經濟工作五大任務述評之二:穩(wěn)中有進去庫存 服務新型城鎮(zhèn)化

　　穩(wěn)中有進去庫存　服務新型城鎮(zhèn)化——做好今年經濟工作五大任務述評之二

　　房地產去庫存，一頭連著供給側結構性改革，一頭牽著百姓安居夢想，牽一發(fā)而動全身。

　　今年前四個月，我國經濟總體運行平穩(wěn)、結構優(yōu)化，去庫存指標出現(xiàn)積極變化，房地產投資回升，新開工信心有所恢復。而一二線城市房地產市場顯露“體虛火旺”跡象，個別城市出現(xiàn)“天價地”。

　　新型城鎮(zhèn)化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好滿足房地產剛性需求和改善性需求，去庫存就能夠在“有房子就要有人住，有人就要有住房”目標下實現(xiàn)。

　　銷售升溫：去庫存初顯成效

　　國家統(tǒng)計局公布1至4月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況顯示，開發(fā)商投資意愿增強，銷售持續(xù)升溫，去庫存取得初步成效。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月末全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低于去年末規(guī)模。隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產去庫存取得明顯進展。

　　商品房去庫存取得初步效果，有助于改善市場供需關系，減輕后期去化壓力，穩(wěn)定市場預期。購房者購房意愿提升，也有助于改善開發(fā)商現(xiàn)金流，降低負債壓力，恢復開工信心。這是好勢頭，有助于經濟企穩(wěn)，緩解壓力，為經濟轉型和改革創(chuàng)造更多空間。

　　但必須看到，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三四線城市基本沒有反彈。房地產區(qū)域性、結構性分化依然是主要問題。1至4月，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。4月末，重點城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力仍大。

　　要按中央要求，分城施策、差別化調控，才能有序消化房地產庫存，以供給側結構性改革應對去庫存層次性、差異化挑戰(zhàn)。

　　協(xié)同推進：去庫存任重道遠

　　日前上海公布《關于推進供給側結構性改革促進工業(yè)穩(wěn)增長調結構促轉型的實施意見》，提出優(yōu)化供給結構、深化制度改革等著力點。江蘇、浙江、湖北、甘肅、四川、重慶、青海、廣東、貴州等地也出臺供給側改革整體實施方案。在這些方案中，“三去一降一補”任務是統(tǒng)一的。

　　眾所周知，房地產上、下游是鋼材、水泥、家電、家居等行業(yè)，并與房地產金融、土地抵押密不可分。隨著人力成本上升和綠色建材發(fā)展，房地產業(yè)還面臨“去庫存”“降成本”雙重壓力。穆迪公司最新發(fā)布報告指出，一二線城市地價上漲、三四線城市去庫存，使房地產企業(yè)成本面臨“前后夾擊”。

　　不能通過加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風，要通過供給側改革，給房地產企業(yè)轉型創(chuàng)新以機會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

　　“適度加強對自住型住房消費的鼓勵措施，加速去庫存，一方面減輕經濟下行壓力，釋放和化解風險，另一方面可加快滿足自住型住房需求，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。這與過去通過房地產‘強刺激’來拉動經濟的做法絕然不同?！必斶_證券首席宏觀分析師宣宇說。

　　必須看到，“三去一降一補”的內在聯(lián)系決定了去庫存不能找“接盤俠”，不能靠“打雞血”一蹴而就。

　　面對北上廣深等房價暴漲，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高承認，市場分化日趨嚴重，“一線城市和三四線城市情況大不一樣，給我們調控帶來了挑戰(zhàn)?！?/p>

　　上海市供給側方案強調，圍繞“中國制造2025”和科創(chuàng)中心建設，推動科技成果轉化、批量生產和應用，建設100家示范性智能工廠或數(shù)字化車間，帶動1000家企業(yè)實施智能化改造；江蘇省提出激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新、科研機構和高校創(chuàng)新、市場轉化科技成果，到2020年，科技進步貢獻率達65%，培育形成納米科技等10個左右全球有影響、附加值高的產業(yè)創(chuàng)新集群?！叭ヒ唤狄谎a”，綜合改革，產城融合、產業(yè)升級，才是去庫存的正途。

　　精準發(fā)力：去庫存指針明確

　　房地產去庫存，是一個全局性戰(zhàn)略問題?！笆濉币?guī)劃綱要提出“三個1億人”城鎮(zhèn)化目標和“人地錢”掛鉤政策。國務院頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，共同構成去庫存任務戰(zhàn)略框架：人的城鎮(zhèn)化。

　　近日召開的中央政治局會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

　　“促進農業(yè)轉移人口市民化與新型城鎮(zhèn)化是房地產去庫存的核心內容。大量場外資金加杠桿和投資投機推動房價上漲，嚴重背離政策初衷。”宣宇說，必須真正把思想和行動統(tǒng)一到中央決策部署上來，確保有效化解房地產庫存與加快推進新型城鎮(zhèn)化有機統(tǒng)一。

　　以“人的城鎮(zhèn)化”為核心特征的新型城鎮(zhèn)化，是我國經濟轉方式調結構的戰(zhàn)略重點，承載著全面建成小康社會的重大使命。新型城鎮(zhèn)化不再僅僅是“土地”城鎮(zhèn)化，而更多轉向“人”的城鎮(zhèn)化，這才是去庫存服務的根本目標。

　　當前我國正處于戶籍人口城鎮(zhèn)化率30%至70%快速發(fā)展區(qū)間，新市民潛在住房需求巨大。鼓勵自住型住房需求，限制投資投機，房地產回歸居住屬性，才能給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供更多空間，解經濟轉型升級之需。

　　“2015年末中國商品房待售總面積達7.19億平方米。要化解這個庫存，不是一件容易的事情?！眹野l(fā)展和改革委員會主任徐紹史說，要加快農民工市民化進度，擴大住房需求，同時加快棚戶區(qū)改造和保障房建設；深化住房制度改革，堅持購租并舉；因地制宜，區(qū)別應對一二線城市和三四線城市；對房價漲速快、漲幅高的城市，采取相應手段，抑制不合理投機性需求?！盎夥康禺a庫存這個任務是比較艱巨的，要有耐心?！?/p>

　　世界規(guī)模最大的新型城鎮(zhèn)化，正釋放巨大潛在需求。讓去庫存與大量得不到滿足的需求相銜接，我們的目標任務一定能夠達到。