環(huán)北京樓市遭一線房企哄搶 揭秘萬科恒大進(jìn)軍路線圖

　　8月17日， 華夏幸福 發(fā)布公告稱，以22.93億元價(jià)格從瑞凱達(dá)實(shí)業(yè)手中收購中科廊坊科技谷有限公司100%的股權(quán)，主要收購資產(chǎn)包括在廊坊市開發(fā)區(qū)高科技園區(qū)5000畝土地的一級開發(fā)權(quán)益，以及604.5畝工業(yè)用地和科技谷園區(qū)2.6萬平方米物業(yè)。

　　在環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)海洋中，這宗收購只是一朵并不起眼的漣漪，隨著全國三四線城市樓市普遍不景氣，從2013年左右，眾多一線房企手握資本大棒，在北京及環(huán)京地區(qū)策馬圍獵，四處出擊。

　　截至目前，已經(jīng)有一大批開發(fā)商在環(huán)京地區(qū)通過各種方式取得據(jù)點(diǎn)安營扎寨，比如萬科、綠地、碧桂園等；還有一批在沖鋒陷陣的路上，比如恒大、融創(chuàng)等。一線房企不斷涌入，讓這一地區(qū)競爭更加白熱化。

　　無論萬科員工在香河被打和旭輝在大廠拍地資料被搶，還是恒大三次舉牌 廊坊發(fā)展 和與環(huán)京樓市相關(guān)一系列并購、收購事件，其背后是開發(fā)商對土地的饑渴癥與日益減少土地資源的反映，也折射出這一地區(qū)令人眼饞的市場空間。

　　圍獵路線圖

　　外來開發(fā)商想要進(jìn)入環(huán)北京房地產(chǎn)市場并不容易，一直以來，環(huán)京縣市中，本土開發(fā)商占有絕對的話語權(quán)，部分開發(fā)商甚至可以影響到政府決策和規(guī)劃，也成為阻止外來者入侵的主要屏障。

　　不過，在巨大利益誘惑之下，大量外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是通過各種方式參與環(huán)京樓市建設(shè)和利益分配體系，其中主要路徑包括三類：

　　第一類，地方政府通過招商引資吸引大開發(fā)商參與本地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，比如在2010年前后，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國性房企，承諾以巨量土地資源換取投資，由此引發(fā)轟動全國的香河土地弊案。

　　2013年初，經(jīng)過三年消化，香河土地案逐步淡出人們視野，當(dāng)初涉案的萬科、萬通、綠地、富力和榮盛等開發(fā)項(xiàng)目，除了萬科五礦歡慶城項(xiàng)目被勒令拆除外，其他項(xiàng)目均在繳納相關(guān)罰款、補(bǔ)辦手續(xù)后重新啟動。

　　除了這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過招商引資進(jìn)入的還有華夏幸福固安、大廠、懷來等地孔雀城項(xiàng)目，首鋼集團(tuán)在大廠夏墊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，碧桂園在河北淶水、懷來的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目在環(huán)北京地區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　第二類，一些資本實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)以合作開發(fā)模式曲線進(jìn)入，比如在2013年前后，位于大廠的首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)即通過合作方式吸引世茂房地產(chǎn)和上海新弘等外來資本進(jìn)入，并逐步占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在大廠夏墊采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，圣拉斐爾小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積超過2000畝，原為首鋼大廠裝備制造業(yè)基地一部分，后變更為旅游商務(wù)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商為首鋼地產(chǎn)子公司北京首鋼中基太業(yè)投資有限公司。

　　2013年世茂房地產(chǎn)和上海新弘以合作伙伴的身份參與圣拉斐爾開發(fā)，隨后首鋼房地產(chǎn)徹底退出項(xiàng)目，上海新弘被港資企業(yè)路勁基建取代。

　　目前圣拉斐爾項(xiàng)目一分為二，東區(qū)為路勁國際城，投資商和開發(fā)商為路勁基建，西區(qū)為世茂薩拉曼卡，投資商和開發(fā)商為世茂房地產(chǎn)。雖然案名是統(tǒng)一的，但兩個(gè)項(xiàng)目之間并沒有直接關(guān)系。

　　第三類，外來開發(fā)商通過收購或參與爛尾項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)介入本地房地產(chǎn)市場，這類項(xiàng)目華夏幸福和碧桂園較為矚目，近兩三年時(shí)間里，華夏幸福在大廠、香河先后收購至少5個(gè)陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括曾經(jīng)的萬科五礦歡慶城項(xiàng)目。

　　此外，碧桂園一直欲進(jìn)京而不入，采取農(nóng)村包圍城市策略，從2015年起，先后在燕郊參與碧桂園時(shí)代城項(xiàng)目、在大廠入股力寶國際項(xiàng)目，并在承德、秦皇島等地以收購方式參與多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　道路曲折

　　環(huán)京樓市形勢一片大好，但開發(fā)商們進(jìn)軍路線并不順利，包括萬科在內(nèi)的大型房企在進(jìn)入環(huán)京樓市過程中均遭遇不同程度的障礙。

　　除了2010年因國土資源部介入而爆發(fā)的香河違法占地案件外，近期較為令人矚目的一個(gè)是萬科員工在香河拍地途中被打，另一個(gè)是旭輝在大廠拍地途中資料被搶，最終萬科和旭輝均未能參與拍地。

　　在房價(jià)逐步上漲過程中，一些地區(qū)逐步形成一些利益共同體，壟斷了本地的土地資源和房地產(chǎn)市場，香河的三強(qiáng)公司即是一例，其在香河的水、熱等基礎(chǔ)設(shè)施上有很大話語權(quán)，開發(fā)商在香河拿地和做項(xiàng)目需要考慮其利益。

