李鐵：“北三縣”概念是對(duì)房價(jià)的炒作

　　近期樓市似乎從不缺“大新聞”，隨著通州被定位為北京市副中心，緊鄰?fù)ㄖ莸摹氨比h”(河北三河市、大廠回族自治縣、香河縣)，房價(jià)也水漲船高，此外，商住兩用房限購、購房者排隊(duì)看房的消息也不斷。北京樓市、乃至整個(gè)北京城市的發(fā)展到底去向何方？

　　6月27日，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵接受新京報(bào)采訪時(shí)表示，“北三縣”概念是對(duì)房價(jià)的炒作，目前通州規(guī)劃人口僅200多萬，尚不構(gòu)成對(duì)北三縣的輻射。北京人口壓力的化解之道在于區(qū)分開中心主城區(qū)與轄區(qū)。

　　談“北三縣”

　　通州尚未形成對(duì)北三縣的輻射

　　新京報(bào)：北三縣最近成為房地產(chǎn)新熱點(diǎn)，你如何看待北京周邊區(qū)域過熱？

　　李鐵：現(xiàn)在北京的房價(jià)，已經(jīng)漲到了中低收入階層沒法忍受的程度，并且北京土地供給數(shù)量有限，城區(qū)迫切需要向外疏解擴(kuò)散人口。

　　目前，年輕白領(lǐng)對(duì)房價(jià)承受力大多在每平方米2萬元以內(nèi)，超過2萬就會(huì)形成購房壓力。而北京行政轄區(qū)外周邊區(qū)域房價(jià)在1萬元附近，易于年輕人接受。以燕郊為例，與北京CBD、金融中心等距離在30公里左右，通勤時(shí)間在一個(gè)小時(shí)左右，隨著京津冀一體化基礎(chǔ)設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)的完善，燕郊等北京周邊地區(qū)的生活居住便利度還會(huì)提升。

　　新京報(bào)：北三縣是否會(huì)納入北京行政區(qū)劃？

　　李鐵：相關(guān)傳聞我估計(jì)是房地產(chǎn)商炒作，因?yàn)楸比h離北京剛剛確立的副中心通州很近。但目前北京發(fā)展要迫切解決的，不是把北三縣劃入北京，而是處理好主城區(qū)和轄區(qū)的關(guān)系。

　　北京周邊有很多價(jià)格洼地，除了北三縣，還包括南邊的固安、永清、霸州，北邊的張家口、承德等。北三縣最近伴隨通州副中心的確立而被炒起來，但副中心未來能聚集多少人口還不好說。北京目前常住人口2170萬，而通州規(guī)劃人口僅200萬，尚不會(huì)構(gòu)成對(duì)北三縣的輻射。

　　新京報(bào)：通州商住房從5月5日限購之后，銷量降到了冰點(diǎn)，不少開發(fā)商拋售，你認(rèn)為未來限購范圍會(huì)擴(kuò)大嗎？

　　李鐵：商住兩用房是城市發(fā)展中不可回避的住房供給功能。我們目前的住房政策更多關(guān)注居住，忽視就業(yè)，但城市發(fā)展重點(diǎn)是解決就業(yè)。城鎮(zhèn)化到了一定程度，在服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的大趨勢下，商住結(jié)合是解決城市與就業(yè)的一種非常好的居住形態(tài)。

　　限購主要是先遏制開發(fā)商對(duì)商住兩用房的炒作，不過政策制定要建立在對(duì)城市規(guī)律更深認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，不妨給主城區(qū)以外的轄區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展更多元化的選擇空間。

　　新京報(bào)：燕郊的房價(jià)2008年在每平米4000元，2012年、2016年依次上漲到8000元、16000元，這樣的飛速上漲有泡沫嗎？

　　李鐵：泡沫肯定存在。其他國家房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，城鎮(zhèn)化率都在80%以上。中國目前城鎮(zhèn)化率56%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率不到40%，理論上不應(yīng)該有泡沫。但中國最大的問題是，房地產(chǎn)不僅僅是由企業(yè)推動(dòng)，各級(jí)城鎮(zhèn)政府也是主要推手。地方政府由于對(duì)土地出讓金的渴望，過度干預(yù)了房地產(chǎn)市場，把市場波動(dòng)放大很多倍，這是與其他國家的根本區(qū)別。

　　新京報(bào)：剛需購房者如何更理性選擇？

　　李鐵：合理的居住區(qū)間絕不僅僅是北三縣，在北京市轄區(qū)內(nèi)也有很多可選擇的居住空間。比如西邊的門頭溝永定河沿岸，也適合興建新的宜居中心。

　　談北京“城市病”

　　北京最需要疏解的是主城區(qū)人口

　　新京報(bào)：怎么看現(xiàn)在大城市控制人口規(guī)模的措施？

　　李鐵：要想讓城市生活方便，就一定需要多元人口結(jié)構(gòu)的生存空間。

　　例如，臨街小店鋪看起來低端化，但卻是城市必需的，我們到巴黎也會(huì)看到在一些區(qū)域有大量的低端店鋪存在，但不意味著巴黎的發(fā)展水平就低。我們希望城市管理者應(yīng)該面對(duì)我國的國情現(xiàn)實(shí)，尊重城市的發(fā)展規(guī)律。

　　新京報(bào)：具體到北京呢？你有什么建議？

　　李鐵：關(guān)鍵在于區(qū)分北京主城區(qū)與行政轄區(qū)之間的關(guān)系。北京最需要疏解的是主城區(qū)人口，解決中心城區(qū)過度擁堵帶來的城市病。北京轄區(qū)面積有1.6萬多平方公里，相當(dāng)于一個(gè)省、甚至外國小國的面積，本來具有很大的調(diào)控空間。但現(xiàn)在把人口控制放大到整個(gè)行政區(qū)，認(rèn)為公共服務(wù)不足以供給外來人口，實(shí)際上等于自動(dòng)放棄掉很多在行政轄區(qū)內(nèi)可以調(diào)配的各類空間資源。

