央企地王集體被約談背后的較量：什么樣的“利益局”

　　央企“地王”的瘋狂，終于讓監(jiān)管層坐不住了。繼住建部召集開(kāi)發(fā)商座談之后，國(guó)土部也出來(lái)喊話為土地市場(chǎng)降溫，國(guó)資監(jiān)管部門(mén)近日亦“約談”了相關(guān)國(guó)企央企。

　　“與其說(shuō)是約談，不如說(shuō)是商談，監(jiān)管部門(mén)采取這種行政手段實(shí)屬迫不得已，地產(chǎn)央企為了保住自己的資質(zhì)不至于被退出，只好不計(jì)成本地拿地?cái)U(kuò)大業(yè)務(wù)，而地方政府也需要恢復(fù)土地財(cái)政彌補(bǔ)收支缺口?！?月16日，來(lái)自國(guó)資系統(tǒng)的一位不愿具名人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，上一個(gè)“地王”井噴的2013年，全國(guó)的“地王”數(shù)量也不過(guò)60宗，而今年以來(lái)，“三高”(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))地塊達(dá)118宗之多，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2016年很可能會(huì)成為中國(guó)“地王年”。央企聯(lián)手上市公司，拿下了逾八成“地王”。

　　國(guó)資專家、湖南省社科院研究員肖毅敏6月16日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)建議，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該建立更多的長(zhǎng)效措施，健全產(chǎn)權(quán)約束機(jī)制，約束企業(yè)不合理的經(jīng)營(yíng)行為，但根本上解決“地王”問(wèn)題，還要靠改革當(dāng)前的財(cái)稅體制。

　　集體“被約談”

　　6月14日，南京土地“熔斷新政”后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上演，保利、華潤(rùn)、金地等地產(chǎn)央企悉數(shù)到場(chǎng)舉牌，有意思的是，當(dāng)一幅地塊因房企舉牌超過(guò)最高限價(jià)而流拍時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商竟然集體笑場(chǎng)。

　　“此前一天，南京市國(guó)土局邀請(qǐng)參加土地拍賣的房企負(fù)責(zé)人開(kāi)了一次閉門(mén)會(huì)議，希望我們采取理性競(jìng)拍的態(tài)度。”與會(huì)的一位房企人士向本報(bào)記者透露。但南京市國(guó)土局相關(guān)人士對(duì)此予以否認(rèn)，不過(guò)，該人士同時(shí)也承認(rèn)在6月13日下午召開(kāi)了南京土地市場(chǎng)研討會(huì)，邀請(qǐng)了一些開(kāi)發(fā)商代表，并聽(tīng)取了他們對(duì)南京土地市場(chǎng)的意見(jiàn)和建議。

　　上述房企人士稱，保利、華潤(rùn)、金地等央企也派代表參加了，溝通的效果應(yīng)該不錯(cuò)，這次拍賣會(huì)他們沒(méi)有拍走一塊地。

　　這一改地產(chǎn)央企的兇猛本色。剛剛過(guò)去的5月，杭州奧體地塊被央企信達(dá)地產(chǎn)與萬(wàn)科的聯(lián)合體以123.18億元獲得，成為今年的“全國(guó)總價(jià)地王”；保利地產(chǎn)拍出上海外環(huán)的史上地價(jià)新高；招商地產(chǎn)也毫不示弱，拿下寧波今年的“總價(jià)地王”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，全國(guó)年內(nèi)成交總價(jià)最高的50宗土地，其中有27宗地被國(guó)企獲得，成交金額高達(dá)1095億元。

　　央企集中“掃地”，推升出了近來(lái)土地市場(chǎng)火熱行情的一波高潮。有媒體援引一位民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人的話講，央企投資部人士曾在私下坦言，近期在土地市場(chǎng)多次造高價(jià)地，帶來(lái)不小的輿論壓力。坊間亦有傳聞稱，國(guó)資委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)“約談”央企開(kāi)發(fā)商，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。

