梁慧星談城市住宅用地續(xù)期問(wèn)題 續(xù)期是否收費(fèi)應(yīng)由全國(guó)人大決定

　　近日，就《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定的城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期問(wèn)題，我國(guó)著名民法學(xué)家梁慧星撰文，回顧了《物權(quán)法》起草中關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”規(guī)定的立法討論過(guò)程，并強(qiáng)調(diào)了解決問(wèn)題的路徑。

　　梁慧星，是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員。曾任第十一屆全國(guó)人大代表，第十一屆全國(guó)人大法律委員會(huì)委員，《合同法》起草組組長(zhǎng)，《物權(quán)法》、《侵權(quán)法》、《民法典》起草組核心成員，中共中央政治局集體學(xué)習(xí)《物權(quán)法》專(zhuān)題講座主講人。

　　他回顧介紹，城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期問(wèn)題，在當(dāng)時(shí)立法過(guò)程中經(jīng)歷了幾步變化，從三次審議稿“期滿(mǎn)申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期付費(fèi)”，到四議稿“自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期付費(fèi)由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，再到最終“自動(dòng)續(xù)期，付費(fèi)留待將來(lái)慎重研究”。他特別指出，“慎重研究”的研究主體，是指立法機(jī)關(guān)即全國(guó)人大常委會(huì)自身，而不是國(guó)務(wù)院或者別的機(jī)關(guān)。

　　三議稿：土地續(xù)期要申請(qǐng)并付費(fèi)

　　梁慧星在文中回顧介紹，物權(quán)法草案第一、二、三次審議稿，均無(wú)關(guān)于住宅用地使用權(quán)期滿(mǎn)“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。此項(xiàng)規(guī)定，是四次審議稿所創(chuàng)設(shè)，至六次審議稿確定。

　　當(dāng)時(shí)，三次審議稿第一百五十五條：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿(mǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)消滅?！钡谝话傥迨鶙l：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿(mǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國(guó)家規(guī)定確定?！?/p>

　　在三次審議中，常委會(huì)組成人員針對(duì)此規(guī)定進(jìn)行了討論。賀鏗委員提出，“土地使用權(quán)消滅后怎么辦？”吳清輝(代表)提出，“在香港，有補(bǔ)地價(jià)制度。如果期限過(guò)了，使用者仍想繼續(xù)使用這塊土地，那就需要補(bǔ)地價(jià)。物權(quán)法應(yīng)該引進(jìn)補(bǔ)地價(jià)的概念?！?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=2113" target="_blank" title="鄭功成 ">鄭功成委員認(rèn)為，“住房、宅基地是私人真正的恒產(chǎn)。城鎮(zhèn)居民只有70年的使用期，買(mǎi)住房實(shí)際上買(mǎi)的是一個(gè)空間，和土地沒(méi)有關(guān)系，那么70年以后是自動(dòng)消滅還是自動(dòng)續(xù)期？如何保證城鄉(xiāng)居民這一部分私有財(cái)產(chǎn)，草案還有繼續(xù)完善的空間。”

　　四議稿：自動(dòng)續(xù)期，付費(fèi)由國(guó)務(wù)院規(guī)定

　　梁慧星介紹到，三次審議后，委員長(zhǎng)會(huì)議決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。共收到通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、信件提交的意見(jiàn)11543件，另有26個(gè)省(市、區(qū))和15個(gè)較大市人大常委會(huì)、47個(gè)中央部門(mén)、16家大公司、22個(gè)法學(xué)院所專(zhuān)家，提出了意見(jiàn)。

　　社會(huì)各界針對(duì)上述規(guī)定的主要意見(jiàn)是：一、用地期限。有的提出，現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短。有的建議延長(zhǎng)為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規(guī)定。二、續(xù)期申請(qǐng)人。有的提出，一棟公寓多戶(hù)居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，是由住戶(hù)個(gè)人申請(qǐng)續(xù)期還是業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一申請(qǐng)續(xù)期，意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦？三、續(xù)期后的土地使用費(fèi)。有的認(rèn)為，住戶(hù)買(mǎi)房已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費(fèi)。

　　對(duì)上述常委會(huì)組成人員和社會(huì)各界的意見(jiàn)，法律委員會(huì)研究認(rèn)為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂(lè)業(yè)?！睋?jù)此，法律委員會(huì)建議將這一條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意?！薄敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?四次審議稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同)

　　最終確定：自動(dòng)續(xù)期，付費(fèi)留待將來(lái)慎重研究

　　在五次審議稿中，則有一個(gè)第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。”(第1款)“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?第3款)

　　2006年10月27日，法律委員會(huì)向十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議提交《關(guān)于物權(quán)法(草案)修改情況的匯報(bào)》，其中提到：五次審議中“常委會(huì)組成人員對(duì)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，普遍表示贊成。同時(shí)，有的委員提出，續(xù)期付費(fèi)是否合適，建議進(jìn)一步研究。法律委員會(huì)研究認(rèn)為，續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費(fèi)的規(guī)定。”

　　國(guó)務(wù)院或地方政府不得決定是否收費(fèi)

　　梁慧星談到，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，由此確定?？梢?jiàn)，本條立法機(jī)關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法不作規(guī)定，留待將來(lái)根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。

　　梁慧星提出，應(yīng)該特別注意，從原條文中刪去“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”一句，可知所謂“屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究”的研究主體，是指立法機(jī)關(guān)(全國(guó)人大常委會(huì))自身，而不是國(guó)務(wù)院或者別的機(jī)關(guān)。質(zhì)言之，在將來(lái)由立法機(jī)關(guān)(全國(guó)人大常委會(huì))，就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問(wèn)題，“根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究”(并作出決定)。在這之前，無(wú)論是國(guó)務(wù)院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)。