　　北京可以在主城區(qū)外一定距離內(nèi)發(fā)展中小城市，形成都市圈。例如日本東京，整個(gè)都市圈1.36萬平方公里內(nèi)約有3600萬人口，但核心區(qū)621平方公里內(nèi)僅895萬人，人口不是擁擠在主城區(qū)，而是有效疏解，這就是都市圈的作用。

　　新京報(bào)：京津冀協(xié)同發(fā)展會(huì)對(duì)解決北京大城市病有幫助嗎？

　　李鐵：北京解決城市病最核心的是打破行政區(qū)域界限，政府把基礎(chǔ)設(shè)施做好，讓市場對(duì)資源配置充分發(fā)揮作用。我相信，京津冀協(xié)同發(fā)展政策已經(jīng)在行政區(qū)域化的資源配置方面進(jìn)行了改革。其實(shí)市場化的資源配置沒有區(qū)域界線，企業(yè)認(rèn)為有利可圖，可以在超出行政轄區(qū)范圍進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，這就是市場、政府關(guān)系的重新界定。

　　我們看到，京津冀協(xié)同發(fā)展的成果就是北京制定了向周邊輻射的交通規(guī)劃，燕郊至中心城區(qū)的城際軌道也在修。當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施一旦按照市場要求進(jìn)行再配置時(shí)，沿著軌道交通線可通達(dá)的地方就會(huì)自動(dòng)形成新興的中小城市。而政府規(guī)劃如何跟進(jìn)，既取決于北京消費(fèi)者的選擇，同時(shí)市場也會(huì)自動(dòng)選擇。

　　談樓市與經(jīng)濟(jì)

　　全國房地產(chǎn)庫存10年內(nèi)恐難消除

　　新京報(bào)：華為搬出深圳，有的觀點(diǎn)認(rèn)為是高房價(jià)加重企業(yè)成本，倒逼企業(yè)遷出，你怎樣看？

　　李鐵：這是偽命題。華為遷出是完全符合城鎮(zhèn)化規(guī)律的。而且華為不是研發(fā)遷出，而是生產(chǎn)部分遷出。一方面工業(yè)藍(lán)領(lǐng)的生活需要低成本，另一方面城市也要降低工業(yè)污染，通過地價(jià)來調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　新京報(bào)：你怎么看待當(dāng)前房價(jià)過高的問題？

　　李鐵：房地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)整的作用不大。前些年地方政府賣地、企業(yè)投資房地產(chǎn)獲得高額利潤，政府和企業(yè)利益一致時(shí)，加速對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)出現(xiàn)過剩，并且積壓的規(guī)模很大。

　　統(tǒng)計(jì)局目前稱房地產(chǎn)庫存還有56億平方米，如果按照前10年平均每年消化8億平米的速度，那么還要至少7年才能消化積壓的庫存。也有一些民間的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為庫存達(dá)100億平方米甚至更多，如果這樣10年恐怕也難消化完。很多房地產(chǎn)商面臨轉(zhuǎn)型，房子難賣。地方政府壓力也很大，債務(wù)問題突出。而北上廣房地產(chǎn)價(jià)格上漲是因?yàn)橘Y源稀缺、土地供給限制、公共服務(wù)差別，房價(jià)上漲還有很大空間。所以當(dāng)前房地產(chǎn)的問題是高房價(jià)和積壓問題共存，是在不同的空間內(nèi)不同的表現(xiàn)。

　　新京報(bào)：但是吐槽房價(jià)高的聲音已經(jīng)很大了。

　　李鐵：一些聲音總是希望政府發(fā)揮作用，繼續(xù)按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式讓居民們可以繼續(xù)享受高質(zhì)量公共服務(wù)、較低房價(jià)的福利，實(shí)質(zhì)上并不可能。

　　發(fā)達(dá)國家不同規(guī)模的城市房價(jià)有很大區(qū)別，中國也是，吐糟最多的是北上廣，是因?yàn)檫@里的公共資源配置的水平遠(yuǎn)高于其他城市。但是這些城市輿論的影響力最強(qiáng)，放大了社會(huì)輿論壓力。另一方面，在增加住房供給方面，特別是增加中低收入人口的住房供給方面，由于過多地強(qiáng)調(diào)限制人口，導(dǎo)致事實(shí)上低價(jià)房的供給滯后。其實(shí)對(duì)于高房價(jià)，越是政府干預(yù)，越會(huì)放大市場波動(dòng)。最好的辦法是如何在合理的空間范圍內(nèi)解決低價(jià)房供給問題。

　　新京報(bào)：農(nóng)民買房會(huì)成為化解三四線城市庫存的辦法嗎？

　　李鐵：2015年全國農(nóng)民工城鎮(zhèn)買房占總數(shù)1.3%，2.5億農(nóng)民工，按照300萬農(nóng)民工買房計(jì)算，大約100多萬戶，平均每戶買100平米，那么也一共只能買1億平米，這對(duì)現(xiàn)在積壓的56億平方米簡直是杯水車薪。

　　況且，根據(jù)調(diào)查，農(nóng)民工買房49%是在縣城以下城鎮(zhèn)。農(nóng)民工2015年平均月收入2800元，戶均年收入6.8萬，這種收入去掉正常的消費(fèi)支出外，根本沒有能力去購買現(xiàn)在積壓的高價(jià)住房，而且其他改革措施滯后，所謂通過城鎮(zhèn)化吸引農(nóng)民工在城里買房，試圖解決積壓庫存問題也只是停留在想象階段。