　　本報(bào)記者向國(guó)資委發(fā)函求證，但截至發(fā)稿前并未獲得正式答復(fù)。不過(guò)，來(lái)自國(guó)資系統(tǒng)的一位消息人士向記者透露，監(jiān)管部門(mén)定向“窗口指導(dǎo)”以前是有過(guò)的，與其說(shuō)是約談，不如說(shuō)是商談，畢竟央企也有自己的考慮。

　　央企借“地”保命

　　對(duì)于監(jiān)管部門(mén)約談央企“地王”，肖毅敏認(rèn)為非常必要和及時(shí)，約談這種行政的方式并不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

　　“央企‘地王’憑借國(guó)企背景獲得低息貸款，拿高價(jià)地，這意味著用更高的成本、更大的代價(jià)去經(jīng)營(yíng)，按照目前一二線城市高價(jià)‘地王’頻出的狀況，房?jī)r(jià)必須要漲一倍左右，多數(shù)地王才能解套。”肖毅敏對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　興業(yè)證券日前發(fā)布的一份研報(bào)指出，央企之所以比普通國(guó)企和民企開(kāi)發(fā)商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強(qiáng)大的“自保壓力”。

　　2010年3月，國(guó)資委要求，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。然而，由于央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)涉及眾多利益的調(diào)整，時(shí)至今日，當(dāng)年的退出令并未能得到有效執(zhí)行。

　　但是，當(dāng)前地產(chǎn)央企“退出并購(gòu)潮”再次來(lái)襲，許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠“發(fā)達(dá)”的央企非常擔(dān)心自己即將成為被并購(gòu)的對(duì)象。

　　興業(yè)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)唐躍等人在研報(bào)中指出，為了在并購(gòu)浪潮中生存下來(lái)，這些央企只能在“留給自己不多的時(shí)間里”快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。

　　“為了盡快擴(kuò)大自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 一些央企甚至不計(jì)成本拿地，這可以在很大程度上解釋地產(chǎn)央企為何瘋狂在全國(guó)范圍內(nèi)不斷制造‘地王’?！碧栖S說(shuō)。

　　滅不掉的“地王”

　　記者注意到，在最近蘇州、杭州和南京等二線城市土地競(jìng)拍中，沒(méi)有地產(chǎn)央企競(jìng)拍到地塊，但取而代之的是，一些地方國(guó)企搶了過(guò)去央企的風(fēng)頭。

　　日前，北京國(guó)企首開(kāi)與金茂聯(lián)合體以總價(jià)64.1億元競(jìng)得杭州一塊地，溢價(jià)率93%。此前，天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司接近最高限價(jià)競(jìng)得蘇州兩個(gè)地塊，分別溢價(jià)118%和97.32%。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)基本飽和，不再是最優(yōu)的投資領(lǐng)域了，但國(guó)企還是按照以前習(xí)慣了的思路和模式行事?！鄙鲜鰢?guó)資系統(tǒng)人士稱。

　　但更重要的是，地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地可以較好地為地方政府“補(bǔ)充”財(cái)政收入，“地王”使部分地方政府和開(kāi)發(fā)商的利益保持一致。

　　“在當(dāng)前全國(guó)存量房源總體過(guò)剩，但局部緊缺的背景下，全國(guó)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都有向一線和部分二線城市擁擠的愿望。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的意愿在這些城市拿地?！碧栖S在研報(bào)中稱。

　　隨著房?jī)r(jià)不斷走高，土地成本占項(xiàng)目總成本的比例大幅增加，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，只有資金實(shí)力強(qiáng)大，而且融資條件寬松的央企才更有可能敢于拿地。

　　克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，中國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，“三高”(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))地塊達(dá)118宗之多，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。

　　國(guó)土部要求地方對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%的“異常地塊”進(jìn)行上報(bào)，但地方上報(bào)的積極性并不高，根據(jù)國(guó)土部異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫(kù)，2015年以來(lái)，媒體報(bào)道的異常交易地塊備案率僅為18%。

　　“迫不得已，國(guó)資監(jiān)管部門(mén)只好重啟約談或者商談這一行政管制的方式?！鄙鲜鰢?guó)資系統(tǒng)人士稱。