸品種的利率都是上浮30%，包括一些費(fèi)用，貸款綜合利率甚至能超出40%，與按揭貸款的差距在2.5%以上。”

　　據(jù)他介紹，按揭貸款在銀行貸款結(jié)構(gòu)中，是一種比較容易沖規(guī)模的品種，占用資金的時(shí)間長(zhǎng)，也比較穩(wěn)定。比如，一家銀行的貸款額度沒(méi)有消耗完，通常情況下會(huì)選擇多放按揭貸款，這樣就能達(dá)到資金效率的最大化。但是，在銀行將信貸偏向小微、三農(nóng)等業(yè)務(wù)之后，貸款資金就緊張很多，一些銀行常常會(huì)遇到放不出款的情況。

　　“監(jiān)管政策和銀行政策如今都是進(jìn)退兩難。從監(jiān)管政策看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，要提振房地產(chǎn)行業(yè)。但是，一旦放開(kāi)房貸和限購(gòu)之后，這么多年扼制房?jī)r(jià)上漲的成果是不是就白費(fèi)了呢。而站在銀行的立場(chǎng)，監(jiān)管政策肯定是要執(zhí)行，但是市場(chǎng)化規(guī)律也要遵守，如何協(xié)調(diào)也需要進(jìn)一步權(quán)衡。”一家外資行行長(zhǎng)認(rèn)為，監(jiān)管層要求銀行多投放資金到房貸市場(chǎng)，但是又規(guī)定了相應(yīng)的利率標(biāo)準(zhǔn)，“這種情況下，讓銀行很難做”。

　　該行長(zhǎng)也認(rèn)為，目前四大行在房貸政策調(diào)整中的博弈首當(dāng)其沖，畢竟要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。股份制銀行在利率的驅(qū)使下，可能會(huì)有不同對(duì)策?！罢呱鲜悄軌蛘{(diào)整的，但是對(duì)貸款的審批、放款速度等一系列程序上的東西，銀行是能夠掌控的。很可能，一旦房貸政策調(diào)整，銀行放不出款的情況會(huì)更加嚴(yán)重。”