　　某家一線房企在香河開發(fā)過程中，在項(xiàng)目建成后免費(fèi)贈予當(dāng)?shù)匾患夜?棟住宅樓。即便是本土勢力較強(qiáng)的房企華夏幸福，在香河開發(fā)項(xiàng)目過程中也必須讓出部分利益，項(xiàng)目才能順利實(shí)施。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，萬科員工拍地被打事件中，萬科在香河參與競拍的地塊位于萬科五礦城附近，很早之前，三強(qiáng)即參與這一地塊的一級開發(fā)，且已經(jīng)與另外一家本土上市房企達(dá)成合作意向，目前這一地塊已經(jīng)被對方獲取。

　　旭輝拍地資料被搶同樣因?yàn)橛|動了本地開發(fā)商利益，旭輝在大廠參與競拍的土地位于夏墊鎮(zhèn)首創(chuàng)大街兩側(cè)，共涉及7個(gè)地塊，全部為商品住宅用地，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，目前7個(gè)地塊已經(jīng)全部被來自燕郊的雷捷地產(chǎn)拍得。

　　與萬科和旭輝不同，融創(chuàng)在燕郊的項(xiàng)目是得而復(fù)失。2016年5月19日，融創(chuàng)中國與萊蒙國際簽訂協(xié)議，以43.94億元價(jià)格收購萊蒙國際在內(nèi)地的7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括位于燕郊的水榭花城項(xiàng)目。

　　7月8日，萊蒙國際發(fā)布公告稱，水榭花城因股東北京華夏順澤投資行使優(yōu)先購買權(quán)，萊蒙國際已經(jīng)以4.46億元代價(jià)將項(xiàng)目51%股權(quán)出讓給北京華夏順澤。

　　碧桂園在燕郊的項(xiàng)目同樣并不順利，據(jù)碧桂園時(shí)代城人士透露，由于利益方面原因，合作方金正地產(chǎn)已經(jīng)取代碧桂園接手項(xiàng)目運(yùn)作和銷售，碧桂園方銷售已經(jīng)撤走，但碧桂園仍會為項(xiàng)目提供至少三年的物業(yè)服務(wù)。

　　此外，碧桂園在大廠項(xiàng)目力寶國際因五證不全等問題陷入困境，該項(xiàng)目原本為新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，存在未批先建、違規(guī)銷售等眾多問題。

　　暴漲的誘惑

　　眾多房企紛紛圍獵環(huán)京樓市背后是整個(gè)地區(qū)持續(xù)火爆的市場，尤其是燕郊、大廠、香河和固安等幾個(gè)北京較近的縣市，房地產(chǎn)火爆情況超出許多人的預(yù)料，成為開發(fā)商不斷涌入的一個(gè)重要原因。

　　無論是距離北京市中心距離較近的燕郊、大廠，還是相對較遠(yuǎn)的香河、固安，因?yàn)閷儆诒本┦袌鐾庖缪a(bǔ)充，所以受北京市場和政策影響極大，以燕郊為例，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，房價(jià)一度從8千跌回4千時(shí)代。一直到2015年5月份，燕郊房價(jià)基本維持在萬元左右，有部分高端項(xiàng)目戶型售價(jià)達(dá)到萬元以上。

　　2015年5月到7月之間，通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個(gè)概念熱潮之下，燕郊北京開始進(jìn)入一個(gè)快速上升通道，每月漲幅至少在千元之上，到2016年春節(jié)時(shí)，部分項(xiàng)目售價(jià)一度達(dá)到24000元。

　　房價(jià)快速上漲引起廊坊市政府警覺，隨之在環(huán)北京地區(qū)展開房地產(chǎn)市場整頓，燕郊、大廠、香河、固安、永清等地大部分項(xiàng)目被停止銷售，這段時(shí)間，燕郊房價(jià)再次回到16000元左右，但多數(shù)無房可售。

　　隨著“廊九條”開始實(shí)施，房地產(chǎn)市場成交恢復(fù)，燕郊房價(jià)很快重回2萬元時(shí)代，截至目前大部分項(xiàng)目銷售價(jià)格維持在25000元左右，部分二手房價(jià)格突破三萬。按照廊九條要求，項(xiàng)目售價(jià)不能超過備案價(jià)10%，這一售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政策限制。

　　從2015年7月至今，大廠潮白新城房價(jià)從8000元漲至18000元左右，香河從6000元左右漲至13000元左右，固安房價(jià)從7000元漲至15000元左右。甚至連永清房價(jià)也即將突破萬元大關(guān)。

　　如果說房價(jià)上漲只是一個(gè)表象原因，項(xiàng)目的利潤空間才是更實(shí)在的誘惑。

　　與北京逢地必王高地價(jià)相比，環(huán)北京地區(qū)土地價(jià)格并不高，燕郊最后一塊住宅用地成交于2013年底，樓面地價(jià)只有1200元。目前大廠樓面地價(jià)在1600元左右，香河樓面地價(jià)在1200元左右，而順義后沙峪地區(qū)樓面地價(jià)已經(jīng)超過2萬元。

　　與北京相比，環(huán)北京地區(qū)盈利空間無疑更大，以順義和燕郊相比，燕郊房價(jià)比順義低20%左右，而順義的樓面地價(jià)則是燕郊的10倍以上，即便是通過二級市場獲得土地和項(xiàng)目，也存在巨大的利潤空間。

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